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• 154****8659

  企業(yè)取得的土地使用權(quán)屬于以前無償劃撥，能否將其作為無形資產(chǎn)入賬并攤銷計入成本再稅前扣除呢？這是不少企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行此類業(yè)務(wù)賬務(wù)處理時遇到的問題。
  我國目前仍有許多企業(yè)擁有的土地使用權(quán)是原來通過行政無償劃撥方式取得的，而且這部分土地使用權(quán)長期游離于企業(yè)賬外。
  隨著土地使用權(quán)價值的與日俱增，對土地使用權(quán)規(guī)范核算的問題愈加受到重視。許多財務(wù)人員認(rèn)為，如果不將無償劃撥的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無形資產(chǎn)核算，則造成事實上屬于企業(yè)的資產(chǎn)（權(quán)益）游離于賬外，有違會計核算全面真實反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計入無形資產(chǎn)后還可以按規(guī)定攤銷計入成本，可謂一舉兩得。
  由于《企業(yè)會計制度》對此問題沒有明確，一些企業(yè)出于各自的目的，聘請評估機構(gòu)將土地使用權(quán)評估后作為無形資產(chǎn)入賬。
  我認(rèn)為，對企業(yè)由于歷史原因形成的土地使用權(quán)游離賬外的問題，會計準(zhǔn)則和會計制度雖然沒有明確如何進(jìn)行規(guī)范的賬務(wù)處理，但《企業(yè)會計準(zhǔn)則———無形資產(chǎn)》對此類土地使用權(quán)作了較為明確的規(guī)定，即如果企業(yè)的土地使用權(quán)原先未入賬，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。
  稅法對企業(yè)評估增值的規(guī)定是，如果按評估增值調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值并據(jù)此計提折舊或攤銷的，除非稅法有明確規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。
  由此可見，企業(yè)在一般情形下，不可以隨便將土地使用權(quán)評估入賬，不得按照評估價值在稅前計提折舊或攤銷。 盡管企業(yè)可以按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行清產(chǎn)核資、股份制或其他類型的改造、改組，并根據(jù)評估價值調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值（包括增值和損失），但稅法明確規(guī)定，確認(rèn)有關(guān)評估資產(chǎn)計稅成本的仍然必須是企業(yè)取得資產(chǎn)時的實際成本，如果不是，即使企業(yè)將有關(guān)資產(chǎn)按照評估值計入賬內(nèi)并對資產(chǎn)進(jìn)行了稅前扣除，也必須按照實際成本進(jìn)行納稅調(diào)整。
  對于評估入賬的土地使用權(quán)而言，就是企業(yè)實際支付的土地出讓金（或征地費），所以，如果企業(yè)對原先擁有的無償劃撥的土地使用權(quán)有自用以外的其他用途時（如合作建房、轉(zhuǎn)讓、合資投資等），必須在先到國土管理部門繳納土地出讓金，并按照繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)后，才可以據(jù)此進(jìn)行正常的會計處理和稅前扣除。
  需要說明的是，一些企業(yè)為了擴大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模或出于其他目的，往往“虛晃一槍”，如以需要用土地使用權(quán)投資或以吸收投資為由將土地使用權(quán)評估入賬甚至在稅前攤銷，當(dāng)問及有關(guān)投資事項時，再以投資沒有成功為托辭而搪塞，而土地使用權(quán)卻在不經(jīng)意間“名正言順”地享受了“稅前扣除”的待遇，這是嚴(yán)重違反會計制度和稅法的行為。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:34:24
• 133****4208

  
  在新準(zhǔn)則下對于無償取得的土地使用權(quán)，按公允價值入賬。如有相關(guān)憑證，該憑證所列明金額與公允價值差額不大可以按該憑證所列金額入賬。如沒有注明價值或注明價值與公允價值差異較大、但有活躍市場的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有確鑿證據(jù)表明的同類或類似資產(chǎn)市場價格作為公允價值。對于公允價值不能可靠取得的，按名義價格計量。
  
  　　取得時會計處理：
  
  　　借：無形資產(chǎn)
  　　　　貸：遞延收益
  
  　　在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分?jǐn)傔f延收益，計入當(dāng)期收益。以名義金額計量的政府補助，在取得時計入當(dāng)期損益。
  
