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• 151****4067

  房改房與商品房的區(qū)別：
  
  1、房改房的價(jià)格由政府決定，商品房的價(jià)格由市場(chǎng)決定；
  
  2、房改房只售給只能是承租獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工，任何人都可以購買商品房；
  
  3、房改房上市出售有很多條件要求，如幾年后才允許出售、優(yōu)先出售給產(chǎn)權(quán)單位、出售前須原產(chǎn)權(quán)單位在出售征詢表上蓋公章或不能出售等。商品房上市出售無限制。

  查看全文↓ 2018-11-08 16:23:20
• 143****5781

  房改房很多人都不了解這種產(chǎn)權(quán)類型的房子，這是改革開放初期企業(yè)給員工的一種居住福利的房屋類型，后來房改開始后，這種類型的房子基本上就沒有了。那么經(jīng)歷過房改的房子屬于商品房嗎？
  
  房改房又可以稱為已購公房，指的是享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。也就是居民將現(xiàn)住公房用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)扣除折算后（舊的住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房要經(jīng)過過戶后是商品房嗎？房改房與商品房有什么樣的區(qū)別？
  
  房改房經(jīng)過過戶后是商品房嗎
  
  從不同的層面看，房改房與商品房其實(shí)是兩個(gè)截然不同的概念，我們絕對(duì)不可以簡(jiǎn)單地把二者混為一談、混淆是非。那種把“房改房”當(dāng)成“商品房”來對(duì)待的做法，是完全錯(cuò)誤的，應(yīng)予以糾正。
  
  房改房與商品房有什么樣的區(qū)別？
  
  一、從概念上看
  
  所謂“房改房”（又叫已購公房）：是指已享受了國家房改優(yōu)惠政策的住房。它是指職工以家庭為單位，按照國家和縣級(jí)以上地方政府等有關(guān)“城鎮(zhèn)住房制度改革政策”的規(guī)定，以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“成本價(jià)”購買已建的公有住房。
  
  所謂“商品房”：它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過“出讓方式”取得“土地使用權(quán)”，建成后用于市場(chǎng)出售、出租的房屋。包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物，不屬于“商品房”范圍。
  
  “商品房”在出售時(shí)，開發(fā)商均是按“市場(chǎng)價(jià)”面向社會(huì)廣大公民公開銷售的。
  
  二、從特點(diǎn)上來看
  
  房改房擁有以下突出特點(diǎn)
  
  1．“房改房”是國家對(duì)職工工資中沒有包含“住房消費(fèi)資金”的一種補(bǔ)償，也就是國家對(duì)職工的一種“工資性實(shí)物”補(bǔ)償。。
  
  2．“房改房”的銷售對(duì)象是有限制的。并不是任何人都可以享受國家房改優(yōu)惠政策的，購買“房改房”的對(duì)象，只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。
  
  3．在房改售房中，對(duì)購房的面積是有所控制的。政府等部門有文件明文規(guī)定了人均可購房的建筑面積的“控制指標(biāo)”，以防止一些人大量低價(jià)購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。
  
  4．購買房改出售的公有住房，是有一定的優(yōu)惠政策的。公有住房的實(shí)際出售價(jià)格，是在“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“成本價(jià)”的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行工齡、職務(wù)或職稱、家庭人口等多方面的優(yōu)惠折扣。
  
  5．“房改房”在進(jìn)入市場(chǎng)買賣時(shí)，是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在職工住用若干年以后，才可出售。同時(shí)，大部分“房改房”在出售時(shí)，原單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)。
  
  另外，“商品房”是可以按國家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的。所以，“商品房”的顯著特點(diǎn)是：
  
  1．“商品房”的房屋來源，是具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)商建成的房屋，它純粹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“商品”，其銷售價(jià)格是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系決定的。同時(shí)，它也可以的。
  
  2．“商品房”的土地來源，是通過“出讓方式”取得“土地使用權(quán)”的。
  
  3．“商品房”的出售對(duì)象是公開面向社會(huì)廣大公民。
  
  4．“商品房”是可以按國家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的，購買者可根據(jù)自己的購買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結(jié)構(gòu)和面積大小等內(nèi)容。

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• 144****5867

  1、購買對(duì)象不同。購買房改出售的公有住房的對(duì)象是有限制的，并不是任何人都可以享受國家房改優(yōu)惠政策的，購買“房改房”的對(duì)象，只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購買商品住房的消費(fèi)者基本上是不受任何限制的?！吧唐贩俊钡某鍪蹖?duì)象是公開面向社會(huì)廣大公民。
  2、購買面積的不同，在房改售房中，對(duì)購房的面積是有所控制的。政府等部門有文件明文規(guī)定了人均可購房的建筑面積的“控制指標(biāo)”，以防止一些人大量低價(jià)購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。而“商品房”是可以按國家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的，購買者可根據(jù)自己的購買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結(jié)構(gòu)和面積大小等內(nèi)容。
  3、價(jià)格優(yōu)惠政策不同，購買房改出售的公有住房，是有優(yōu)惠政策的。公有住房的實(shí)際出售價(jià)格，是在“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“成本價(jià)”的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行工齡、職務(wù)或職稱、家庭人口等多方面的優(yōu)惠折扣。而“商品房”的價(jià)格是由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等內(nèi)容組成的。在價(jià)格上并沒有優(yōu)惠政策。

