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• 135****3743

  基本概念　　物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。 編輯本段行業(yè)起源　　現(xiàn)在通行的觀點將物業(yè)管理是一新興行業(yè)。 　　一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。 　　從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。 　　從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。 　　20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進程中，創(chuàng)造了無數(shù)個第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準的，其管理概念和實踐經(jīng)驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有： 　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。 　　1993年6月30日，深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會；1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。 　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。 　　2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。 編輯本段內(nèi)容分類　　基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 常規(guī)性的公共服務(wù)　?、俜课萁ㄖ黧w的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； 　?、诜课菰O(shè)備、設(shè)施的管理； 　?、郗h(huán)境衛(wèi)生的管理； 　?、芫G化管理； 　?、菖浜瞎埠拖啦块T做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作； 　?、捃囕v道路管理； 　?、吖姶k性質(zhì)的服務(wù)； 針對性的專項服務(wù)　?、偃粘Ｉ铑?； 　?、谏虡I(yè)服務(wù)類； 　?、畚幕?、教育、衛(wèi)生、體育類； 　?、芙鹑诜?wù)類； 　?、萁?jīng)紀代理中介服務(wù)； 　?、奚鐣＠?； 委托性的特約服務(wù)　　物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是**基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。
  

  查看全文↓ 2018-11-25 22:38:25
• 157****7320

  物業(yè)管理的作用：
  1、讓你在小區(qū)中住的舒心，物業(yè)對小區(qū)的綠化，公共衛(wèi)生進行定期維護保潔，不用擔(dān)心小樓梯踩到香蕉皮，出門看見垃圾到處堆，物業(yè)能讓小區(qū)衛(wèi)生整潔及綠化造型優(yōu)美，春花夏樹秋楓冬雪。
  2、讓你在小區(qū)中住的安心，物業(yè)對小區(qū)的外來人員進行例行詢查登記，對車場車輛進出進行指揮，讓你不用擔(dān)心看見小區(qū)都是外來人員在逛公園，車輛進出要前后左右看個幾十遍。
  3、讓你在小區(qū)中住的放心，物業(yè)對小區(qū)公共設(shè)施的日常維護能讓小區(qū)的路燈在夜晚的時候前路明亮如日，各個小區(qū)主管道暢通順暢，有堵時也有專人清理。不用擔(dān)心地上到處污水橫流。

  查看全文↓ 2018-11-25 22:38:17
• 143****4145

  隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標準工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護、修繕的問題;不僅是新建樓宇、住宅小區(qū)是如此，歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護修繕的問題。原有在產(chǎn)品經(jīng)濟體制下形成的房屋管理模式，早己顯得落后了，不適用了。在商品經(jīng)濟體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個走改革的路。借鑒國際經(jīng)驗，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。從國內(nèi)外的實踐證明，物業(yè)管理的作用有：
  　　(一)物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮
  　　房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設(shè)計、施工質(zhì)量較差。建筑材料不合格，使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、圍護部分、裝修、上下水及其設(shè)備管道等，都將發(fā)生不同程度的損壞，如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業(yè)的功能正常發(fā)揮，諸如電梯中途停止運行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門鎖開關(guān)失靈，煤氣、供熱、空調(diào)、供水、供電中斷，陽臺欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅作用功能不能正常發(fā)揮，還會過早達到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以至影響用戶生活(住宅)、工作(寫字樓)與生產(chǎn)經(jīng)營(商用與工業(yè)物業(yè))的正常進行。
  　　推行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，不僅僅在于確保物業(yè)在整個使用周期內(nèi)作用功能的正常發(fā)揮，而且良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，還可以使物業(yè)的壽命延長。有些住宅區(qū)管理得比較好，使人民群眾在清靜、優(yōu)美、生活方便的環(huán)境里，安居樂業(yè)。但有很多住宅區(qū)因管理不善，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，環(huán)境亂七八糟，房屋剛使用兩三年，就已面目全非，不僅影響到城市面貌，有礙城市觀瞻，也給居民的生活、學(xué)習(xí)和工作帶來許多不便。由于管理體制的關(guān)系，很多住宅區(qū)至今沒有推行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，尚在多家分割管理，各自為政。一個住宅區(qū)或一幢樓房，往往是根據(jù)產(chǎn)權(quán)或隸屬關(guān)系，分為幾家合管或各自分管;有的地方甚至連房屋的電氣、衛(wèi)生設(shè)備、上下水管道也實行分割管理，造成互不銜接，出了問題，電話請、上門催，也難得找到產(chǎn)權(quán)單位派技工上門修理。這表明，沒有這種專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，物業(yè)使用年限會大為縮短。
  　　(二)物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境
  　　物業(yè)管理，基本分為管理和服務(wù)兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作;掌握房產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄，是管理方面的一項經(jīng)常性工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進行日常服務(wù)，并超前檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門鎖、修換燈口、電線、開關(guān)。另外及時檢修鍋爐，保證供暖;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;及時檢修煤氣管道，保證安全供氣;及時檢修電梯，保證安全運行。當(dāng)然服務(wù)中也包括管理，對于房屋、設(shè)備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳愛護使用房屋設(shè)備的常識，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時，要進行清點。

