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• 156****2427

  基準地價和標定地價的主要區(qū)別：
  (1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；
  (2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。
  概念
  標定地價 ：
  標定地價是在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。
  基準地價 ：
  基準地價是土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定**高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

  查看全文↓ 2018-11-22 20:42:34
• 135****7316

  我國土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響內(nèi)容摘要：本文運用相關(guān)分析等定量分析方法，對城市土地儲備制度實施后我國房地產(chǎn)市場狀況進行深入的分析，得出土地儲備制度對我國房地產(chǎn)市場負面影響不大的結(jié)論。
  并從土地儲備數(shù)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地儲備法律法規(guī)、土地儲備管理、土地儲備組織體制幾方面對進一步完善我國土地儲備制度提出了對策和建議。
  關(guān)鍵詞：土地儲備制度房地產(chǎn)市場對策建議土地儲備制度在我國的興起綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經(jīng)濟較為發(fā)達的深圳和上海得以實施。
  此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機構(gòu)，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專門機構(gòu)，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并予儲存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。
  城市土地儲備制度應(yīng)用狀況近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應(yīng)、促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。
  但是，隨著土地儲備實踐的深入，人們對該制度在房地產(chǎn)市場的影響方面存在著許多疑慮。地價房價上漲，開發(fā)市場起點不公在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價格大幅上揚，商品房價格隨之上漲。
  以杭州市為例，近年來該市地價、房價呈不斷上揚趨勢。同時，與目前的土地出讓價格比較，實施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價格很低，制度實施前后地價差異很大。
  相鄰地塊的兩個項目由于土地成本的差異，導致開發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實施前后一級市場的價格差異，如何在歷史與現(xiàn)實之間找到平衡點，是當前困擾我國許多城市政府的一個急需解決的問題。
  市場結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足我國推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。
  有人認為，土地儲備的實施在一定程度上影響了這一目標的實現(xiàn)，它導致房產(chǎn)開發(fā)走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實力強的開發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當前實力強的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報開發(fā)，銷售的對象是高收入群體。
  即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟適用房，開發(fā)檔次和市場價格也較高，部分消費者難以承受。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。土地儲備制度對房地產(chǎn)市場影響的分析作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實施必然對房地產(chǎn)市場、土地資本市場產(chǎn)生影響。
  但是，該制度是否是引起城市地價上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國城市土地儲備制度今后的發(fā)展與完善。
  對城市土地價格上漲的分析糾正扭曲的地價是城市地價上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實價值受到抑制，土地價格嚴重扭曲的情況下建立起來的，招標、拍賣方式帶來的地價合理上漲是土地價值的真實體現(xiàn)。
  在先前不規(guī)范土地市場中，地價或成交價低，一方面是土地隱型市場不注重價格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴重損失。
  據(jù)測算，我國的土地資產(chǎn)有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運作，必然帶來地價的上漲，其實質(zhì)是國家作為土地所有者對土地收益權(quán)的體現(xiàn)。
  土地市場無序炒作是地價上揚的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標拍賣出讓土地出現(xiàn)了地價的非正常上漲。
  日本學者野口悠紀雄曾用現(xiàn)實地價與理論地價的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價是指地租的資本化。結(jié)合我國的實踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準地價、標定地價和出讓底價。其中，基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區(qū)段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調(diào)控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎(chǔ)；標定地價是政府根據(jù)需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一日期的土地使用權(quán)價格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價是指經(jīng)具有土地評估資格的機構(gòu)按規(guī)定的

  查看全文↓ 2018-11-22 20:42:29
• 146****6772

  標定地價，是指在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。
  基準地價，是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。
  交易底價，是在交易進行中，賣方要賣出標的物的**低價格。
  對照定義，我想?yún)^(qū)別已經(jīng)很清楚了。

  查看全文↓ 2018-11-22 20:42:20

相關(guān)問題

• 問 基準地價和標定地價有哪些不同？
  答

  1.聯(lián)系　　(1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用?！　?2)基準地價、標定地價之間存在著相互承接的關(guān)系　?、倩鶞实貎r是標定地價評估的基礎(chǔ)　　2.基準地價和標定地價的主要區(qū)別是　　(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；　　(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。

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• 問 什么是標定地價
  答

  是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。

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• 問 什么是基準地價？
  答

  基準地價是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同用途、所在區(qū)位及市政府基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)情況、以及對土地實際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟效益，按照一定的條件和方法測算出來的一定時期內(nèi)的城鎮(zhèn)土地的平均水平價格?；鶞实貎r由土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、土地開發(fā)及其它費用等構(gòu)成。

• 問 標定地價是什么意思呢？
  答

  標定地價是指以基準地價為基礎(chǔ)確定的標準地塊的一定使用年限的價格。是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。標定地價是指在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。

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• 問 基準地價樓面地價怎么算？ 樓面地價如何計算
  答

  1、樓面價是指土地總價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。 計算公式：樓面價=土地總價格 / 建筑總面積。 2、樓板價是指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價，僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。 計算公式為：土地成交總價除以總建筑面積。 3、 地面價是指土地價格除以土地面積，是拿地的單位面積成本，通常以畝計算。 計算公式： 樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價÷規(guī)劃容積率 規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率 容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

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