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• 154****9504

  出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無償性。這是長期以來的通說，我們尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。 　　首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
  這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的**權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用;
  另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?　　其次，在現(xiàn)實中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。
  例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位(用地單位)負責搬遷、安置、補償。
  根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。 　　**后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。
  根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。
  土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費用即進行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠的郊區(qū))或土地開發(fā)費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。
  在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。 　　有學者認為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補償費用(土地開發(fā)費用)，該費用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。
  但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費用到底屬于什么范疇這一**核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。 　　之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認識，北京專業(yè)房產(chǎn)律師分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況;
  另一方面是長期的計劃經(jīng)濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體(用地單位)的利益。
  造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:36:56
• 158****3347

  
  劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。土地使用者可能繳納了補償、安置等費用，可能是無償取得，但肯定沒有繳納土地出讓金。
  
  出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  主要區(qū)別在于：
  1、使用期限不同
  劃撥土地使用權(quán)無年期限制，而出讓土地使用權(quán)有年限限制。
  2、價格不同
  劃撥土地使用權(quán)沒有繳納土地出讓金，地價比同類出讓土地使用權(quán)低，而出讓土地使用權(quán)地價含土地出讓金，價格比同類劃撥土地使用權(quán)高。
  3、適用對象不同
  劃撥土地使用權(quán)具有公益目的，一般公益事業(yè)或國家重點工程項目用地多采用劃撥，而經(jīng)營性用地多采用出讓方式供應(yīng)。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:36:49
• 138****2899

  
  以劃撥方式取得的土地，沒有具體的使用年限，只要地上物不滅失，國家不征用，土地使用權(quán)就存在。但劃撥土地上的房屋在轉(zhuǎn)讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)，補交土地出讓金。
  也就是說劃撥的土地在市場上交易，就得交土地出讓金。土地以出讓方式取得的，土地使用權(quán)屬于自己，如果國家征用此類土地上的房屋，將根據(jù)土地出讓的剩余年限，結(jié)合當時的地段價值，做相應(yīng)補償，而劃撥土地在國家征用時，沒有土地補償費用。

  查看全文↓ 2018-12-21 11:36:40

相關(guān)問題

• 問 無償劃撥土地賬務(wù)處理怎么弄？ 行政劃撥無償取得土地使用權(quán)如何做賬務(wù)處理？
  答

  企業(yè)取得的土地使用權(quán)屬于以前無償劃撥，能否將其作為無形資產(chǎn)入賬并攤銷計入成本再稅前扣除呢？這是不少企業(yè)財務(wù)人員進行此類業(yè)務(wù)賬務(wù)處理時遇到的問題。 我國目前仍有許多企業(yè)擁有的土地使用權(quán)是原來通過行政無償劃撥方式取得的，而且這部分土地使用權(quán)長期游離于企業(yè)賬外。隨著土地使用權(quán)價值的與日俱增，對土地使用權(quán)規(guī)范核算的問題愈加受到重視。許多財務(wù)人員認為，如果不將無償劃撥的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無形資產(chǎn)核算，則造成事實上屬于企業(yè)的資產(chǎn)（權(quán)益）游離于賬外，有違會計核算全面真實反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計入無形資產(chǎn)后還可以按規(guī)定攤銷計入成本，可謂一舉兩得。由于《企業(yè)會計制度》對此問題沒有明確，一些企業(yè)出于各自的目的，聘請評估機構(gòu)將土地使用權(quán)評估后作為無形資產(chǎn)入賬。 我認為，對企業(yè)由于歷史原因形成的土地使用權(quán)游離賬外的問題，會計準則和會計制度雖然沒有明確如何進行規(guī)范的賬務(wù)處理，但《企業(yè)會計準則———無形資產(chǎn)》對此類土地使用權(quán)作了較為明確的規(guī)定，即如果企業(yè)的土地使用權(quán)原先未入賬，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)。稅法對企業(yè)評估增值的規(guī)定是，如果按評估增值調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值并據(jù)此計提折舊或攤銷的，除非稅法有明確規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。由此可見，企業(yè)在一般情形下，不可以隨便將土地使用權(quán)評估入賬，不得按照評估價值在稅前計提折舊或攤銷。 盡管企業(yè)可以按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進行清產(chǎn)核資、股份制或其他類型的改造、改組，并根據(jù)評估價值調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值（包括增值和損失），但稅法明確規(guī)定，確認有關(guān)評估資產(chǎn)計稅成本的仍然必須是企業(yè)取得資產(chǎn)時的實際成本，如果不是，即使企業(yè)將有關(guān)資產(chǎn)按照評估值計入賬內(nèi)并對資產(chǎn)進行了稅前扣除，也必須按照實際成本進行納稅調(diào)整。對于評估入賬的土地使用權(quán)而言，就是企業(yè)實際支付的土地出讓金（或征地費），所以，如果企業(yè)對原先擁有的無償劃撥的土地使用權(quán)有自用以外的其他用途時（如合作建房、轉(zhuǎn)讓、合資投資等），必須在先到國土管理部門繳納土地出讓金，并按照繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)后，才可以據(jù)此進行正常的會計處理和稅前扣除。 需要說明的是，一些企業(yè)為了擴大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；虺鲇谄渌康模疤摶我粯尅?，如以需要用土地使用權(quán)投資或以吸收投資為由將土地使用權(quán)評估入賬甚至在稅前攤銷，當問及有關(guān)投資事項時，再以投資沒有成功為托辭而搪塞，而土地使用權(quán)卻在不經(jīng)意間“名正言順”地享受了“稅前扣除”的待遇，這是嚴重違反會計制度和稅法的行為。