  查看全文↓ 2018-11-25 22:38:10
• 152****4604

  物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。
  物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權(quán)利主要有：①根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
  物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

  查看全文↓ 2018-11-25 22:38:01

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)的作用是什么？如何評估物業(yè)的好壞？
  答

  物業(yè)就是管理小區(qū)的，好的物業(yè)能讓小區(qū)更整潔安全。選房時，可以問問其他業(yè)主對物業(yè)的評價。

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• 問 住房公積金的作用是什么?住房公積金的用法?
  答

  一．住房公積金提取的申請條件 1.購買、建造、翻建、大修自住住房的 2.償還產(chǎn)權(quán)自有的住房貸款本息的 3.租賃住房自住的 4.離休、退休(退職)的 5.完全或部分喪失勞動能力的,且與單位終止勞動關(guān)系的 6.杭州市戶口職工與所在單位終止勞動關(guān)系后,未重新就業(yè)滿5年或者男性年滿50周歲、女性年滿45周歲的 7.非杭州市戶口職工與所在單位終止勞動關(guān)系后未在本市重新就業(yè)的 8.享受城鎮(zhèn)**低生活保障的 9.出國、出境定居的 10.職工死亡或被宣告死亡的 二. 住房公積金提取的額度 1.職工購買、建造、翻建、大修住房的,可提取本人個人帳戶內(nèi)的余額.其中未申請住房貸款的,帳戶余額可截至簽訂購、建房合同的當(dāng)月; 本人個人帳戶余額超過實際購、建房支出總額的,按實際支出數(shù)提取. 2.職工償還住房貸款本息的,每年可提取一次,每次提取的帳戶余額不超過當(dāng)期還本付息額.其中貸款結(jié)清時,帳戶余額截至貸款結(jié)清的當(dāng)月;貸款結(jié)清后不再提取. 3.職工租賃住房自住的,每年可提取一次,每次提取的帳戶余額不超過當(dāng)期實際房租支出的70%. 4.職工本人帳戶余額不足上述提取限額的,其配偶、父母、子女可在限額內(nèi)按規(guī)定申請?zhí)崛「髯缘淖》抗e金.職工及其配偶、父母、子女合計提取金額不得超過上述限額. 三.住房公積金提取的證明材料 1.購買自住住房應(yīng)提供的證明材料:購買商品房或經(jīng)濟適用房的,提供商品房買賣合同及購房發(fā)票或統(tǒng)一收款收據(jù);購買二手房的,提供房屋轉(zhuǎn)讓合同及契稅完稅憑證;購買公有住房的,提供公有住房出售協(xié)議及購房發(fā)票或統(tǒng)一收款收據(jù). 2.回遷、擴面住房的,提供回遷、擴面協(xié)議及購房發(fā)票或統(tǒng)一收款收據(jù). 3.建造、翻建自住住房的,提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證或村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證等建房許可證明及購買材料的發(fā)票 4.大修住房的,提供房屋鑒定機構(gòu)出具的鑒定報告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及購買材料的發(fā)票 5.償還產(chǎn)權(quán)自有住房貸款本息的,提供購房合同、借款擔(dān)保合同和銀行出具的還款憑證或貸款結(jié)清憑證. 6.租賃住房自住的,提供租賃合同和房租發(fā)票. 7.離休、退休(退職)的,提供離休、退休(退職)證書 8.完全或部分喪失勞動能力的,且與單位終止勞動關(guān)系的,提供勞動部門出具的喪失勞動能力鑒定證明及單位終止勞動關(guān)系證明. 9.杭州市戶口職工與所在單位終止勞動關(guān)系后,未重新就業(yè)滿5年或者男性年滿50周歲、女性年滿45周歲的,提供單位終止勞動關(guān)系證明. 10.非杭州市戶口職工與所在單位終止勞動關(guān)系后未在本市重新就業(yè)的,提供單位終止勞動關(guān)系證明及職工戶籍證明 11.享受城鎮(zhèn)**低生活保障的,提供杭州市困難家庭(低保、特困、困難)救助證. 12.出國、出境定居的,提供護照、戶籍證明注銷或國(境外)外定居證明. 13.職工死亡或被宣告死亡的,提供戶籍注銷證明或死亡證明. 四. 住房公積金提取方式以職工簽收銀行定期存單的方式提取. 1.以職工簽收銀行定期存單的方式提取 2.職工提取住房公積金支付**款的,由杭州住房公積金管理中心開具轉(zhuǎn)帳支票,將職工提取的住房公積金支付給售房單位.

