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• 147****7887

  （一）我國“以房養(yǎng)老”的實踐。為解決養(yǎng)老問題，我國對“以房養(yǎng)老”進行了探索，并結(jié)合國外經(jīng)驗，推出了以下幾種模式：
  1、倒按揭南京模式。南京湯山“溫泉留園”規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房，年齡60歲以上的孤殘老人，以抵押的方式將房產(chǎn)交予留園，公證后就可住進留園，免除一切費用并且是終身制的。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。這種模式比較適合在城市居住的人群，擁有一套以及以上住房并且無子女或者失獨的孤殘老人。但這種模式涉及范圍過窄，擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房以及60周歲以上的孤殘老人這兩個條件過于苛刻，這也是導致該模式試水效果不理想的原因之一。
  2、上海的以房自助養(yǎng)老。該做法是：老年人年齡在65歲以上，以房屋買賣交易方式將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行協(xié)商交易，雙方意見一致后，老人可一次性收取房款，在這之后公積金管理中心再將房屋返租給老人，房子的租金和市場價基本相同，租期則由雙方協(xié)商決定，老人可按租金年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。這種模式需要在房子過戶后才能施行，房子之后的**部分完全由公積金管理中心擁有，損害原屋主及老人的利益，還有就是老人對公積金管理中心計算養(yǎng)老風險概率的能力持有質(zhì)疑態(tài)度，這也會導致了該模式無法施行下去的重要原因之一。
  3、新疆新型以房養(yǎng)老模式。新疆保投國際所推行的新型以房養(yǎng)老模式撤銷了傳統(tǒng)以房養(yǎng)老模式的3種限制：首先，在房屋產(chǎn)權(quán)問題上不存在任何爭議，不會發(fā)生更替，原房屋產(chǎn)權(quán)人享有分配權(quán)；其次，老人不需要與子女分開居住，不受房屋出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權(quán)；**后，對個人年齡沒有任何要求，新疆的這種新型以房養(yǎng)老模式是考慮到家庭生命周期與住宅生命周期的差異，以資源優(yōu)化配置為理論基礎(chǔ)，輔之以一定的形式和機制，將房屋這種不動產(chǎn)的價值充分體現(xiàn)出來，發(fā)揮對家庭養(yǎng)老保障的功用。這種模式需要完善的配套機制加以輔助，成熟的房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定的經(jīng)濟大環(huán)境、操作性強的資金運營平臺是該模式能夠有效并順利運行的基礎(chǔ)。但我國的現(xiàn)實國情各方面都在初步發(fā)展或者漸趨完善的過程，經(jīng)濟發(fā)展水平較之發(fā)達國家仍有些許差距，因此這種以房養(yǎng)老模式現(xiàn)階段可操作性不強。

  查看全文↓ 2018-11-28 17:23:02
• 135****7839

  （一）我國以房養(yǎng)老模式
  　　以房養(yǎng)老的概念在2003年被引入中國，經(jīng)過幾年的發(fā)展目前我國已經(jīng)付諸實踐的以房養(yǎng)老模式三種模式：第一、以租換養(yǎng)，老人將自己的住房出租，用租金來補充養(yǎng)老金的不足。第二、售房返租，老人用售房后的房款來支付房租。第三、養(yǎng)老按揭，老人將自有房屋抵押給銀行，銀行按照評估價按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款。
  　?。ǘ┪覈鴶M實施以房養(yǎng)老制度可能存在的問題
  　　首選、傳統(tǒng)觀念根深蒂固，老人多數(shù)信守家庭養(yǎng)老觀，機構(gòu)養(yǎng)老與兒女不孝相提并論；子孫繼承不動，老人與子孫接受不了房屋產(chǎn)權(quán)變更旁落，以房養(yǎng)老參與者廖若晨星。其次、房屋與土地兩權(quán)欠明確解釋，續(xù)期等問題《物權(quán)法》有待明確規(guī)定。第三、多風險因素制約借貸主體參與，受房地產(chǎn)市場影響，房價漲跌帶來毀約風險；不確定因素約束了金融機構(gòu)；金融機構(gòu)和借款人承擔浮動貸款利率風險 ；養(yǎng)老金發(fā)放期和壽命不合帶來的風險，發(fā)放截止期仍健在又無力償還貸款的老人將失去房屋。第四、政策法規(guī)不完善，以房養(yǎng)老模式需要社會各個方面的配合，目前相關(guān)政策配套建設(shè)滯后，實際操作性不強。**后、養(yǎng)老機構(gòu)公信度低門檻高條件差，目前以房養(yǎng)老運作主體多為民間機構(gòu)，項目缺乏政府擔保，公信力不足。以房養(yǎng)老貸款的申請條件苛刻，大多老人被拒之門外。硬件設(shè)施質(zhì)量、軟環(huán)境等問題普遍存在。

