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• 135****8806

  　按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便買賣?！冻Ｖ菔姓鞯胤课莶疬w安置及地上附著物補償管理辦法》第15條也明確規(guī)定了：拆遷住宅房，采用統(tǒng)一安置、統(tǒng)一復(fù)建、自拆自建等形式，有條件的地區(qū)可以試行貨幣安置方式。統(tǒng)一安置房、統(tǒng)一復(fù)建房建設(shè)應(yīng)依法向市、轄市(區(qū))人民政府有關(guān)主管部門提出申請，依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。
  　　而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進行拆遷安置房交易時，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。
  　　其次，拆遷安置房在交易時一般尚未取得房屋權(quán)屬證明，這種情況下是否可以進行交易?本律師認為是可以的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。拆遷安置房的出賣人，完全可以通過《拆遷安置補償協(xié)議》等相關(guān)材料證明自己對拆遷安置房的權(quán)屬，雙方在自愿的基礎(chǔ)上訂立房屋買賣合同是合法有效的。
  　　綜上，部分拆遷安置房是可以交易的，但在交易中存在較大風(fēng)險。由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙，辦理過戶手續(xù)時間也沒有保障。因此，在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出明確的約定。

  查看全文↓ 2018-12-04 09:27:53
• 157****8874

  相較于一般房屋買賣，安置房的買賣存在著更大的風(fēng)險，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對購買拆遷安置房的風(fēng)險作簡要分析。
  
  雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。
  
  這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
  
  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。
  
  在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。
  
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
  
  從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。
  
  第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。
  
  除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-04 09:27:45
• 135****8931

  1.您需要查看房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，合同**好去公證處辦理公證。確認您所要購買的房屋的土地取得方式（出讓，劃撥），所有權(quán)人，房屋上邊的其他負擔(dān)（已經(jīng)抵押，已經(jīng)出租）等情況。
  2.小區(qū)的房屋質(zhì)量，空間格局，確保宜居。
  3.房屋的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)糾紛。房屋是否存在繼承，贈予，未辦理過戶登記等問題，房屋不動產(chǎn)登記簿權(quán)利人和實際所有權(quán)人不一致，會引發(fā)買賣合同無效，過戶難問題。

  查看全文↓ 2018-12-04 09:27:39
• 154****8357

  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。
  
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
  
  第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉。**終，買房人將不得不選擇通過訴訟來解決問題。而至于多長時間能夠完成，就很難預(yù)測了，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。
  
  買暫無房產(chǎn)證的拆遷安置房要謹慎
  
  購買拆遷安置房，手續(xù)與普通商品房是一樣的。但是如果你想購買拆遷安置房，**好等賣主有了房產(chǎn)證后再進行交易。
  
  購房者在購買拆遷安置房時，要對轉(zhuǎn)讓方(個人)有一定的了解，安置期房交易時，需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補貼以及相關(guān)的限制，還是純屬市場行為，必須調(diào)查清楚。其次，要查看賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時，要求對方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計稅發(fā)票等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。
  
  同時，在交易時與賣方簽訂拆遷安置房購買合同中要明確約定雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、違約責(zé)任的處理辦法等等，以便對方違約時可退房，保護自己的合法權(quán)益。
  
  知識拓展：什么是拆遷安置房
  
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

  查看全文↓ 2018-12-04 09:27:30
• 145****9988

  拆遷安置房產(chǎn)權(quán)齊全的話和普通房一樣買賣過戶，買賣雙方達成房屋交易意向后按下面流程操作：
  
  1、買賣雙方商議好房價簽好合同后需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后交付房款，之后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；
  
  2、雙方帶著（1）所述材料，到房管部門和稅務(wù)部門委托的評估公司申請評估；評估公司受理后按評估程序?qū)λ性u估房屋出具評估報告，繳納評估費。
  
  3、雙方帶著（2）所述材料，到稅務(wù)部門申請繳納契稅；稅務(wù)部門受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業(yè)稅、個稅，稅務(wù)部門受理后認真審核，符合規(guī)定的出具納稅單（免稅單）；
  
  4、雙方帶著（3）項材料到房管部門申請辦理，房管部門審批核準后，繳費后買方取證。

  查看全文↓ 2018-12-04 09:27:21

相關(guān)問題

• 問 ??動遷安置房買賣的注意事項是哪些？
  答

  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉。**終，買房人將不得不選擇通過訴訟來解決問題。而至于多長時間能夠完成，就很難預(yù)測了，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

  全部5個回答>
• 問 ??拆遷安置房如何買賣？注意事項有什么？？
  答

  雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而拆遷安置房交易行情還不錯。那么拆遷安置房買賣注意事項有哪些？與普通的商品房相比，拆遷安置房交易風(fēng)險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉。**終，買房人將不得不選擇通過訴訟來解決問題。而至于多長時間能夠完成，就很難預(yù)測了，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

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• 問 買賣安置房注意事項是什么？
  答

  安置房買賣主要注意這幾個問題： (1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的; (2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。 (3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費用是一種比較好的解決辦法。 安置房買賣的風(fēng)險有： 第一、政策因素。 根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 第二、價格因素。 目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。 第三、人的因素。 “共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。

  全部4個回答>
• 問 ??拆遷房如何買賣？拆遷安置房如何買賣 拆遷安置房買賣注意事項？
  答

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險，有些事情還需注意。拆遷房主要分為兩大類：一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。購買拆遷安置房需注意以下幾點：1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。4、相關(guān)費用的繳納這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。

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• 問 ??拆遷安置房如何買賣？注意事項有哪些？？
  答

  這個拆遷辦清楚。二.你要問清楚,該戶主的產(chǎn)權(quán)是不是有限產(chǎn)權(quán),比如說,有的拆遷戶跟他村里還有什么協(xié)議,他的產(chǎn)權(quán)有可能不是完全產(chǎn)權(quán),那他就沒權(quán)賣。還有他的土地證是不是集體土地,因為集體土地必須要轉(zhuǎn)化成國有土地之后才能辦土地證,而沒有土地證,你也交易不成,所以,你要問清楚。三.確定這戶主是房屋的主人,很多是代賣的,這樣風(fēng)險很大,所以建議必須一定要跟戶主本人簽協(xié)議。他的親人,比如說妻子什么的,都沒用。 四。收款一定要打欠條。五,如果有中介參與,一定要注意,核實該中介的資質(zhì)和信息。同時,房主的信息在本地派出所也要核實,其房屋所有權(quán)的證明(一般是拆遷辦發(fā)給他的一種證明),也要到拆遷辦核實。 六,其他的費用方面的問題,盡量在合同中寫詳細些。

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