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• 問 無償劃撥土地使用權(quán)問題？誰比較清楚的，求介紹！求解答！
  答

  通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費用即進行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠的郊區(qū))或土地開發(fā)費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。

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• 問 什么是劃撥土地使用權(quán)
  答

  劃撥土地使用權(quán)指的是經(jīng)縣級以上的人民政府批準，土地使用者在繳納完補償、安置等的費用后便取得的國有土地的使用權(quán)，或是經(jīng)縣級以上的人民政府批準后無償?shù)玫降膰型恋氐氖褂脵?quán)。

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• 問 劃撥土地使用權(quán)可以抵押嗎
  答

  一、劃撥土地使用權(quán)能否抵押《物權(quán)法》第180條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押……(二)建設(shè)用地使用權(quán)”，沒有區(qū)分取得土地使用權(quán)的方式。但實踐中以劃撥土地使用權(quán)進行抵押的方式并不少見，現(xiàn)行的行政法規(guī)與部門規(guī)章主要是在如何抵押的問題上有諸多的分歧。一種司法規(guī)則認為，劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)土地管理部門批準，并先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)后，才能與附屬建筑物一并抵押?，F(xiàn)行有效的國土資源局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條與國務(wù)院的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條都采取了這種做法。

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• 問 ??劃撥土地如何拍賣？國有劃撥土地使用權(quán)法院能否查封？
  答

  　國有劃撥土地使用權(quán)法院能查封，其進行拍賣處理的時候，注意拍得人要補交該劃撥土地的出讓金即可！　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》　　第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”。執(zhí)行行為雖然是司法機關(guān)依法行使司法權(quán)的行為，與一般平等主體之間的民事行為有本質(zhì)區(qū)別，但劃撥土地轉(zhuǎn)讓的批準權(quán)是法律賦予人民政府的權(quán)力，人民法院的司法行為也不能逾越行政權(quán)，仍然應(yīng)當遵循法律的規(guī)定取得人民政府的同意。當然，如果被執(zhí)行人的國有劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)被人民政府批準轉(zhuǎn)讓時，人民法院可以直接執(zhí)行?！　∪嗣穹ㄔ簣?zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權(quán)，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權(quán)?！　　秶翉秃返谒臈l規(guī)定：“對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能當作當事人財產(chǎn)進行裁定。但裁定轉(zhuǎn)移地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移?！　?998年9月9日法釋[1998]25號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復》規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)”。

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