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土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計(jì)算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)都強(qiáng)制要求分開，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項(xiàng)基本要求。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。在此基礎(chǔ)上，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。此后，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵(lì)普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報(bào)送報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，并不能預(yù)計(jì)普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。
全部5個(gè)回答>普通住宅土地增值稅稅率是多少？
131****1476 | 2018-12-13 19:15:07
已有3個(gè)回答
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131****6966
計(jì)算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)。
查看全文↓ 2018-12-13 19:16:20
建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價(jià)不超過**高限，或者是總價(jià)不超過**高限，滿足其一即可 以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價(jià)和總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 -
132****7068
這個(gè)不是簡單的一個(gè)稅率可以解決的。
查看全文↓ 2018-12-13 19:16:01
國稅總局2016第70號(hào)公告:營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 -
153****5820
算法：
查看全文↓ 2018-12-13 19:15:40
建造普通住宅出售的,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%,可以免稅。超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。
既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算,普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。 (增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅)。
區(qū)別：
普通住宅泛指整幢住宅樓。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。
非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。
2012年單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交價(jià)160萬以上)。
2013年國稅總局下發(fā)的通知要求從嚴(yán)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價(jià)。
以上三點(diǎn)只要符合一個(gè)，即為非普通住宅。
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土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。采用超率累進(jìn)稅率，需要確定幾項(xiàng)因素：一是納稅對象數(shù)額的相對率，土地增值稅的增值額與扣除項(xiàng)目金額的比即為相對率。二是把納稅對象的相對率從低到高劃分為若干個(gè)級(jí)次。土地增值稅按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率從低到高劃分為四個(gè)級(jí)次，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過100％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過200％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分。三是按各級(jí)次分別規(guī)定不同的稅率。土地增值稅的稅率是30％，40％、50％、60％。
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土地增值稅清算稅率是多少？ 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！ ⊥恋卦鲋刀惽逅阏魇辗椒ǎ骸 。ǎ保┰鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額５０％部分，稅率為３０％； ?。ǎ玻┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額５０％，未超過扣除項(xiàng)目金額１００％的部分，稅率為４０％；速算扣除系數(shù)為５％； ?。ǎ常┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額１００％，未超過扣除項(xiàng)目金額２００％的部分，稅率為５０％；速算扣除系數(shù)為１５％； ?。ǎ矗┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額２００％的部分，稅率為６０％；速算扣除系數(shù)為３５％； （５）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額２０％的，免征土地增值稅?！∝?cái)法字［１９９５］第６號(hào)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。
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土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)： ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 ?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 ?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 ?。ㄋ模┡f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。 ?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 ?。┘佑?jì)扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。
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土地增值稅預(yù)征率：今后，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征稅率由此前的1％至2％，提高到2％至5％。對容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，**低按銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅.房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率由原來的1%至2%提高到2%至5%。政策將對開發(fā)商的資金流帶來明顯的壓力：一方面有限購、差別化信貸等措施抑制需求，而收緊銀根、提高土地增值稅稅率，則從另一方面收緊開發(fā)商的現(xiàn)金流，促使其合理定價(jià)，甚至以降價(jià)來換取資金流。對于再次上調(diào)土地增值稅預(yù)征稅率，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在其微博進(jìn)行了“炮轟”，其反問稱“請問預(yù)征比例的提高，不變相增加開發(fā)成本嗎？開發(fā)成本的加大會(huì)有利于降低房價(jià)嗎？預(yù)征比例的提高將該交和不該交的稅提前納入財(cái)政的口袋中，難道是合理并有利于增加市場供給嗎？” 北京半年來再上調(diào)土地增值稅預(yù)征率:為配合中國政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在出臺(tái)住房限購等措施后，北京市將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征稅率，由此前的2%上調(diào)至2%-5%，為其半年以來的再次上調(diào)。 北京地稅部門昨天出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則。從今天起，北京市開發(fā)商銷售商品房取得的收入，其需繳納的土地增值稅預(yù)征率依據(jù)預(yù)計(jì)增值率分別按照2%至5%征收，而原來**高只有3%。這是北京市首次利用差別化稅率調(diào)控房價(jià)。
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