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• 151****7975

  一、拆遷安置房的購(gòu)買(mǎi)政策
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：
  1、因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年內(nèi)不能上市交易。
  2、因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  二、拆遷安置房的稅收政策
  拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。
  具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種：
  1、契稅
  《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開(kāi)發(fā)商在取得土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧?br/>2、營(yíng)業(yè)稅
  國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕768號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
  開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶(hù)全部支付差價(jià)的時(shí)候繳納。如果不需要支付差價(jià)的，以成本價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);如果有差價(jià)的，不需要支付部分按成本價(jià)格計(jì)稅，差價(jià)部分按實(shí)際計(jì)稅。
  3、印花稅
  《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，與被拆遷戶(hù)簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，即特殊形式的房屋銷(xiāo)售合同?？梢?jiàn)，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。
  另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號(hào))第四條規(guī)定，對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。
  因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅。
  4、土地增值稅
  《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
  可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。
  5、企業(yè)所得稅
  國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕875號(hào))第一條(四)項(xiàng)規(guī)定，銷(xiāo)售商品以舊換新的，銷(xiāo)售商品應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理時(shí)，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開(kāi)發(fā)成本。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:25:21
• 158****4820

  征收行為因土地性質(zhì)不同而不同。收下要分清是國(guó)有土地還是集體土地。國(guó)有土地上一般是征收房屋，主要是依據(jù)國(guó)務(wù)院第590號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定來(lái)給予補(bǔ)償?shù)摹?br/>而集體土地上拆遷，目前沒(méi)有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》給予補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:24:52
• 131****6949

  改造安置房用地免使用稅（1）對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。同時(shí)，對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。（2）在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。（3）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
  安置房稅收優(yōu)惠政策：個(gè)人購(gòu)改造安置房享優(yōu)惠（1）對(duì)于個(gè)人，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。（2）個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購(gòu)置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:24:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 動(dòng)遷安置房政策到底有什么規(guī)定呢?
  答

  房屋拆遷安置費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

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• 問(wèn) ??動(dòng)遷安置房交易需要注意哪些？
  答

  　第一，要查看安置房的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，如果是多人的話(huà)，需要多人一致同意賣(mài)房?！　〉诙?，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，一定要看拆遷協(xié)議以及其他手續(xù)，并在合同里約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證，否則承擔(dān)違約責(zé)任。　　第三，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，除了一般條款外，還要明確支付方式以及延遲交房等事項(xiàng)，**好找律師或者專(zhuān)業(yè)人士把把關(guān)。　　第四，**好將買(mǎi)賣(mài)協(xié)議進(jìn)行公證，降低風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 出售動(dòng)遷安置房免稅
  答

