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• 157****6667

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：
  　　第一條 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
  　　第四條第五款：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
  　　因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費(fèi)按可售建筑面積比例或稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他合理方法分?jǐn)偂?/span>

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:49
• 155****1501

  負(fù)數(shù)部分可以不交，但不能抵減。按正數(shù)繳納。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:40
• 137****2350

  財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》[財(cái)稅字[1995]048號(hào)]規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用有關(guān)免稅規(guī)定。
  因?yàn)槠胀ㄗ≌糠郑?增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，因此有上述規(guī)定。
  這樣房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)就有了一定的籌劃空間，看看是分別核算好還是不分別核算好。于是，有些主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)統(tǒng)一規(guī)定必須分別核算。所以還是要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步咨詢?yōu)楹谩?/span>

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:27
• 146****9130

  應(yīng)該后者是對(duì)的。
  理由：
  1、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
  2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《稅收減免管理辦法（試行）》的通知（國稅發(fā)[2005]129號(hào)）第六條納稅人同時(shí)從事減免項(xiàng)目與非減免項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算，獨(dú)立計(jì)算減免項(xiàng)目的計(jì)稅依據(jù)以及減免稅額度。不能分別核算的，不能享受減免稅；核算不清的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按合理方法核定。
  綜上：納稅人從事普通住宅、非普通住宅和非住宅開發(fā)銷售應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，未分別核算的，不能享受稅收優(yōu)惠政策。當(dāng)然可以不分別核算，即自動(dòng)放棄稅收優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:18
• 138****1039

  普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值額為負(fù)數(shù)，那么應(yīng)納稅額為0.00元；
  非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值額為正數(shù)，那么應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率
  應(yīng)納稅合計(jì)數(shù)=非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算所得的應(yīng)納稅額+0.00元

  查看全文↓ 2018-12-14 03:46:11

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅清算時(shí)間從什么時(shí)候開始
  答

  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

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• 問 土地增值稅如何清算，什么時(shí)候開始
  答

  關(guān)于土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認(rèn)問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業(yè)自行分期的能否分期清算？答：根據(jù)《細(xì)則》第八條、國稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局審批的項(xiàng)目或分期項(xiàng)目，以發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局的立項(xiàng)批文為準(zhǔn)。

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• 問 房地產(chǎn)土地增值稅清算從什么時(shí)候開始
  答

  土地增值稅的清算條件一、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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• 問 非普通住宅土地增值稅是多少
  答

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計(jì)算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)都強(qiáng)制要求分開，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項(xiàng)基本要求?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。在此基礎(chǔ)上，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。此后，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對(duì)普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵(lì)普通住宅建設(shè)；二是對(duì)非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報(bào)送報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，并不能預(yù)計(jì)普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

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• 問 普通住宅土地增值稅稅率是多少？
  答

  計(jì)算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)。建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價(jià)不超過**高限，或者是總價(jià)不超過**高限，滿足其一即可 以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價(jià)和總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

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