已有5個回答

• 158****9913

  農(nóng)村房屋買賣存在哪些情況?
  1、農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。
  2、根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。
  3、對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實(shí)的。
  4、如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。
  5、通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-11-12 16:15:05
• 152****5851

  農(nóng)村房屋也稱宅基地房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定的身份，無償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，因此，具有無償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。農(nóng)村的房屋買賣標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。車輛買賣合同范本。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。
  根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  第57條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
  實(shí)踐中，法院根據(jù)合同履行狀況以及雙方當(dāng)事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決：
  （一） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實(shí)際履行，尤其是房屋尚未交付的，可以判決出賣人向買受人返還所收取的房款。
  （二） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達(dá)成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
  （三） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人對合同確認(rèn)無效后的處理無法達(dá)成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應(yīng)的反訴請求。
  （四） 無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理?，F(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
  一定要分清房屋暫測和實(shí)測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

  查看全文↓ 2018-11-12 16:15:03
• 151****5494

  第一、簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)
  
  近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，往往購房者付了定金和**款、正準(zhǔn)備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人又無法找到當(dāng)初簽約的那個人。因此，二手房購置必須確保簽約主體是有權(quán)進(jìn)行房屋買賣的合法房主。
  
  第二、合同上明確標(biāo)明房屋基本情況和付款時間
  
  對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址、門牌號、面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí)、房產(chǎn)面積多大、該房產(chǎn)用途是辦公還是居住或是其他，這些都需注明。對賣方來說，**重要的是標(biāo)明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口頭約定。
  
  第三、合同必須明確各種費(fèi)用的交接時間和方式
  
  二手房因?yàn)槭翘幱谑褂弥械?，所以有各種各樣的費(fèi)用，比如說水電、煤氣、物業(yè)、有線電視等費(fèi)用，這些費(fèi)用有些是預(yù)付費(fèi)的，有些是年終結(jié)算的，費(fèi)用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。
  
  第四、寫明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款
  
  房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因?yàn)楦鞣N原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購房時基本就只注意房款、過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負(fù)責(zé)主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。
  
  第五、購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解
  
  該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。
  
  第六、購買二手房時，需要準(zhǔn)備的證明材料
  
  購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。
  
  第七、購買二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明
  
  房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷售，以看房的情況為準(zhǔn)，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。

  查看全文↓ 2018-11-12 16:14:45
• 132****1543

  寫農(nóng)村房產(chǎn)交易合同需要注意什么
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面贊同；如系共有房子，有必要征得別的共有人贊同；應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等有關(guān)材料的原件。應(yīng)到產(chǎn)權(quán)掛號部分檢查房子產(chǎn)權(quán)是不是存在瑕疵：如是不是存在抵押等擔(dān)保、是不是有人民法院采納查封等產(chǎn)業(yè)保全措施。
  2、應(yīng)締結(jié)書面買賣合同、并處理批閱、過戶等手續(xù)。
  3、房屋買賣合同應(yīng)由有關(guān)職能部分批閱，并處理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部分依法處理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
  關(guān)于農(nóng)村房產(chǎn)交易合同怎么寫以及寫農(nóng)村房產(chǎn)交易合同需要注意什么？的相關(guān)介紹就到這里了。在進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣時，買賣合同可以按照上訴內(nèi)容來寫，當(dāng)然了，也可以按照當(dāng)?shù)氐墓芾硪?guī)定來進(jìn)行書寫，本經(jīng)驗(yàn)僅供您參考，祝您生活愉快。

  查看全文↓ 2018-11-12 16:14:36
• 141****7024

  農(nóng)村房屋買賣注意事項
  1、民事法律行為理論對認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。
  我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個要件（1）：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示自愿真實(shí)；3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
  2、〈中華人民共和國合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。
  〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！睆奈覈F(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。
  3、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
  農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才能申請宅基地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。
  4、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
  《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！鄙鲜龇梢?guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應(yīng)登記，記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。購買農(nóng)村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權(quán)，即不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！睆脑摋l法律規(guī)定的精神看，我國物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴(yán)格的限制條件，導(dǎo)致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權(quán)。在房屋沒登記的情況下，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不應(yīng)受到影響，該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。
  5、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
  《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?！斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列村料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料?！钡诎耸邨l規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！睆摹斗课莸怯涋k法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)無疑問。
  6、農(nóng)村房屋所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人（包括城市居民）與房屋所有人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