  查看全文↓ 2018-11-28 17:21:43
• 147****9024

  以房養(yǎng)老面臨的問題
  雖然我國推行以房養(yǎng)老模式具備現(xiàn)實的必要性和理論的可行性，但在實踐中還處于探索階段，在建立模式的過程中還面臨著很多問題。
  受國人傳統(tǒng)觀念的阻礙?！靶ⅰ笔侵腥A民族的傳統(tǒng)美德，受傳統(tǒng)儒家思想影響，中國人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數(shù)中國子女認為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經(jīng)地義。而老人將房產(chǎn)作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產(chǎn)，對于指望得到老人房產(chǎn)的子女來說是不能夠接受的。國內(nèi)每年發(fā)生的大量與房產(chǎn)繼承有關(guān)的民事訴訟案件，就足以說明中國人重視繼承房產(chǎn)的程度。以房養(yǎng)老模式的推廣必將對中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式帶來極大的沖擊，如協(xié)調(diào)不好會對整個社會的發(fā)展帶來消極影響。
  缺乏相關(guān)法規(guī)政策配套。以房養(yǎng)老牽涉眾多部門，但目前我國該領(lǐng)域法律法規(guī)一片空白。一是土地問題。我國法律明確規(guī)定國家或者集體享有土地所有權(quán)，城市住宅土地使用權(quán)年限為70年，對70年后相關(guān)權(quán)利的處理方法尚無明確規(guī)定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅政策未出臺，房產(chǎn)稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產(chǎn)品的定價以及開展以房養(yǎng)老的意愿產(chǎn)生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規(guī)劃的重新布局，都會引發(fā)拆遷費補償不足、地價下跌等問題，進而影響到保險公司推行以房養(yǎng)老業(yè)務的積極性。
  市場環(huán)境不成熟。一是房地產(chǎn)市場不成熟。近年來我國房地產(chǎn)價格快速上漲，部分地區(qū)存在一定泡沫，房產(chǎn)價格不穩(wěn)定，波動風險較大，同時，我國房地產(chǎn)評估體系不健全，房屋中介機構(gòu)魚龍混雜和交易手續(xù)復雜的事實都會制約以房養(yǎng)老的推廣。二是信用度不高。保險業(yè)誠信建設(shè)滯后，行業(yè)美譽度低，對以房養(yǎng)老這種長期性業(yè)務開展不利。三是資本市場不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，保險公司無法通過二級市場融資來分散風險：個人理財產(chǎn)品售前咨詢機制不完善等等。四是社會傳統(tǒng)觀念制約?！鞍倬葱橄取钡牡览硎沟媒^大多數(shù)中國子女認為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經(jīng)地義，而老人將房產(chǎn)作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。
  風險控制難度大。一是長壽風險，保險人不能恰當估計投保人的預期余命，導致養(yǎng)老金給付總額同住房價值的不匹配。二是房產(chǎn)價值波動風險。房產(chǎn)價值貶值或難以處置將導致保險公司遭受損失。三是道德風險。由于以房養(yǎng)老模式下住房的**終所有權(quán)歸保險公司所有，基于自身效率的**大化，戶主會盡量降低對住房進行維護保養(yǎng)費用，導致住房價值損耗，損害保險公司的利益。此外，住房反向抵押貸款保險的計算非常復雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，需要具備專業(yè)的人才，同國際市場相比，中國在此方面還有所欠缺。