  新津府發(fā)〔2005〕6號(hào) 新津縣人民政府關(guān)于印發(fā)《新津縣建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理實(shí)施辦法》的通 知 各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、縣府各部門(mén)、縣屬各企事業(yè)單位：《新津縣建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理實(shí)施辦法》已經(jīng)縣政府第40次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。附件：新津縣建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理實(shí)施辦法 二○○五年二月二十二日 新津縣建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理實(shí)施辦法 第一條 根據(jù)《成都市建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理暫行辦法》（修正案），結(jié)合我縣實(shí)際制定本辦法。第二條 根據(jù)我縣城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理的情況，對(duì)市政建設(shè)配套費(fèi)、城市燃?xì)馀涮踪M(fèi)、自來(lái)水配套費(fèi)實(shí)行“三費(fèi)合一”一次性收取。配套費(fèi)由縣建設(shè)和規(guī)劃局統(tǒng)一收取，原水氣配套費(fèi)不再由成都市地源水務(wù)股份有限公司和成都市地源天然氣有限公司代收。第三條 凡在本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建各類(lèi)建筑物和構(gòu)筑物的單位（含外資企業(yè)）和個(gè)人，均應(yīng)一站式交納下列費(fèi)用：（一）建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)建費(fèi)”）1、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（包含市政建設(shè)配套費(fèi)、城市燃?xì)馀涮踪M(fèi)、自來(lái)水配套費(fèi)）；2、工程定額測(cè)定費(fèi)；3、文物勘探發(fā)掘費(fèi)； 4、新建房屋白蟻防治費(fèi)；（二）防空地下室易地建設(shè)費(fèi)；（三）異地綠化建設(shè)費(fèi)；（四）新型建筑材料專(zhuān)項(xiàng)基金；（五）散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金；（六）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；（七）建筑施工噪聲超標(biāo)排污費(fèi)。建設(shè)項(xiàng)目一站式收費(fèi)除建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)和建筑施工噪聲超標(biāo)排污費(fèi)外，統(tǒng)一按建筑面積繳納，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表。在工業(yè)園區(qū)進(jìn)行建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目，其配套費(fèi)（不含城市燃?xì)馀涮踪M(fèi)、自來(lái)水配套費(fèi)）按建筑面積每平方米15元人民幣收取。第四條 凡在本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，需交納本辦法第三條所列費(fèi)用，由建設(shè)單位一次性在縣建設(shè)和規(guī)劃局交納。本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)報(bào)建費(fèi)的減免審核、交費(fèi)核驗(yàn)、退費(fèi)和費(fèi)用追繳等管理工作，由縣建設(shè)和規(guī)劃局負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理。第五條 下列建設(shè)項(xiàng)目按70%交納報(bào)建費(fèi)：（一）黨、政、軍機(jī)關(guān)、公安派出所修建的辦公用房；（二）醫(yī)療、衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)用房。第六條 下列建設(shè)項(xiàng)目按50%交納報(bào)建費(fèi)：（一）大中專(zhuān)院校及大學(xué)園區(qū)修建的教學(xué)、科研設(shè)施及學(xué)生公寓，中**、幼兒園修建的教學(xué)設(shè)施及學(xué)生公寓；（二）企業(yè)的生產(chǎn)用房，高新技術(shù)企業(yè)的科研、生產(chǎn)用房；（三）每套建筑面積不超過(guò)90平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房、教師住宅、軍隊(duì)干部住宅；（四）城市道路及公共設(shè)施建設(shè)時(shí)涉及的拆遷安置方案，以及經(jīng)縣政府批準(zhǔn)的舊城改造項(xiàng)目修建的拆遷安置房。（五）圖書(shū)館、影劇院（藝術(shù)中心）、體育場(chǎng)館（全民健身中心）、劇院、單建的公共停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、博物館（文物展廳、文化遺址）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等非贏利性公共建筑。第七條 下列建設(shè)項(xiàng)目免交報(bào)建費(fèi)：（一）軍隊(duì)修建的營(yíng)房；（二）大中專(zhuān)院校及中**學(xué)生食堂；（三）民政部門(mén)建設(shè)的敬老院、福利院、榮軍院、孤兒院，民政部門(mén)所屬的專(zhuān)業(yè)性殘疾人康復(fù)中心，殘疾人的生產(chǎn)、生活用房等非贏利性民政福利設(shè)施；（四）農(nóng)民在批準(zhǔn)宅基地范圍內(nèi)修建的自用房屋；（五）垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、污水處理廠(chǎng)等市政公用設(shè)施。第八條 凡享受政策性減免的建設(shè)項(xiàng)目，一律不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案所確定的使用性質(zhì)，一經(jīng)改變，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定接受處理并按改變使用性質(zhì)后的建筑面積大小足額補(bǔ)交建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)。第九條 情況特殊的建設(shè)項(xiàng)目確需減免報(bào)建費(fèi)的，由縣建設(shè)和規(guī)劃局提出意見(jiàn)，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。減免報(bào)建費(fèi)的項(xiàng)目必須按國(guó)家基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)。第十條 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)無(wú)法確定能否減免報(bào)建費(fèi)或無(wú)法確定減免額度的，應(yīng)先按規(guī)定全額繳納，項(xiàng)目建成后，由縣建設(shè)和規(guī)劃局按核實(shí)的情況，依照本辦法第四條至第七條的規(guī)定確定退費(fèi)數(shù)額，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后，縣財(cái)政局按批準(zhǔn)的額度退費(fèi)。

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• 問(wèn) 動(dòng)遷安置房怎么交易
  答

  1、因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。這類(lèi)房子的房屋產(chǎn)權(quán)雖然是屬于個(gè)人的，但是它的所有權(quán)是有限制的。也就是說(shuō)在一定期限內(nèi)（一般情況下是5年），房子是不能上市交易的。2、因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。這種房子和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

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• 問(wèn) 什么是動(dòng)遷安置房？購(gòu)買(mǎi)安置房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  簽訂購(gòu)房協(xié)議的基本作用在于你們之間的債務(wù)關(guān)系（你給了對(duì)方購(gòu)房款），但無(wú)法確保你們之間的購(gòu)房行為是否有效，對(duì)方一旦反悔，您的房產(chǎn)證不一定能夠順利拿到或者拿不到。建議：1、到房管局咨詢(xún)這種情況能否過(guò)戶(hù)，能夠過(guò)戶(hù)才能購(gòu)買(mǎi)；2、如果可以過(guò)戶(hù)，應(yīng)采取分期付款，先付大部分款，余款過(guò)戶(hù)之后一次性付清。這樣雙方比較放心，也是公平合理的。畢竟過(guò)戶(hù)之前買(mǎi)房人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有付清房款，在過(guò)戶(hù)之前對(duì)買(mǎi)方有一定的約束。3、簽訂合同可以約定違約金，一旦房屋無(wú)法如期過(guò)戶(hù)或者一方反悔，可以有所約束。

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