  查看全文↓ 2018-11-12 16:14:28

相關(guān)問題

• 問 ??簽訂農(nóng)村二手房購房合同需要注意哪些？
  答

  簽訂購房合同注意以下問題：1、查看是否有不平等條約買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。若遇到在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，可以申請走法律程序。2、注意產(chǎn)權(quán)陷阱二手房交易以來，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致**多購房者中招的陷阱之一。產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購房人在履行自身義務(wù)后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。其次，賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購房時沒有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣家在簽訂賣房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，一旦幾年后銀行方面強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，賣家往往已經(jīng)不知所終，購房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對這種情況，購房者在簽訂買賣合同時，一定要注意合同上有沒有雙方何時交接產(chǎn)權(quán)證的時限，**好是當(dāng)即付款后，當(dāng)即交接產(chǎn)權(quán)。此外，產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式需要注意。產(chǎn)權(quán)證問題不能忽視，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。**后，我們還需要留意一點(diǎn)，房產(chǎn)是否是被法律允許進(jìn)行上市交易的。有很多房產(chǎn)是是法律不允許進(jìn)行買賣的，不能買的二手房主要有：1、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)。2、產(chǎn)權(quán)有爭議的房產(chǎn)3、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書面同意的。4、期房。5、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)。6、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的。7、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)。8、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)。9、小產(chǎn)權(quán)房。10、軍隊、醫(yī)院、**產(chǎn)權(quán)的公房，如果同該單位的辦公場所在一個院區(qū)的話。以上這十類房產(chǎn)交易會存在很大的風(fēng)險，購房者在買房時一定要避免購買上述的這些二手房。

  全部5個回答>
• 問 二手房交易注意事項有哪些？簽訂二手房購房合同需要注意什么？
  答

  1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份　　買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意?！　?、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責(zé)任　　3、必須標(biāo)明付款、過戶時間　　很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任?！　?、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時間　　這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明?！　?、與中介公司簽訂合同時，必須有***費(fèi)明細(xì)單　　隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的***費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明***費(fèi)的用途?！　?、通過中介公司購房必須要求與房主見面　　現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，**后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費(fèi)者，此時您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為?！　?、必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議　　買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

  全部2個回答>
• 問 簽訂二手房購房合同時需要注意些什么問題
  答

  二手房購房合同注意事項包括當(dāng)事人的名稱或姓名、住所，標(biāo)的，價款，違約責(zé)任，解決爭議的方式，合同中止、終止或解除條款等，二手房購房合同注意事項詳細(xì)內(nèi)容請閱讀下文。 二手房購房合同注意事項 一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所 這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。 二、標(biāo)的 這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況。 三、價款 這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款;付款方式、付款條件;如何申請按揭貸款;定位;尾款等。 四、履行期限、地點(diǎn)、方式 主要寫明交房時間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂? 五、違約責(zé)任 主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。 六、解決爭議的方式 主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。 七、合同生效條款 雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 八、合同中止、終止或解除條款 明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 九、合同的變更或轉(zhuǎn)讓 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。 十、附件 在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。

• 問 ??怎么簽訂二手房裝修合同?需要注意什么?
  答

  由于房價的上漲,很多買房時只能考慮二手房,其實(shí)二手房裝修時要注意的事項比新房還多,下面就業(yè)簡單介紹一下:1、二手房裝修水電路改造相對于新房裝修,二手房裝修的項目中比較重要的包括水電線路的改造、地板翻新、門窗翻新等內(nèi)容,其中尤以電線、水管的改造為重點(diǎn),這為二手房在設(shè)計和施工上增加了不少的難度。2、二手房裝修地板翻新在二手房裝修中,由于地板翻新造價相對便宜,不少二手房業(yè)主打算將家里的舊地板全部翻新。地板翻新就是通過對地板表層進(jìn)行打磨、刮膩?zhàn)?、上漆、上蠟拋?使舊地板恢復(fù)如新。3、二手房裝修墻面翻新對老墻面的處理有三種解決方案:一是刷墻漆,包括鏟墻皮、刮膩?zhàn)印⑺⑵岬热坠に?。二是采用抗裂的基層處?鋪上無紡布或玻纖布后再進(jìn)行刷漆,根據(jù)所選的材料不同,價格也不一樣。三是可以涂刷黑板漆,供消費(fèi)者自己涂鴉。

  全部5個回答>
• 問 ??二手房按揭貸款合同怎么簽訂?需要注意什么？
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  全部5個回答>