  查看全文↓ 2018-11-28 17:21:21

相關(guān)問題

• 問 ??以房養(yǎng)老障礙主要有哪些？
  答

  意在補充中國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的金融創(chuàng)新型產(chǎn)品——老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，也就是“以房養(yǎng)老保險”，將從目前的試點擴大到全國范圍開展。所謂“以房養(yǎng)老”保險，是一些擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，可以將其擁有的房產(chǎn)抵押給保險公司，但是在身故之前，仍然可以擁有房屋占有權(quán)、使用權(quán)以及處置權(quán)，而該老人也可以按照雙方約定，定時領(lǐng)取養(yǎng)老金，而老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償還養(yǎng)老保險等相關(guān)費用。這在西方發(fā)達國家已經(jīng)是十分常見的一種養(yǎng)老商業(yè)保險模式，且運轉(zhuǎn)良好；但是到了中國，這樣的模式卻遭遇了“水土不服”。從2014年7月起，北京、上海、廣州、武漢四個城市試點開始，后續(xù)這一試點的范圍不斷擴大。但是，按照業(yè)內(nèi)的反饋，這一類型的保險，在具體的銷售層面并沒有如此前預期。目前僅幸福人壽等個別保險公司推出相關(guān)產(chǎn)品，而對于保險公司來說，潛在客戶的投保熱情也并不算高。當然，對于保險公司來說，并沒有動力推出相應的產(chǎn)品無可厚非，畢竟作為市場金融主體，需要以市場需求為導向才能保持經(jīng)營。應該說，這一結(jié)果并沒有超出“以房養(yǎng)老”剛剛開始試點之時的市場悲觀預期。

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• 問 ??農(nóng)民建房存在問題主要有哪些？
  答

  一、農(nóng)村基建房存在的問題　　經(jīng)過一段時間的問卷、調(diào)研以及實地考察了以后總結(jié)出了下面這些問題　　1、亂建、違建現(xiàn)象嚴重　　在農(nóng)村自建房很分散，沒有集中的建在一個地方。都是根據(jù)自己喜歡的地方進行建設(shè)，完全沒有什么規(guī)律，建造的房子沒有順序非常的分散。村里修的道路修到什么地方，農(nóng)村人們的新房就會建在什么地方。隨意搭建自己的房屋雖然近年來相關(guān)政府部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但是沒有很明顯的效果。農(nóng)民隨便亂建的情況依舊十分突出，存在違法搭建、有的還會擅自加層等情況。如果有意外發(fā)生的時候，這個村里的人能逃出去的概率很小，并且由于建筑間距太小，很容易點燃相近的房屋，引起火災的快速蔓延，給自己的身體帶來很大的損害。　　2、建房資金短引發(fā)諸多問題　　現(xiàn)在的農(nóng)民它的錢基本上都是打工賺的，沒有額外的其他收入，要修建好一個房子就需要花掉他10-15?！　∧甑乃械腻X，所以對于一般的家庭來講，他們裝修房子的錢是不寬裕的，他們給村里建自建房主要是想給家里人爭光，可以說是一個面子工程?，F(xiàn)在的人們條件好的他們建房屋就會比較輕松，但是沒錢的他們一般都是借錢來修，修完了以后他們就開始過著不斷還錢的日子，生活的擔子就會更重。而且村里很多人不懂得裝修，常會出現(xiàn)空心樓的情況?！　?、建房質(zhì)量問題嚴重　　有的人在裝修的時候不考察適不適合建設(shè)房屋就進行建設(shè)，所以現(xiàn)在農(nóng)村自建房的地基基礎(chǔ)存在著安全隱患。在后期沒有辦法去建設(shè)和施工，經(jīng)常會出現(xiàn)沒有章法的建筑方案和建筑施工。

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• 問 現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)存在的問題主要有哪些？
  答

