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• 136****6631

  農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確定材料：
  （一）房屋土地證
  （二）房屋所有人身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)證書；
  （四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  （六）其他必要材料。
  集體土地范圍內(nèi)房屋登記（農(nóng)村房屋登記）
  《房屋登記辦法》　第八十二條　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。
  法律、法規(guī)對集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
  第八十三條　因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （四）申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
  （五）房屋測繪報告或者村民住房平面圖；
  （六）其他必要材料。
  申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
  農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
  第八十四條　辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機構(gòu)受理登記申請后，應(yīng)當(dāng)將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
  第八十六條　房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)證書；
  （四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  （六）其他必要材料。
  申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
  農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
  第八十七條　申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:19:27
• 157****4944

  農(nóng)村房屋所有權(quán)應(yīng)從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認(rèn)定，即房屋所有權(quán)人必須滿足兩個條件：
  第一，是宅基地使用權(quán)人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。
  一、宅基地使用權(quán)人的確定
  從當(dāng)前農(nóng)村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經(jīng)濟價值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價值在房產(chǎn)(房地一體)價值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權(quán)人的確定十分重要且必要。
  (一)在冊人口的認(rèn)定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經(jīng)濟組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權(quán)。
  (二)人口變動的產(chǎn)生及處理
  由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數(shù)并不固定。如果在冊人口變動，可以按照下列原則處理：
  第一，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。
  第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟組織成員，但從原大家庭分離單獨立戶并且另行申請宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。
  二、房屋的建造者的認(rèn)定
  房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實際建造中可能有交叉。
  房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進行認(rèn)定。
  第一，直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實確實利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。
  第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。
  三、不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形。
  一是宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權(quán)，戶口遷出后不再具有本集體經(jīng)濟組織成員資格，當(dāng)然喪失宅基地使用權(quán)，同時未出資出力建房，故不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種參與如果不能達(dá)到相當(dāng)?shù)某潭?如自行建造)，則可依據(jù)公序良俗對其參與認(rèn)定為對家庭應(yīng)盡的義務(wù)，不宜認(rèn)定為共有人。
  二是建房時未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認(rèn)為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。而筆者認(rèn)為，認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障。
  三是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造。對這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)。
  四、需要注意的幾個問題
  第一、認(rèn)定所有權(quán)人的權(quán)利時間節(jié)點。這主要是指在冊人口，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以宅基地申請審批時的在冊人口為準(zhǔn)。變化后的家庭人口因未對房產(chǎn)形成(無論是宅基地還是房屋建造)做出貢獻(xiàn)，不應(yīng)認(rèn)定為共有人。即應(yīng)以權(quán)利形成之初的情形確定而不論其后的變化。例如甲作為在冊人口申請建房并出資建房，即使其以后戶口發(fā)生變化，也不影響其作為房屋共有人的認(rèn)定;乙在房屋審批建成之后成為家庭成員，其不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。
  第二，父母去世后，一方子女取得集體土地使用權(quán)證。對于此種土體使用權(quán)發(fā)生變化的情況，要重點審查變化是否具有合法性。即此種變化是否有合法的基礎(chǔ)行為，如集體組織重新分配文件、家庭內(nèi)部協(xié)議，遺囑等。如不能證實變動的合法性，不能僅依據(jù)土地使用權(quán)證認(rèn)定其為房屋共有人。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:19:02
• 151****9219

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
  宅基地上面的建筑物與宅基地保持一致，屬性是家庭的，性質(zhì)是家庭級，是即時的合法家庭成員以家庭名義使用，房子的建筑材料是財產(chǎn)，與所有權(quán)有關(guān)，默認(rèn)屬于即時的全部合法家庭成員，這方面全部家庭成員可以決定不屬于家庭而屬于個人，但是不拆除房子實現(xiàn)不了，只能是空話

  查看全文↓ 2018-11-12 09:18:53

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋所有權(quán)人是怎么進行認(rèn)定的?
  答

  不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形。一是宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權(quán)，戶口遷出后不再具有本集體經(jīng)濟組織成員資格，當(dāng)然喪失宅基地使用權(quán)，同時未出資出力建房，故不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種參與如果不能達(dá)到相當(dāng)?shù)某潭?如自行建造)，則可依據(jù)公序良俗對其參與認(rèn)定為對家庭應(yīng)盡的義務(wù)，不宜認(rèn)定為共有人。二是建房時未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認(rèn)為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。而筆者認(rèn)為，認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障。三是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造。對這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)。

