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• 143****3347

  　　樓頂屋面屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主）對樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自將樓頂屋面售予購房者。
  　　如使用樓頂屋面與相鄰人發(fā)生糾紛，在司法實踐中按照以下方式處理：如果商品房內(nèi)有通往樓頂屋面的公共通道的，頂層住戶不得妨礙樓內(nèi)其他業(yè)主經(jīng)過公共通道通往樓頂屋面；如果沒有公共通道的，其他業(yè)主欲從頂層住戶室內(nèi)通往樓頂屋面的，須經(jīng)頂層住戶同意。
  　　建設(shè)部2001年8月15日修改后的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條規(guī)定：
  　　所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！?br/>　　第七條規(guī)定：異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。
  

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:26
• 146****3371

  樓頂使用權(quán)是全體業(yè)主共有的，開發(fā)商無權(quán)擅自將頂樓出售給購房者專用，依據(jù)在合同上面注明使用權(quán)是不符合商品房買賣合同法的規(guī)定的 故沒有法律效應(yīng)。
  
  依據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 第六條 第七條 規(guī)定 樓頂屋面是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主）對樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自將樓頂屋面售予購房者。

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:18
• 151****8754

  關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬問題
  （一）樓頂空間權(quán)屬爭議的表現(xiàn)
  近年來，在區(qū)分所有建筑物的爭議中，關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬糾紛也時有出現(xiàn)。主要的表現(xiàn)，是將建筑物的頂層的樓頂空間確定給頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用。這樣，頂層的區(qū)分所有權(quán)人對于樓頂空間享有專有使用權(quán)，可以建設(shè)私家空中花園，單獨享用。其結(jié)果是，建筑物的頂層價格大大提高，開發(fā)商能夠獲得更大的效益而投資并沒有增加。這種結(jié)果也可謂之“雙贏”局面。
  但是，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則，建筑物的樓頂空間應(yīng)當(dāng)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。例如，澳門特別行政區(qū)民法典在規(guī)定區(qū)分所有建筑物（分層建筑物）的共同部分范圍的條文中，就專門規(guī)定分層建筑物各樓宇之作遮擋之天臺或屋頂，為分層建筑物之共同部分。 我們的物權(quán)法草案沒有規(guī)定的這樣細致，但是，這樣的原則是存在的。樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開發(fā)利用，如果將樓頂空間確定給個別的區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，是不是破壞了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體共有關(guān)系，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利呢？這是一個大問題。
  （二）解決樓頂空間權(quán)屬的基礎(chǔ)理論
  確定區(qū)分所有建筑物樓頂空間的權(quán)屬問題，**基礎(chǔ)的依據(jù)就是區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。
  在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，有五種不同的主張。一是“中心”說，即“壁心”說，認為區(qū)分所有建筑物專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。這種觀點對于界定權(quán)利的范圍較為明確，但是對于建筑物的維護與管理則較為有害，原因是，對于境界壁的維護，不能只負責(zé)一半，應(yīng)當(dāng)將全部的境界壁作統(tǒng)一的修繕，壁心的分割，不利于對建筑物的維護和保養(yǎng)。二是“空間”說，這種觀點以區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)理念為立論基礎(chǔ)，與以單獨所有為立論基礎(chǔ)的上述“中心”說完全對立，認為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人所共有。三是“**后粉刷表層”說，認為專有部分包含壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分，亦即境界壁與其他境界的本體屬共用部分，但境界壁上**后粉刷的表層部分屬于專有部分。四是折中了壁心說和**后粉刷表層說的觀點形成的主張，稱之為“壁心說和**后粉刷表層說”，認為專有部分的范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定，在區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部，專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關(guān)系上，尤其是對第三人關(guān)系上，專有部分應(yīng)包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。 五是“雙重性”說，有的學(xué)者主張，前四種觀點的主要分歧在于，是將墻壁作為共有部分還是作為專有部分對待，并主張墻壁既有專有財產(chǎn)的性質(zhì)，又有共有財產(chǎn)的性質(zhì)，具有雙重屬性。
  在上述各種主張中，通說采用“壁心說和**后粉刷表層說”。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中**為精致的理論，能夠很好地解決區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的虛實界限。虛的權(quán)利界限，在于壁心，實的權(quán)利界限，在于**后粉刷表層。確定樓頂空間的權(quán)屬問題，也應(yīng)當(dāng)適用這個理論。