  　　支付的土地征用費及遷移補償費、青苗補償費，如是正常施工所必須程序，那么應(yīng)計到該項資產(chǎn)的成本中。
  
  　　對于房地產(chǎn)企業(yè)，其取得的土地使用權(quán)不能計到“無形資產(chǎn)”科目中，而應(yīng)計到“開發(fā)成本”科目。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:34:18
• 157****1408

  
  某國有獨資公司，政府無償劃撥一塊土地，類型--劃撥，請問，企業(yè)取得的政府無償劃撥的土地是否可以評估作價先計入遞延收益，后轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入？（假若是作為評估作價先計入遞延收益，但無償劃撥的土地又不提折舊，所以又不知道遞延收益按多少年轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入？）還是作為政府對企業(yè)的投資？還是以名義金額入賬？ 個人理解：要了解（1）無償劃撥的原因是什么；（2）政府在劃撥該土地的批文中對此項投入的性質(zhì)是如何表述的，是否可以排除系資本性投入的可能。但是需要注意的是：在目前的工商管理規(guī)定中，劃撥土地因不能轉(zhuǎn)讓而不能作為出資。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:34:13

相關(guān)問題

• 問 無償劃撥土地可能嗎？劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)膯?/a>
  答

  出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無償性。這是長期以來的通說，我們尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。 　　首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的**權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用;另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?　　其次，在現(xiàn)實中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位(用地單位)負(fù)責(zé)搬遷、安置、補償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。 　　**后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū))或土地開發(fā)費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。 　　有學(xué)者認(rèn)為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補償費用(土地開發(fā)費用)，該費用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費用到底屬于什么范疇這一**核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。 　　之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認(rèn)識，北京專業(yè)房產(chǎn)律師分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況;另一方面是長期的計劃經(jīng)濟在人們頭腦中形成的思維定式，認(rèn)為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體(用地單位)的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

  無償劃轉(zhuǎn)取得土地使用權(quán)如何做賬

  答

  按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)通過劃撥無償取得的土地使用權(quán)也應(yīng)確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”，直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的支出（如繳納配套費、土地儲備金等）應(yīng)計入取得無形資產(chǎn)的成本；土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，單獨作為“無形資產(chǎn)”進(jìn)行核算。

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• 問 無償劃撥土地使用權(quán)問題？誰比較清楚的，求介紹！求解答！
  答

  通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū))或土地開發(fā)費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。

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• 問 ??行政劃撥土地使用權(quán)是什么意思？
  答

  一、土地使用證上的劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。二、劃撥土地使用權(quán)主要特征有哪些?1、公益目的劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。對此《城市房地產(chǎn)管理法》第23條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：(1)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(2)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計上，我國已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)上。2、行政行為性《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！?、無償性劃撥土地使用權(quán)直接由政府的批準(zhǔn)行為產(chǎn)生，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進(jìn)行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。4、無期限性《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”土地使用權(quán)是有期限的，住房用地70年，到期后有償使用。劃撥國有土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補償安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。這里所指的補償、安置費用是指用地單位在征用集體土地或者通過行政劃撥取得其他單位已經(jīng)使用的劃撥土地的基礎(chǔ)上取得國有土地使用權(quán)時支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國家的。劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個方面，一是權(quán)利取得的方式，因為沒有向國家支付土地使用費，屬于無償取得國有土地使用權(quán);二是權(quán)利的期限，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權(quán)一般沒有使用期限。在此基礎(chǔ)上，還有一個特點，那就是權(quán)利的交易限制，劃撥國有土地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經(jīng)過國家土地管理部門批準(zhǔn)，二是要取得出讓國有土地使用權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益應(yīng)當(dāng)上交國家。

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• 問 土地使用權(quán)賬務(wù)處理？請問有哪位大神知道，求解答！
  答

  企業(yè)購買土地使權(quán)，可記入“無形資產(chǎn)”賬戶，如用果銀行存款支付，會計分錄： 借：無形資產(chǎn)--土地使用權(quán) 貸：銀行存款 這個土地單獨賬務(wù)處理，計入無。

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