  您好，分析業(yè)主維權(quán)的個案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。（1）民主維權(quán)。業(yè)主之間的分歧和矛盾，應該通過業(yè)主之間的討論，采用民主集中的辦法，用民主決策來解決。為此，業(yè)主應珍惜自己的民主權(quán)利，在住宅區(qū)里建立和健全有效的業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的民主機制。這樣，既能形成強大的業(yè)主共同意志，又能支持和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。媒體報道渲染某花園業(yè)主委員會的一場風波，其實是實行民主決策的大演練，非常正常，對鍛煉業(yè)主的維權(quán)意識和技巧非常有益。事情是多數(shù)業(yè)委不同意和不滿意業(yè)委會主任的意見和主張，主任職務遭多數(shù)委員罷免和改選，這很正常。遭罷免的前主任不服，于是尋求業(yè)主的支持，在獲得10%業(yè)主聯(lián)名支持下，要求召開臨時業(yè)主大會改選業(yè)主委員會，這也很正常。**后的決定由花園的權(quán)力機構(gòu)業(yè)主大會來決定，這就是通過民主來維護業(yè)主的權(quán)利。在這個過程中，爭辯的雙方難免會發(fā)生相互指責和申辯。廣大的業(yè)主正是通過這些指責和申辯來判斷誰是誰非，來決定自己的表決意向。（2）協(xié)商維權(quán)。如果涉及的是業(yè)主的公共利益，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會與侵犯業(yè)主權(quán)益當事人（開發(fā)商、物管公司、個別大小業(yè)主、政府部門等）進行談判，協(xié)商解決業(yè)主權(quán)益受侵害的問題。協(xié)商維權(quán)的好處是直接，所化的時間精力成本較低，可以達到既解決問題又不傷和氣的局面。它的缺點是業(yè)主方面要做適當?shù)耐讌f(xié)。協(xié)商維權(quán)要能成功的前提是當事人雙方對相關(guān)法律、法理比較明白，處事比較開明，有尊重業(yè)主權(quán)益的意識。有些住宅區(qū)通過與開發(fā)商的談判協(xié)商，收回了被侵占的架空層和電梯間。有些花園通過通過談判協(xié)商，解決了個別單位業(yè)主占據(jù)綠化地等公共場所私用或出租經(jīng)營的問題。協(xié)商維權(quán)成功的前提，是具有較好的行政和司法依法辦事的環(huán)境。如果行政和司法機關(guān)都不依法保護業(yè)主（群體）的合法權(quán)益，侵權(quán)當事人一般是不會通過協(xié)商放棄既得利益的。（3）行政投訴維權(quán)。業(yè)主在權(quán)益受到侵害時，首先想到的辦法是向政府有關(guān)部門部門投訴。這本來應該是業(yè)主維權(quán)的主要有效途徑。因為保護業(yè)主的合法權(quán)益就是保護城市居民的合法利益，就是保護公民的合法利益，這是政府"立黨為公，執(zhí)政為民"的莊嚴承諾，是政府作為社會公權(quán)機構(gòu)不可推卸的職責。而且，政府有足夠的資源、資料、權(quán)力、權(quán)威來解決這些問題。例如，居民反對在住宅樓下開餐廳、開汽車修理店等擾民商店的問題，環(huán)保部門應依法裁決處理。業(yè)主發(fā)現(xiàn)架空層被他人侵占出租牟利，規(guī)劃國土部門或住宅房屋管理部門應依法裁決處理。業(yè)主共有專項基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部門應依法裁決處理。共有使用權(quán)宗地被侵占，規(guī)劃國土部門應依法裁決處理。開發(fā)商不移交會所、停車場，規(guī)劃國土部門應依法裁決處理，等等。如果政府部門能夠依法辦事，能夠認真研究和解決歷史遺留的諸多侵權(quán)問題，能夠運用社會公權(quán)保護廣大居民的合法利益，那么，社會糾紛的化解，社會穩(wěn)定的維護，政府形象的建立，公民信任的恢復，都將得到很大的提升?？墒?，目前有些部門經(jīng)常采取的態(tài)度是一拖，二應付，三推，四回避。這些部門對業(yè)主維權(quán)的冷漠和不作為，增加了業(yè)主維權(quán)的困難和"業(yè)主維權(quán)個案"的長期化。（4）司法訴訟維權(quán)。當協(xié)商談判和行政投訴維權(quán)都不能解決問題時，或當事人對行政執(zhí)法裁定不服時，司法訴訟就是"業(yè)主維權(quán)"的**后途徑。司法應該是社會正義的**后保護者。廣大業(yè)主居民自然把司法訴訟維權(quán)，看成是保護自己合法利益的**后武器。對于一個成熟的社會，多數(shù)的業(yè)主維權(quán)問題，可以通過協(xié)商談判和行政裁決來加以解決。如果大大小小的業(yè)主維權(quán)個案都要向法院提起訴訟，這說明通過協(xié)商談判和行政投訴的維權(quán)途徑無效。不過，現(xiàn)在業(yè)主或業(yè)主委員會向法院提起維權(quán)訴訟的事例很多，法院通過司法裁判解決糾紛的個案很少。有些地方的法院甚至拒絕受理業(yè)主委員會的維權(quán)起訴。所以，目前業(yè)主維權(quán)的司法訴訟途徑是不通暢的。司法訴訟維權(quán)雖然是業(yè)主維權(quán)的**后途徑，但卻是**重要的維權(quán)途徑。因為司法訴訟途徑的不通，將放縱行政執(zhí)法的不力和不公，鼓勵侵權(quán)當事人拒絕協(xié)商談判繼續(xù)侵占不當?shù)美囊庠?。業(yè)主維權(quán)時代已經(jīng)來臨，業(yè)主維權(quán)意識已經(jīng)覺醒。但是，業(yè)主維權(quán)的途徑尚不通暢，業(yè)主維權(quán)的阻力仍然強大。社會應該用法律法規(guī)來關(guān)心和引導業(yè)主維權(quán)。因為，對業(yè)主維權(quán)的壓抑和挫敗，不僅是作為業(yè)主的城市居民的利益受損，而是社會正義的失敗，是政府"為公為民"形象的受損望采納

