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• 154****0126

  也不一定。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中稅務(wù)部門無(wú)法準(zhǔn)確來(lái)核對(duì)真實(shí)的實(shí)際交易金額，所以一般繳納契稅時(shí)的計(jì)稅金額是稅務(wù)部門為了方便征收管理按照略低于市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)格確定的。所以契稅發(fā)票的計(jì)稅金額一般會(huì)比實(shí)際金額低。
  

  查看全文↓ 2018-12-20 22:45:12
• 147****1783

  契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡(jiǎn)單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
  應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率 主要看稅率各地區(qū)不一樣

  查看全文↓ 2018-12-20 22:45:06
• 142****5800

  但在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶繳納契稅時(shí)，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)購(gòu)買土地使用權(quán)成交價(jià)款，低于征收機(jī)關(guān)確定的評(píng)估參考價(jià)，要求納稅人按評(píng)估參考價(jià)繳納契稅。那么，契稅的計(jì)稅依據(jù)到底是實(shí)際成交價(jià)，還是征收機(jī)關(guān)的評(píng)估參考價(jià)呢？另外，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，在開發(fā)土地過(guò)程中支付的拆遷補(bǔ)償支出等費(fèi)用，是否還要繳納契稅呢？《契稅暫行條例
  》第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)為：
  1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。
  2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
  3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
  前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定?！?br/>中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字[1997]52號(hào)
  ）第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
  此外，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》（財(cái)稅字[1998]96號(hào)
  ）關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題規(guī)定，根據(jù)《
  中華人民共和國(guó)契稅暫行條例
  》第四條第一項(xiàng)及《
  中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則
  》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。
  根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購(gòu)得土地使用權(quán)繳納契稅，應(yīng)按實(shí)際成交價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)，如價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由，才由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。納稅人通過(guò)我國(guó)司法部門裁決、政府部門出讓以及合法的拍賣企業(yè)拍賣等方式取得土地使用權(quán)，且成交價(jià)款也是按規(guī)定的程序、方法作價(jià)，其成交價(jià)款合理合法，即使與征收機(jī)關(guān)確定的評(píng)估價(jià)相比偏低，也是有非常充分的正當(dāng)理由，只需按成交價(jià)款繳納契稅，無(wú)需按評(píng)估價(jià)核定征稅。
  那么，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否需要繳納契稅呢？依據(jù)《
  國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)
  ）關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入范圍的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地價(jià)款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；變現(xiàn)處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
  可見，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)支付的地價(jià)款中，應(yīng)包含了土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用等，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的土地價(jià)款的具體范圍也就是總成交價(jià)款，應(yīng)以此為契稅計(jì)稅依據(jù)?！?br/>財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)
  ）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
  1.評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
  2.土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。如以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
  有的地方政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，地面建筑物及其附著物沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行拆遷或尚未拆遷完畢，但土地出讓成交價(jià)款中包含了各項(xiàng)拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地后，也應(yīng)按土地出讓成交價(jià)繳納契稅。但企業(yè)隨后自己在拆遷補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，不應(yīng)再作為計(jì)稅金額繳納契稅。
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房計(jì)稅金額怎么算
  答

  買方契稅。首次套房90平米以下為總價(jià)*1%；首次套房90-144平米（套內(nèi)120）為總價(jià)*1.5%144平米（套內(nèi)120）以上或非普通住宅或二套房以上為總價(jià)*3%；商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)為總價(jià)*3%；2014年5月起，重慶取消農(nóng)業(yè)戶口首購(gòu)90平米以下住房全免契稅政策。賣方營(yíng)業(yè)稅及附加。普通住宅：總價(jià)*5.6%；144平米（套內(nèi)120）以下購(gòu)買不足2年的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，滿2年的免征；144平米（套內(nèi)120）以上購(gòu)買不足2年的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，滿2年的按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收。附加是指城建稅和地方教育費(fèi)附加個(gè)人所得稅。普通住宅為總價(jià)*1%或（總價(jià)-成本）*20%；受贈(zèng)或繼承所得按總價(jià)*20%征收；購(gòu)買滿5年且為家庭唯一生活用房的，免交。

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• 問(wèn) ??房產(chǎn)稅計(jì)稅金額如何確定？
  答

  房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有：（1）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。所謂“從價(jià)計(jì)征”，是指按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納；所謂“從租計(jì)征”，是指以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。（2）稅率我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，主要有兩種稅率：一是實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%；二是實(shí)行從租計(jì)征的，稅率為12%。應(yīng)納稅額的計(jì)算：（1）從價(jià)計(jì)征的計(jì)算：從價(jià)計(jì)征的計(jì)算，是指按照房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余額來(lái)計(jì)算征收房產(chǎn)稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（2）從租計(jì)征的計(jì)算：從租計(jì)征的計(jì)算，是指按房產(chǎn)出租的租金收入來(lái)計(jì)算征收房產(chǎn)稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??購(gòu)房計(jì)稅金額怎么算？怎么計(jì)算的呢？
  答

  房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率是11%，可以憑增值稅專用發(fā)票給予進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。小規(guī)模納稅人執(zhí)行3%的增值稅征收率，根據(jù)不含增值稅的銷售收入直接計(jì)算繳納增值稅，無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數(shù)。(一) 核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。

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• 問(wèn) 外地有過(guò)貸款記錄，是否影響契稅金額？
  答

  在買套商品房，用公積金貸款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 公積金貸款**金額是多少啊？
  答

  **低**款為30%具體能公積金貸款多少，還需要看你們當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)計(jì)算，和你本身的公積金月繳納多少、工資標(biāo)準(zhǔn)、年齡和當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的

  全部4個(gè)回答>