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• 138****6396

  國家規(guī)定的房屋各項保修規(guī)定及年限：
  
  1、關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的**低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的**低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。
  
  該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?br/>
  2、依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的**低保修期限為：
  
  （1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限）；
  
  （2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
  
  （3） 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
  
  （4） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；
  
  （5） 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
  
  （6） 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
  
  房屋保修期的起算點(diǎn)
  
  （1）房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。
  
  （2）建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:：”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。”也就是說，房屋保修的起算年限從交付之日起計算。
  
  超過保修期限的房屋質(zhì)量維修問題
  
  超過保修期限的房屋需要維修的，要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷。
  
  （1）如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來對其進(jìn)行維修，當(dāng)然費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)；
  
  （2）如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對其進(jìn)行維修，費(fèi)用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)；
  
  （3）如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會依法通過，可以啟動物業(yè)維修專項基金來進(jìn)行。
  
  房屋維修與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系
  
  根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項內(nèi)容：
  
  （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
  
  （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
  
  （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
  
  （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
  
  （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
  
  （6）辦公費(fèi)用；
  
  （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
  
  （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；
  
  （9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:37:40
• 133****4080

  根據(jù)房地產(chǎn)法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。前者即是商品房質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。
  　　住宅保修期從開發(fā)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。購買整棟商品房的，其地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期是：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2個月；燈具、電器開關(guān)6個月；供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需雙方自行約定。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:37:29
• 131****7269

  國務(wù)院有關(guān)部委就規(guī)定樓盤在交付使用時必須出具“兩書”：即《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》和《新建住宅使用說明書》，兩書里規(guī)定發(fā)展商與業(yè)主必須簽定屋面防漏保修期限，以及在使用房屋過程中尤其是在裝修過程中應(yīng)注意的事項。
  國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條也規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的**低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:37:24

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• 問 ??有誰知道商品房維修期限是多久？
  答

  國家規(guī)定的房屋各項保修規(guī)定及年限：1、關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的**低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的**低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?、依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的**低保修期限為：（1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限）；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3） 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（5） 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；（6） 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。房屋保修期的起算點(diǎn)（1）房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。（2）建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:：”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！币簿褪钦f，房屋保修的起算年限從交付之日起計算。超過保修期限的房屋質(zhì)量維修問題超過保修期限的房屋需要維修的，要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷。（1）如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來對其進(jìn)行維修，當(dāng)然費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)；（2）如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對其進(jìn)行維修，費(fèi)用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)；（3）如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會依法通過，可以啟動物業(yè)維修專項基金來進(jìn)行。房屋維修與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項內(nèi)容：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

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• 問 商品房的保修期限是多久
  答

  商品房的保修期不得低于下列**低保修期限。 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修; 2、屋面防水三年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的**低保修期限已不足三年的，適用此款); 3、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲透1年; 4、墻面、頂棚抹灰層脫落1年; 5、地面空鼓開裂、大面積起砂1年; 6、門窗翹裂、五金件損壞1年; 7、管道堵塞2個月; 8、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期; 9、衛(wèi)生潔具1年; 10、燈具、電器開關(guān)6個月。

• 問 商品房交房期限是多久?請告知下商品房交房期限有什么規(guī)定?
  答

  交房的時間具體要咨詢開發(fā)商才知道?！　【唧w的交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應(yīng)該有明確的約定日期的，可以翻看購房合同里的具體約定時間。該合同約定的日期具有法律效力的。　　如果開發(fā)商如期未交付使用，開發(fā)商屬于違約行為，需要賠償違約金。

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• 問 ??哪位知道商品房交房期限**長是多久？
  答

  交房期限一般要看雙方簽訂的購房合同，買房時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了從中牟利，在簽署購房協(xié)議時，附加上強(qiáng)迫業(yè)主接受開放商自己的物業(yè)，或其指定其他物業(yè)管理公司的服務(wù)的條款，這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。中國目前的物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算，其實這個70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算，而土地使用年限開發(fā)商都會刻意隱瞞。

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• 問 有誰清楚公寓是商品房嗎？
  答

  一、公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中**為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅**早是舶來品，相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的一等職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。二、公寓和商品房的區(qū)別：首先我們應(yīng)明確公寓和商品住宅開發(fā)地塊的土地使用性質(zhì)，商品住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地(商住)、商業(yè)用地或教育用地等其他性質(zhì)用地上。其次建筑的使用性質(zhì)，開發(fā)公司是按住宅用房還是按公寓為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，居住型公寓的產(chǎn)權(quán)年限也為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，酒店式公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年。這樣住宅和公寓兩者的定性就基本明確了。

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