  在界定區(qū)分所有建筑物的相鄰區(qū)分所有權(quán)人各自的專有部分的界限時，其**基本的標準就是境界壁的壁心，在壁心的兩側(cè)分別為雙方區(qū)分所有權(quán)人所有。但是這種界定的權(quán)利是虛的權(quán)利，解決的是相鄰的區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利界限。在確定專有部分和共用部分的實質(zhì)界限時，其標準是建筑物的**后粉刷表層。這種界定的是權(quán)利的實的權(quán)利，其**后粉刷表層之間的境界壁，是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的互有權(quán)的標的。
  在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時，則應(yīng)以**后粉刷表層為標準，**后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  按照這樣的標準，如果采用“壁心說”界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限，其權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達到整個頂層樓板，更不能達到頂層空間。如果采用“**后粉刷表層說”，區(qū)分所有權(quán)人的所有權(quán)界限實際只能及于頂層樓板自己一側(cè)的**后粉刷表層，整個樓板的實體，都是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則
  根據(jù)以上理論和基本規(guī)則，區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。
  將區(qū)分所有建筑物的樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，或者歸屬于其專有部分，都是將區(qū)分所有建筑物的共用部分劃歸個別的區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有所有，都是對其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益的侵害。其結(jié)果有三：一是全體區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標的物被割讓，割讓的部分成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有或者專有使用，無法對其行使權(quán)利；二是頂層區(qū)分所有權(quán)人雖然取得了樓頂空間的專有使用權(quán)或者所有權(quán)，但他是付出了代價的，這個代價，就是支出了高額的購房費用，他并不是無償?shù)卣加腥w區(qū)分所有權(quán)人的利益；三是開發(fā)商取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這倒符合不當(dāng)?shù)美姆商卣鳌Ｓ纱丝梢?，開發(fā)商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分所有權(quán)人，實際上是在用全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利謀取個人的利益，受到損害的是全體區(qū)分所有權(quán)人。
  按照一般的規(guī)則，對于區(qū)分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒有約定的除開發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的之外歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)則，似乎還是存在問題。這就是，有約定，究竟是誰與誰的約定？如果僅僅是開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人之間的約定，他們能夠處分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有的樓頂空間嗎？顯然不能！
  因此，解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則應(yīng)當(dāng)是：
  1．樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。建筑物本身與土地權(quán)屬并不相同，區(qū)分所有建筑物的土地還有一個使用權(quán)的問題，開發(fā)商可以在公平合理的條件下做出一定的調(diào)整，把某些方面可以確定土地使用權(quán)歸自己享有，或者歸其他區(qū)分所有權(quán)人享有，只要不將費用分擔(dān)在其他區(qū)分所有權(quán)人身上也就行了。而建筑物就是全體區(qū)分所有權(quán)人所有，與開發(fā)商沒有關(guān)系，開發(fā)商無權(quán)處置?？梢韵胂?，開發(fā)商不能將一個沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
  2．開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個約定也不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無效。
  3．能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區(qū)分所有權(quán)人會議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間，對于全體區(qū)分所有權(quán)人而言，具有重要的價值。首先，樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次，建設(shè)樓頂空間，可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活，提高生活質(zhì)量。再次，樓頂空間的開發(fā)利用，具有豐富的內(nèi)涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發(fā)利用，其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān)，不可任人予以侵害。對于這樣的重大利益，必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，那么是有效的，但我想在一般情況下，區(qū)分所有權(quán)人會議是不會作出這樣的決議的。因此，樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用的可能性，幾乎為零。
  如果對于將樓頂空間確定為頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有而發(fā)生權(quán)屬爭議的，法官應(yīng)當(dāng)判決這樣的約定無效，樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  不過，樓頂空間的問題還是特殊一些，因為它涉及到建筑物的綜合利用和修繕、管理，應(yīng)當(dāng)歸屬于共用部分，不應(yīng)歸屬于個別區(qū)分所有權(quán)人專有使用。