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相關(guān)問題

• 問 ??購買房改住房和購買普通商品房有哪些不同?
  答

  1、購買對(duì)象不同。購買房改出售的公有住房的對(duì)象是有限制的，并不是任何人都可以享受國家房改優(yōu)惠政策的，購買“房改房”的對(duì)象，只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購買商品住房的消費(fèi)者基本上是不受任何限制的?！吧唐贩俊钡某鍪蹖?duì)象是公開面向社會(huì)廣大公民。2、購買面積的不同，在房改售房中，對(duì)購房的面積是有所控制的。政府等部門有文件明文規(guī)定了人均可購房的建筑面積的“控制指標(biāo)”，以防止一些人大量低價(jià)購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。而“商品房”是可以按國家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的，購買者可根據(jù)自己的購買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結(jié)構(gòu)和面積大小等內(nèi)容。3、價(jià)格優(yōu)惠政策不同，購買房改出售的公有住房，是有優(yōu)惠政策的。公有住房的實(shí)際出售價(jià)格，是在“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“成本價(jià)”的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行工齡、職務(wù)或職稱、家庭人口等多方面的優(yōu)惠折扣。而“商品房”的價(jià)格是由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等內(nèi)容組成的。在價(jià)格上并沒有優(yōu)惠政策。

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• 問 房改房上市交易與普通商品房不同之處?
  答

  房改房和商品房的不同之處在與土地出讓金的交納非率不一樣,很多房改房在辦理國土證時(shí)需要補(bǔ)交一定費(fèi)用的土地出讓金,不過費(fèi)用很低,其它和普通住房交易并沒有什么不同.非普通商品房是指面積在144平米以上的住房.除了產(chǎn)權(quán)可以交易外,其它任何性質(zhì)的房屋買賣都是不合法的,你所說的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)只是你預(yù)付了幾十年的房屋租金而已,在法律上受不到任何保護(hù).

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• 問 配套商品房和普通商品房有什么區(qū)別
  答

  1、土地來源的區(qū)別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進(jìn)行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。2、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。3、質(zhì)量的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。4、交易時(shí)間的限制。不少安置房都有交易時(shí)間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。5、交易限制的區(qū)別。安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。6、享受權(quán)利的區(qū)別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與以及繼承，甚至可以依法出典。

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• 問 什么是普通商品房
  答

  此問題關(guān)鍵要搞清什么是普通商品房；各地規(guī)定不太一樣，但是至少要滿足： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套住房就是在公開市場(chǎng)可以銷售、出租的住房普通住房的定義就是面積不超過144M2的住房，并且不是獨(dú)門獨(dú)戶的別墅。

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• 問 什么叫其他普通商品住房用地？其他普通商品住房用地和城鎮(zhèn)住宅用地有什么區(qū)別？
  答

  什么是住宅用地?住宅用地指的是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 。傳統(tǒng)的意義上的住宅用地，有兩層意義：1、住宅建筑的基底占地以及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。2、供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落)。包括：a.城鎮(zhèn)單一住宅用地。城鎮(zhèn)居民的普通住宅、別墅用地。b.城鎮(zhèn)混合住宅用地。城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。c.農(nóng)村宅基地。農(nóng)村村民居住的宅基地。d.空閑宅基地。村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。住宅用地和居住用地有區(qū)別嗎居住用地是住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。居住用地布局是住房建設(shè)規(guī)劃的重要內(nèi)容，主要影響因素有人與土地、形勢(shì)與政策、經(jīng)營與管理、環(huán)境與景觀等。其具體要求是優(yōu)化發(fā)展方向，建設(shè)緊湊城市；居住用地優(yōu)先，堅(jiān)持以人為本；居住鄰近就業(yè)，縮短通程時(shí)間；遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，,合理利用土地；保證地塊規(guī)模，方便經(jīng)營管理；關(guān)心弱勢(shì)群體，優(yōu)先保障用地；分散弱勢(shì)群體，促進(jìn)社會(huì)融合；考慮建筑檔次，改善城市景觀；附屬居住用地，嚴(yán)格控制規(guī)模；挖掘空間資源，適應(yīng)市場(chǎng)需求。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。住宅用地一般以各類道路為界限。如果與公共綠地相接，沒有道路或其他界限，住宅前后以日照距離的一半計(jì)算，住宅的兩側(cè)按3～6米計(jì)算；與公共建筑相鄰并無明顯界限時(shí)，以公共建筑實(shí)際所占用地的界限為準(zhǔn)。

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