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• 137****7180

  房改房和商品房的不同之處在與土地出讓金的交納非率不一樣,很多房改房在辦理國土證時需要補(bǔ)交一定費(fèi)用的土地出讓金,不過費(fèi)用很低,其它和普通住房交易并沒有什么不同.非普通商品房是指面積在144平米以上的住房.除了產(chǎn)權(quán)可以交易外,其它任何性質(zhì)的房屋買賣都是不合法的,你所說的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)只是你預(yù)付了幾十年的房屋租金而已,在法律上受不到任何保護(hù).

  查看全文↓ 2014-04-14 21:07:12
• 145****1932

  房改房是原來許多單位通過給職工福利分房分下來的房子,那時單位職工對這種房產(chǎn)只有使用的權(quán)力沒有產(chǎn)權(quán),后來大概在96年左右國家不允許單位再分給職工房產(chǎn)(就是所謂的“房改”）,所以單位允許職工如愿意買成產(chǎn)權(quán)就可以相當(dāng)于此房的成本的價格購買下來的稱為成本價房,此房產(chǎn)職工有100%產(chǎn)權(quán),只是因?yàn)楫?dāng)時購買價格比較低所以在上市交易時要給國家補(bǔ)齊一個15.6*建筑面積的土地出讓金才可以上市交易,而有些是用優(yōu)惠價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的此種房產(chǎn),職工有94%的產(chǎn)權(quán),單位有6%的產(chǎn)權(quán),這種房上市交易須先補(bǔ)6%產(chǎn)權(quán),再補(bǔ)土地出讓金,即1560*6%*1%*建筑面積,而不愿意買成產(chǎn)權(quán)愿意繼續(xù)每月交房租的房子就是現(xiàn)在的使用權(quán)房.商品房就是開發(fā)商建造的以盈利為目的的房產(chǎn),是一種商品,經(jīng)濟(jì)適用房是國家無償劃撥土地建造的給特定的人居住的房產(chǎn).購買這種房產(chǎn)的人是需要國家審批的.經(jīng)濟(jì)適用房在交易時還需繳納10%綜合地價款（具體須交納的其他費(fèi)用下面會說）.
  
  在北京,認(rèn)定140平米以上(含)房產(chǎn)為非普通住宅----這是**基本的,還有兩個認(rèn)定條件但不常用（小區(qū)容積率在1.0以下，平均售價高于當(dāng)?shù)鼐C合水平1.2倍以上）.而140平米以下的為普通住宅.
  
  使用權(quán)的房子可以通過換入換出的形式交易,而有些使用權(quán)的房子是可以買成產(chǎn)權(quán)的(大多數(shù),不是全部)
  另外各種性質(zhì)房產(chǎn)所需交納費(fèi)用：
  
  經(jīng)濟(jì)適用房:
  
  未滿五年:
  綜合地價款:(50-當(dāng)年購入價)*10%(賣方繳納)
  營業(yè)稅:當(dāng)年購入價*5.5%(賣方繳納)
  交易契稅:當(dāng)年購入價*1.5%(買方繳納)
  印花稅:當(dāng)年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)
  證件工本費(fèi):5元
  
  滿五年:
  綜合地價款:成交價(50萬)*10%(賣方繳納)
  營業(yè)稅:當(dāng)年購入價*5.5%(賣方繳納)
  交易契稅:當(dāng)年購入價*1.5%(買方繳納)
  印花稅:當(dāng)年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)
  證件工本費(fèi):5元
  
  商品房:
  
  滿五年:
  交易契稅:當(dāng)年購入價*1.5%(買方繳納)
  印花稅:當(dāng)年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)
  證件工本費(fèi):5元
  個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20%
  
  未滿五年:
  營業(yè)稅:成交價*5.5%(賣方繳納)
  交易契稅:當(dāng)年購入價*1.5%(買方繳納)
  印花稅:當(dāng)年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)
  證件工本費(fèi):5元
  個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20%
  北京140平米以下視為非普通住宅,140平米以上或單位產(chǎn)權(quán)房交易契稅按3%繳納
  
  已購公房:
  1,成本價房:
  土地出讓金:當(dāng)年成本價(北京是1560)*建筑面積*1%(買方繳納)
  其他稅費(fèi)同商品房
  營業(yè)稅如可以確定,同商品房辦法征收,如不能確定,按成交價的1%征收
  2,優(yōu)惠價房:
  補(bǔ)齊成本價:當(dāng)年成本價(北京是1560)*建筑面積*6%(買方繳納)
  再繳納土地出讓金,同上
  
  確定購房時間:
  房改房:看原始購房協(xié)議或首次購房收據(jù)(銀錢收據(jù))
  
  商品房和經(jīng)濟(jì)適用房:看契稅票
  
  回遷經(jīng)濟(jì)適用房:可看購房發(fā)票
  
  關(guān)于使用權(quán)的房子的買賣不用繳納國家規(guī)定的各種稅費(fèi)，但是要花一些灰色費(fèi)用，如果你沒認(rèn)識人可以找中介公司幫忙交易。各區(qū)縣標(biāo)準(zhǔn)不同，大概2-3萬