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:13

相關(guān)問題

• 問 ??哪位說下樓房頂層所有權(quán)是歸誰擁有？
  答

  從理論上說，屋頂因為計入了建筑的公攤面積，是屬于全樓業(yè)主共有的，如果可以使用，大家都能用，如果需要維修，要大家出錢維修。從實際上講，很多老房子是沒有物業(yè)公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題，出現(xiàn)的情況和你基本一樣。使用的時候大家都來用，壞了的時候大家都說是你家屋頂，他們不管。這事情怎么說呢，不好解決，暫時也沒辦法，或許各個地方有自己的一套辦法，但我還沒看到哪個辦法具有推廣性的。你這問題，我建議你還是和全樓的住戶商量一下吧，大家出錢修，動之以情曉之以理，祝你好運！其實和你同樣郁悶的還有一樓呢，從來下水道出毛病，堵了壞了都是他一家出錢修，按理來說也該大家出錢的，呵呵，你該平衡點。

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• 問 頂層閣樓的所有權(quán)歸誰
  答

  通常情況下，如果合同有規(guī)定頂層閣樓的歸屬權(quán)，那么就按照合同的約定來執(zhí)行，如果在合同中沒有具體的約定，那么通常情況下頂層閣樓的歸屬權(quán)是為開發(fā)商所有。這是由于頂層閣樓的層高，也決定了閣樓是否進入建筑銷售面積，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，閣樓層高只有高于2.2米的部分才能算入建筑面積之中。通常情況下，購買擁有閣樓的房屋有以下3點注意事項：1、閣樓其實是輔助頂層住宅銷售的賣點之一，有的閣樓設(shè)計非常不實用，比如說通風(fēng)比較差，或者是窄小黑暗的情況，那么配套，這種閣樓的房屋在購買前也需要重點考慮一下自身的需求。2、閣樓的面積如果低于2.2米，但是如果有使用功能的部分，那么應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)登記中明確相應(yīng)權(quán)利的歸屬，這樣才能對自身更有保障。3、有的開發(fā)商要求頂樓和閣樓之間的樓梯需要購房者自行購買或者交納部分款項，因此在購買之前應(yīng)當(dāng)先跟開發(fā)商明確約定這部分的費用。

• 問 ??有誰說下農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸誰?
  答

  農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸全體村民集體所有，村民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，但對地上房屋享有所有權(quán)；如果你的戶口遷到陜西，就可以直接以你或你妻子的名義申請宅基地，不用你丈哥的名義。

  全部3個回答>
• 問 請問房屋頂層所有權(quán)歸誰所有呢?
  答

  歸小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！段餀?quán)法》第七十條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

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• 問 ??問下房屋頂層所有權(quán)歸誰所有呢?
  答

  樓頂使用權(quán)屬于全體業(yè)主，而并非_頂樓住戶。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，如果頂樓業(yè)主的購房合同的產(chǎn)權(quán)不包括樓頂，樓頂是屬于業(yè)主共有的，既然屬于小區(qū)公共空間，公共空間的使用權(quán)屬于全體業(yè)主，監(jiān)督權(quán)歸小區(qū)業(yè)主委員會，在個別業(yè)主私自使用屋頂?shù)淮嬖谶`章搭建行為的情況下，業(yè)主委員會可以向物管公司投訴，由物管公司督促該業(yè)主停止占用公共空間的行為。因此，樓頂使用權(quán)并非只歸頂樓用戶所有。

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