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• 問 槽鋼層的作用是什么
  答

  槽鋼層的作用主要是支撐和承重。槽鋼層一般是由槽鋼搭建出來的，槽鋼屬于一種凹槽形截面的長條形鋼材，它的斷面非常的復(fù)雜，形狀為凹槽形，其通常用于建筑結(jié)構(gòu)，還有在一些機械設(shè)備、幕墻工程以及車輛的制造等地方。另外，槽鋼通常分為普通槽鋼和輕型槽鋼，在同樣高度的情況下，輕型的槽鋼要比普通型的槽鋼窄、腰薄、重量輕。

• 問 購房合同的作用是什么？
  答

  購房合同的作用還是比較大的，首先購房合同能夠確認買賣雙方的買賣關(guān)系。而且購房合同中寫明了買賣雙方的義務(wù)。特別是在雙方簽訂了購房合同后，有可能會發(fā)生不履行合同義務(wù)的情況，由此引發(fā)糾紛問題，而購房合同中關(guān)于違約責(zé)任的處理，就可以作為解決問題的依據(jù)。其次申請按揭貸款的時候，我們需要提供購房合同。辦理房產(chǎn)證登記的時候，我們也需要提供購房合同，所以購房合同還是非常重要的，我們一定要保留好。

• 問 裝修監(jiān)理的作用是什么呢？
  答

  1. 裝修監(jiān)理就是由專業(yè)監(jiān)理人員組成、經(jīng)政府審核批準、取得裝飾監(jiān)理資格、在裝飾行業(yè)中起著質(zhì)量監(jiān)督管理作用的職能機構(gòu)。裝修監(jiān)理作為獨立、公正的第三方，在接受業(yè)主的委托和授權(quán)后，依據(jù)《住宅裝飾裝修驗收標準》和業(yè)主與裝修公司簽定的規(guī)范《裝修合同》，為業(yè)主提供預(yù)算審核、主材驗收、質(zhì)量控制、工期控制等技術(shù)性服務(wù)，在家裝工程中替客戶監(jiān)督施工隊的施工質(zhì)量、用料、服務(wù)、保修等，防止家裝公司和施工隊的違規(guī)行為。2. 裝飾裝修專業(yè)監(jiān)理工程師是在項目總監(jiān)理領(lǐng)導(dǎo)下的專業(yè)監(jiān)理責(zé)任人，也是項目總監(jiān)的助手，每周監(jiān)理例會時，提出現(xiàn)場施工進度、質(zhì)量、安全等出現(xiàn)的問題和處理方案，為總監(jiān)理提供每周報表的資料。3. 裝飾裝修專業(yè)監(jiān)理工程師對相應(yīng)施工承包人進行工程進度的控制，對工程質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查，對施工安全進行督促，如發(fā)現(xiàn)有違章違規(guī)現(xiàn)象，首先口頭提出，不改者再進行函件警告（監(jiān)理通知）。對可能發(fā)生質(zhì)量事故、人身安全等問題，應(yīng)檢查施工承包人的預(yù)控方案和措施，發(fā)生時及時報告總監(jiān)向施工承包人發(fā)出整改通知或停工令，整改完畢經(jīng)檢查達到要求后方可發(fā)出繼續(xù)施工或復(fù)工令。4. 裝飾裝修專業(yè)監(jiān)理工程師參加圖紙會審，檢查本專業(yè)施工圖紙與相關(guān)專業(yè)（特別是安裝專業(yè)）圖紙是否有關(guān)矛盾之處，會同施工單位的閱圖意見一起形成會審意見送交總監(jiān)理工程師、設(shè)計及甲方，并組織圖紙會審，經(jīng)各方共同確認后，與圖紙一起使用。5. 審核專業(yè)承包人的施工資質(zhì)證件，各工種人員的上崗證件、施工組織設(shè)計或方案、開工報告。6. 對裝飾裝修材料檢查驗收，并對部分材料進行抽樣、見證、送檢，對色彩和材質(zhì)有嚴格要求的材料還需留取小樣、以備必要時檢查核對。7. 檢查裝飾裝修工程的軸線與標高，對現(xiàn)場裝飾裝修制作安裝質(zhì)量及隱蔽工程施工質(zhì)量檢查驗收。8. 審核質(zhì)檢資料，對裝飾裝修工程各子分部、分項的工序驗收，對評定分部工程質(zhì)量等級提出意見。9. 整理匯編裝飾裝修專業(yè)監(jiān)理資料和記錄，歸檔。

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