  查看全文↓ 2014-04-13 21:56:54
• 156****1786

  是的，只不過會有土地出讓金。

  查看全文↓ 2014-04-13 10:25:56
• 143****4489

  房改房俗稱單位房，由于歷史的原因，這些房子一般地段優(yōu)越，且擁有較為成熟和完善的配套設(shè)施，成為二手市場上廣受熱捧的產(chǎn)品。但不容忽視的是，消費(fèi)者在面對情況多樣且資訊不太明朗的個體時，往往不敢輕易下手，究竟什么樣的房改房才能買？消費(fèi)者應(yīng)該注意哪些環(huán)節(jié)呢？
  一、弄清房改房產(chǎn)權(quán)房改房不同于商品房，消費(fèi)者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的個體，在實(shí)施交易之前，弄清房改房產(chǎn)權(quán)是房屋買賣的必修課。通過了解，二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購房三種選擇，這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買房改房之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人，但一般5年后才能進(jìn)入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標(biāo)準(zhǔn)價購房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重來確定。1998年以前，許多職工都是按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。消費(fèi)者在購買這種二手房改房時，要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價補(bǔ)足差價。據(jù)了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如軍隊(duì)、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。
  二、看看房子有無前科和二手商品房買賣一樣，消費(fèi)者同樣要弄清房改房的即時信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解。房改房的真實(shí)年齡究竟有多大，消費(fèi)者往往難以辨別，據(jù)專家介紹，房改房不像商品房那樣，在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補(bǔ)交土地出讓金后，才會按照補(bǔ)交出讓金的時間開始計算70年產(chǎn)權(quán)，但并不意味著房改房就成了新房子。這樣來看，從產(chǎn)權(quán)證上看不出房改房的真實(shí)年齡，如果此套房屋幾易其手，房屋的實(shí)際年齡不就無從查起了嗎？事實(shí)并非如此，消費(fèi)者可以根據(jù)房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣可以確定房改房的實(shí)際年齡。同時，在房管局交易大廳我們還可以查詢到房改房的即時信息以及戶主所享有的優(yōu)惠政策。通過查詢，消費(fèi)者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查詢到戶主個人或與他人以共有的形式，實(shí)際擁有幾套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押，戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上房改房，則此套房屋無法辦理過戶手續(xù)。據(jù)了解，影響房改房上市交易的還有一個問題也很關(guān)鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標(biāo)的問題，按國家規(guī)定，初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡的房改政策，因此房屋在上市交易時還應(yīng)按成本價補(bǔ)足差價

  查看全文↓ 2014-04-12 18:44:22

相關(guān)問題

• 問 購買房改住房和購買普通商品房有什么不同?
  答

  房改房與商品房的區(qū)別：1、房改房的價格由政府決定，商品房的價格由市場決定；2、房改房只售給只能是承租獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工，任何人都可以購買商品房；3、房改房上市出售有很多條件要求，如幾年后才允許出售、優(yōu)先出售給產(chǎn)權(quán)單位、出售前須原產(chǎn)權(quán)單位在出售征詢表上蓋公章或不能出售等。商品房上市出售無限制。

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• 問 ??購買房改住房和購買普通商品房有哪些不同?
  答

  1、購買對象不同。購買房改出售的公有住房的對象是有限制的，并不是任何人都可以享受國家房改優(yōu)惠政策的，購買“房改房”的對象，只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。而在房地產(chǎn)市場上購買商品住房的消費(fèi)者基本上是不受任何限制的?！吧唐贩俊钡某鍪蹖ο笫枪_面向社會廣大公民。2、購買面積的不同，在房改售房中，對購房的面積是有所控制的。政府等部門有文件明文規(guī)定了人均可購房的建筑面積的“控制指標(biāo)”，以防止一些人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。而“商品房”是可以按國家法律、法規(guī)，在市場上進(jìn)行自由交易買賣的，購買者可根據(jù)自己的購買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結(jié)構(gòu)和面積大小等內(nèi)容。3、價格優(yōu)惠政策不同，購買房改出售的公有住房，是有優(yōu)惠政策的。公有住房的實(shí)際出售價格，是在“標(biāo)準(zhǔn)價”或“成本價”的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行工齡、職務(wù)或職稱、家庭人口等多方面的優(yōu)惠折扣。而“商品房”的價格是由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等內(nèi)容組成的。在價格上并沒有優(yōu)惠政策。

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• 問 什么是普通商品房
  答

  此問題關(guān)鍵要搞清什么是普通商品房；各地規(guī)定不太一樣，但是至少要滿足： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套住房就是在公開市場可以銷售、出租的住房普通住房的定義就是面積不超過144M2的住房，并且不是獨(dú)門獨(dú)戶的別墅。

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• 問 什么是非普通商品房?。?/a>
  答

  普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：1、單套建筑面積在144平方米以下；2、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；3、實(shí)際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。以上三項(xiàng)要求同時滿足，才能被認(rèn)定為普通住房，而只要有一個條件不滿足就是非普通住房。 而非普通住宅就是指普通住宅以外的住宅

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• 問 什么叫普通商品房呢？
  答

  商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅。商品房則沒有優(yōu)惠政策，也沒有限定標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)對象。

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