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• 145****5364

  在買(mǎi)房時(shí)，通常我們的購(gòu)房者需要簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同和房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，但是不少的購(gòu)房者對(duì)于這兩者都不太懂。那么，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么？認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同一樣嗎？
  
  一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么？認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同一樣嗎？
  
  商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文書(shū)。作為購(gòu)房意向書(shū)或者是認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，只是雙方就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。
  
  認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。
  
  因此，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或者房屋認(rèn)購(gòu)合同一般情況下和購(gòu)房合同不一樣，也就是說(shuō)，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不等于購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是約定雙方日后要簽訂購(gòu)房合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為簽訂正式的購(gòu)房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是完全與購(gòu)房合同沒(méi)關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房合同，這個(gè)時(shí)候，認(rèn)購(gòu)書(shū)就等于購(gòu)房合同了。
  
  二、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)什么情況下等于購(gòu)房合同？
  
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?br/>
  因此，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容包含了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》所規(guī)定的所有內(nèi)容，而且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，那么，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)就等于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定處理。

  查看全文↓ 2018-11-18 09:22:04
• 136****9007

  沒(méi)有購(gòu)房合同，許多相關(guān)手續(xù)都不能辦，這會(huì)很棘手很麻煩的。
  
  可以這樣去做：
  
  一是，向售房部索要購(gòu)房合同，以購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)更換購(gòu)房合同。
  
  二是，通過(guò)甲方建設(shè)方索要購(gòu)房合同，有的房屋買(mǎi)賣(mài)是房屋建設(shè)方管理。
  
  三是，可以通過(guò)法律途徑解決。
  
  沒(méi)有購(gòu)房合同時(shí)在房屋按揭貸款和房屋契稅辦理都是不行的。所以房屋購(gòu)房合同是房屋的憑證之一。

  查看全文↓ 2018-11-18 09:21:52
• 133****0564

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)等同于購(gòu)房合同，只不過(guò)條款有所欠缺，但仍然是合法有效的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)履行自己的義務(wù)。
  《**高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：
  第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
  第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

  查看全文↓ 2018-11-18 09:21:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同是一回事嗎?
  答

  不一樣！認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的正式法律文本，在合同法上認(rèn)購(gòu)書(shū)稱(chēng)之為要約諾，按理說(shuō)此時(shí)購(gòu)房行為已經(jīng)成立且有效，但是雙方約定后來(lái)再簽訂正式的購(gòu)房合同，那么，**終的購(gòu)房法律文本為購(gòu)房合同，購(gòu)房合同的效力高于認(rèn)購(gòu)書(shū)。一般情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容模糊不具體，但是購(gòu)房合同的內(nèi)容要求明確具體，條款清晰具有較強(qiáng)可操作性。總之，**終的購(gòu)房行為以購(gòu)房合同內(nèi)容為準(zhǔn)。**后提醒一下，僅僅簽訂了購(gòu)房合同并不意味著房子確定的買(mǎi)下來(lái)了，物權(quán)法規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)必須以過(guò)戶(hù)登記作為**終交付的方式，也就是說(shuō)如果沒(méi)有過(guò)戶(hù)登記是不能真正擁有房屋所有權(quán)的，堤防一屋多賣(mài)！

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• 問(wèn) 購(gòu)房借款合同和購(gòu)房合同是一回事嗎？
  答

  購(gòu)房合同是你和開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房時(shí)簽訂的合同，標(biāo)的物是房子！貸款時(shí)可以用這個(gè)辦理抵押貸款合同，以后憑這個(gè)辦理房產(chǎn)證。借款合同是辦理貸款時(shí)，和銀行之間發(fā)生的合同，標(biāo)的物是銀行借款，只用來(lái)辦理貸款！

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• 問(wèn) ??征地和拆遷是一回事嗎
  答

  你好 土地征用和房屋拆遷 雖然不是一回事 但也是有關(guān)系的 一旦土地征用 那么土地上的房產(chǎn)肯定要拆遷 而單獨(dú)的房屋拆遷 一般還在原來(lái)的拆遷位置新建屬于原土地性質(zhì)的建筑物 也就是說(shuō)一般土地征用是有特殊的用途（如建商場(chǎng) 建廣場(chǎng) 工廠等） 而房屋拆遷一般是改善市容 改善居民生活環(huán)境的需要希望對(duì)您有幫助！

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• 問(wèn) 購(gòu)房協(xié)議有法律效力嗎 購(gòu)房協(xié)議和購(gòu)房合同是一回事嗎？
  答

  購(gòu)房協(xié)議如何公證1、向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出公證申請(qǐng)2、填寫(xiě)公證申請(qǐng)表，并提交下列材料：①自然人的身份證明，法人的資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負(fù)責(zé)人的身份證明;②申請(qǐng)公證的文書(shū);③申請(qǐng)公證的事項(xiàng)的證明材料，涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的須提交有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明;④與申請(qǐng)公證的事項(xiàng)有關(guān)的其他材料3、公證部門(mén)受理、并進(jìn)行資料審查4、承辦公證員擬制公證書(shū)，出具公證書(shū)5、送達(dá)公證書(shū)并簽字在共同出資購(gòu)房時(shí)，簽訂共同出資協(xié)議后，還需要進(jìn)行公證，這樣才能保證每一個(gè)出資人的合法權(quán)益。共同出資人對(duì)于所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)擁有相應(yīng)的所有權(quán)。大家在共同買(mǎi)房時(shí)一定要注意簽訂本協(xié)議。

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• 問(wèn) ??退房是解除合同嗎？退房和解除購(gòu)房合同是一回事嗎？
  答

  　根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定以及具體操作實(shí)踐，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房人可以要求退房?！　「鶕?jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立的，若購(gòu)房者起訴至法院要求退房，一般會(huì)得到支持?！　∵x擇退房一般都會(huì)涉及違約金，下面再談?wù)動(dòng)嘘P(guān)違約金的問(wèn)題：　　1、退房違約金的數(shù)額　　違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。所以，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;如果沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額?！　?、退房違約金的程序　　首先寫(xiě)一個(gè)《退房申請(qǐng)》，在寫(xiě)《退房申請(qǐng)》時(shí)一定要注意自己是否要承擔(dān)違約責(zé)任，如果要承擔(dān)違約責(zé)任，一定要明確違約金的數(shù)額或者違約金的計(jì)算方法;　　其次，如果退房申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，和開(kāi)發(fā)商簽訂《解除協(xié)議》，在《解除協(xié)議》中一要明確什么時(shí)候去房屋管理部門(mén)辦理退房手續(xù)，二要明確什么時(shí)候退購(gòu)房款，三要明確相應(yīng)的違約責(zé)任;**后，在拿到退房款之前一定要保存好收據(jù)、合同等相關(guān)原件，以便發(fā)生糾紛時(shí)好維權(quán)。

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