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• 問 ??以房養(yǎng)老話題存在哪些問題？
  答

  按照目前保監(jiān)會對以房養(yǎng)老的指導性意見，再結(jié)合保險公司在實際操作中的相關(guān)規(guī)定來看，申請以房養(yǎng)老業(yè)務的老人不管是有一套還是一套以上的房子，都可以用其 中的一套進行以房養(yǎng)老。保險公司給老人所支付的總金融應該是50萬元的70%左右。與銀行系以房養(yǎng)老不同的是，保險公司給老人每月支付的金額不會是10年 或20年，而是支付到老人去世。據(jù)介紹，保險公司首先會從房屋評估價的70%左右之中扣掉自身的經(jīng)營費用，然后，再結(jié)合未來的利率水平、通脹水平、經(jīng)濟運行狀態(tài)等因素，給出一個標準值。 另外，保險公司會根據(jù)我國公布的5年人均壽命進行計算，**終得出一個數(shù)據(jù)，這就是保險公司每個月給老人的養(yǎng)老金額。以20年計算，目前大致估計應該在 每月1400～1500元。一位業(yè)內(nèi)資深專家認為，保險系以房養(yǎng)老優(yōu)勢較為明顯。投保的老人根本不需要考慮將來給銀行還利息，只管消費目前的養(yǎng)老費用，老人將來去世之后，房屋就歸保 險公司所有。對投保的老人來說，的風險就是自己突然遭受到意外，沒有領(lǐng)多少錢人不在了。而對保險公司來說，面臨未來房價可能下跌和老年人長壽的風險。

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• 問 ??目前我國存在哪些以房養(yǎng)老的問題？
  答

  養(yǎng)老機構(gòu)老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善。好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系；差的服務又不到位。金融機構(gòu)“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的**大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關(guān)鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。產(chǎn)權(quán)制約我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，以房養(yǎng)老商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大）影響簡單點說就是老人去世后，房子屬于國家 懂了么？

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