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• 152****6924

  農村房屋所有權應從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認定，即房屋所有權人必須滿足兩個條件：
  第一，是宅基地使用權人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。
  一、宅基地使用權人的確定
  從當前農村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經濟價值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價值在房產(房地一體)價值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權人的確定十分重要且必要。
  (一)在冊人口的認定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經濟組織戶籍的成員。由于農村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權只能分配由本集體經濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標準”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權。
  (二)人口變動的產生及處理
  由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數(shù)并不固定。如果在冊人口變動，可以按照下列原則處理：
  第一，戶口遷移導致喪失本集體經濟組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權，一般不能認定為房屋所有權人。
  第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經濟組織成員，但從原大家庭分離單獨立戶并且另行申請宅基地獲得批準的，因其有了新的宅基地，根據一戶一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權，不能認定為原宅基地上房屋的所有權人。
  二、房屋的建造者的認定
  房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實際建造中可能有交叉。
  房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進行認定。
  第一，直接建造者為房屋建造人。有證據證實確實利用自身技術和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認定為房屋出力者。
  第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認定為出資人。
  三、不應認定為房屋共有人的情形。
  一是宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權，戶口遷出后不再具有本集體經濟組織成員資格，當然喪失宅基地使用權，同時未出資出力建房，故不應認定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權利。筆者認為，此種參與如果不能達到相當?shù)某潭?如自行建造)，則可依據公序良俗對其參與認定為對家庭應盡的義務，不宜認定為共有人。
  二是建房時未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準治產人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產沒有出資，是否認定屬于房產共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同投資。而筆者認為，認定未成年人有產權，固然可保障未成年的權益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基于撫養(yǎng)關系，未成年人的居住權完全可以保障。

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:55
• 143****0126

  土地法 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
  農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  宅基地上面的建筑物與宅基地保持一致，屬性是家庭的，性質是家庭級，是即時的合法家庭成員以家庭名義使用，房子的建筑材料是財產，與所有權有關，默認屬于即時的全部合法家庭成員，這方面全部家庭成員可以決定不屬于家庭而屬于個人，但是不拆除房子實現(xiàn)不了，只能是空話

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:44
• 157****6416

  宅基地所有權屬于村集體，明白這一點就不要死心眼子強調特定一個人了，非得讓國家專門司法解釋這個“人”表示什么嗎

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:38

相關問題

• 問 農村宅基地房屋所有權怎么認定? 
  答

  土地法 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。宅基地上面的建筑物與宅基地保持一致，屬性是家庭的，性質是家庭級，是即時的合法家庭成員以家庭名義使用，房子的建筑材料是財產，與所有權有關，默認屬于即時的全部合法家庭成員，這方面全部家庭成員可以決定不屬于家庭而屬于個人，但是不拆除房子實現(xiàn)不了，只能是空話

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• 問 農村宅基地所有權問題
  答

  農村宅基地屬于農村集體所有。依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以申請房屋所有權登記。依法登記的房屋受法律保護。因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；宅基地使用權證明或者集體所有建設應當使用權證明；申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；房屋測繪報告或者村民住房平面圖；其他必要材料。還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。

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• 問 有誰講講農村宅基地所有權歸誰?
  答

  農村宅基地屬于農村集體所有。依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以申請房屋所有權登記。依法登記的房屋受法律保護。因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；宅基地使用權證明或者集體所有建設應當使用權證明；申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；房屋測繪報告或者村民住房平面圖；其他必要材料。還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。

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• 問 ??有誰說下農村宅基地所有權歸誰?
  答

  農村宅基地所有權歸全體村民集體所有，村民只有使用權，沒有所有權，但對地上房屋享有所有權；如果你的戶口遷到陜西，就可以直接以你或你妻子的名義申請宅基地，不用你丈哥的名義。

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• 問 農村舊房拆遷宅基地所有權
  答

  房子雖然拆了，但宅基地如果村里沒有收回，使用權還是他的。他蓋可以你蓋不行。如果你想用的話可以與村委會協(xié)商，經同意后，再從原使用人手中轉讓。轉讓后必須辦理過戶手續(xù)，避免以后麻煩。