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• 問 ??如何辦理贈與房屋所有權(quán)手續(xù)？房屋所有權(quán)證如何更換所有權(quán)人？
  答

  需要材料：1、應(yīng)當(dāng)提交爺爺死亡證明材料或者遺囑2、爸爸關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的協(xié)議3、自己與爸爸、爺爺?shù)挠H屬關(guān)系材料根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第十四條：因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。第二十六條：下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記：（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

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• 問 房屋所有權(quán)證如何取得？房屋所有權(quán)證如何更換所有權(quán)人？
  答

  房產(chǎn)變更登記辦理的內(nèi)容如下：（一）名稱變更應(yīng)提交的材料1、登記申請書；2、申請人身份證明（個人為身份證明，單位為營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，核原件收復(fù)印件）；3、房屋所有權(quán)證；4、戶籍所在地派出所、工商局等機關(guān)出具的姓名或者名稱變更的證明文件（核原件收復(fù)印件）；5、單位代理人身份證明（申請人為單位的需提供）；6、其他必要材料。（二）坐落變更應(yīng)提交的材料1、登記申請書；2、申請人身份證明（個人為身份證明，單位為營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，核原件收復(fù)印件）；3、房屋所有權(quán)證；4、房屋所在地派出所出具的房屋坐落的街道、門牌號等名稱發(fā)生改變的證明文件（核原件收復(fù)印件）；5、單位代理人身份證明（申請人為單位的需提供）；6、其他必要材料。（三）房屋翻建、改建的變更登記應(yīng)提交的材料1、登記申請書；2、國有土地使用證（核原件收復(fù)印件）；3、申請人身份證明（個人為身份證明，單位為營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，核原件收復(fù)印件）；4、房屋所有權(quán)證；5、建設(shè)工地規(guī)劃許可證及附件、附圖。（四） 同一所有權(quán)人分割、合并房屋的變更登記，應(yīng)提交的材料1、登記申請書；2、申請人身份證明（個人為身份證明，單位為營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，核原件收復(fù)印件）；3、房屋所有權(quán)證；4、房屋分割、合并的原因證明文件；5、房屋測繪報告和房屋測繪平面圖。

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• 問 農(nóng)村宅基地房屋所有權(quán)如何認(rèn)定? 
  答

  農(nóng)村房屋所有權(quán)應(yīng)從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認(rèn)定，即房屋所有權(quán)人必須滿足兩個條件：第一，是宅基地使用權(quán)人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。一、宅基地使用權(quán)人的確定從當(dāng)前農(nóng)村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經(jīng)濟價值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價值在房產(chǎn)(房地一體)價值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權(quán)人的確定十分重要且必要。(一)在冊人口的認(rèn)定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經(jīng)濟組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權(quán)。(二)人口變動的產(chǎn)生及處理由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數(shù)并不固定。如果在冊人口變動，可以按照下列原則處理：第一，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟組織成員，但從原大家庭分離單獨立戶并且另行申請宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。二、房屋的建造者的認(rèn)定房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實際建造中可能有交叉。房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進行認(rèn)定。第一，直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實確實利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。三、不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形。一是宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權(quán)，戶口遷出后不再具有本集體經(jīng)濟組織成員資格，當(dāng)然喪失宅基地使用權(quán)，同時未出資出力建房，故不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種參與如果不能達(dá)到相當(dāng)?shù)某潭?如自行建造)，則可依據(jù)公序良俗對其參與認(rèn)定為對家庭應(yīng)盡的義務(wù)，不宜認(rèn)定為共有人。二是建房時未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認(rèn)為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。而筆者認(rèn)為，認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障。

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• 問 如何辦理贈與房屋所有權(quán)手續(xù)？房屋所有權(quán)證怎么更換所有權(quán)人？
  答

  需要辦理過戶，房產(chǎn)證過戶辦理流程：一、到“登記信息、驗證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗證手續(xù)；二、到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù)；三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù)；1、申請人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件；2、代理人代為申請的，委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件；其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明；3、被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明；4、被繼承人的死亡證明；5、法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明；6、被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明；7、公證人員認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明、材料；四、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù)；五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；六、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。

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