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• 143****4412

  購買二手房需要注意以下幾項：
  
  選擇房產(chǎn)中介公司，**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。評估及考察房屋詳情
  中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒?。中介公司實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關(guān)注。
  驗證核實房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時繳納委托代理費。
  為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。
  買賣雙方繳納相關(guān)稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

  查看全文↓ 2018-10-17 12:36:40
• 138****0740

  二手房交易有風(fēng)險，在買房交易時要注意哪些問題呢？二手房隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和樓市利好消息的影響，越來越多的人選擇購買二手房。那么我們在買房時怎樣才能規(guī)避風(fēng)險呢？下面就跟著小編來一起看看吧！
  
  一、產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  
  如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  二、手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。
  
  房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  
  三、交易時是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
  
  因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  
  四、福利房是否合法
  
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  
  五、物管費用是否拖欠
  
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  
  六、市政規(guī)劃是否影響
  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  七、單位房屋是否侵權(quán)
  
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。
  
  再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  
  八、合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2018-10-17 12:36:34
• 151****0548

  我們都知道，中介在存量房交易市場中的作用不可替代，他們掌握了所有的二手房資源，也服務(wù)了所有的業(yè)主和購房者。但中介也存在良莠不齊，坑害消費者的的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2013年以來，北京市房屋買賣居間合同糾紛占全部居間服務(wù)類合同糾紛的76%以上。
  
  近年來，二手房市場持續(xù)活躍，居間糾紛也逐漸增多。這其中除了交易雙方當(dāng)事人違背誠實守信原則外，中介的一些不規(guī)范行為也是產(chǎn)生糾紛的重要原因。經(jīng)過我們梳理，中介存在的問題主要有以下幾種：
  
  一、虛假宣傳
  促成交易、賺取傭金是中介虛假宣傳的原動力。例如將不符合免稅條件的房屋說成符合免稅條件，對不具有購房者個人的購房人，承諾解決購房資格等。
  二、隱瞞房屋重大事實
  房屋的重大事實會直接影響購房者決定，比如兇宅、房屋主體結(jié)構(gòu)有問題。中介隱瞞重大事實會導(dǎo)致購房者在違背真實意愿的情況簽合同。
  三、故意欺詐
  中介為了賺取高額中介費，出現(xiàn)類似“一房二賣”的欺詐行為。
  四、審核不到位
  中介居間服務(wù)很重要的一部分就是審核房源，但部分中介在房源審核方面并未盡職盡責(zé)。如部分業(yè)主在掛牌時提供虛假材料，中介未核實就掛牌交易。這種不嚴(yán)格的審核流程，致使交易糾紛增加，甚至為合同詐騙提供了通道。
  五、不履行告知義務(wù)
  中介作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時，有義務(wù)向交易雙方告知合同重要條款。但現(xiàn)在的合同以制式合同為主，很多有關(guān)中介減責(zé)或免除責(zé)任的條款未顯著提示。
  六、以口頭承諾代替書面
  中介為了促成交易，經(jīng)常會允諾購房者的各種要求，比如保證過戶、幫助報哪里購房資格、提供貸款服務(wù)等。但在簽合同時，卻以制式合同無法更改為由拒絕將所有承諾寫入合同。發(fā)生糾紛時卻予以否認(rèn)，而購房者也沒有足夠理由證明中介曾經(jīng)做過承諾。
  買二手房，想避開中介不現(xiàn)實，但我們能做的還有很多，比如買賣過程中要核查中介公司是否有合法經(jīng)紀(jì)資質(zhì)；充分了解意向房屋的物理情況和產(chǎn)權(quán)情況；合同條款要仔細(xì)查看，如有疑問應(yīng)及提出，必要時可咨詢律師；付款時選擇第三方資金監(jiān)管，確保資金安全；所有票據(jù)要保留好，中介口頭承諾要形成書面附件等。

  查看全文↓ 2018-10-17 12:36:15

相關(guān)問題

• 問 ??二手房要注意什么陷阱?買二手房前要調(diào)查什么?
  答

  二手房常見陷阱,準(zhǔn)備買二手房的一定要看對絕大多數(shù)人來說，買房都是一件大事，畢竟一套房子動輒一二百萬，一線的房子更是上千萬。買房子不跟買菜一樣，“老板，這個多少錢？”“3塊”“好，給我來兩斤”付錢、拿菜、走人。買房子尤其是買二手房，更像一場長時間的戰(zhàn)爭，有時候時間會拉得特別長，一不小心就會掉到陷阱里。為了大家買二手房少走彎路，安心網(wǎng)為大家收集了購買二手房的常見陷阱，希望對需要購買二手房的人有所幫助。第一，買房先要做到知己。我們要買房，**先要了解的是自己所在城市的政策，看自己有沒有買房資格。合肥的朋友可以關(guān)注一下安心網(wǎng)頭條號，參考安心網(wǎng)以前發(fā)的文章，上面有合肥限購相關(guān)的政策，還要看自己的預(yù)算，如果需要貸款的話，先要查下自己的信譽(yù)，以防到時候因銀行信譽(yù)不好貸款沒法辦下來而造成自己方面引起違約。要了解清楚自己具體能貸到多少錢，別到時候**不夠，手忙腳亂的又出別的狀況。了解清楚自己所在城市的契稅情況，以免被中介坑到。第二，找房源階段。二手房交易的大“水分”就是價格的不透明化。所以，在買房之前就要對同區(qū)域、同檔次的二手房價格有個詳細(xì)的了解。要注意，網(wǎng)上的好多房源都是中介掛出來的虛假房源，打電話過去問，大部分都是已經(jīng)賣出去了，中介掛低價房源是為了吸引客戶咨詢，好向你推薦別的房源。找二手房一定要多對比，多看看，有時候一套房源在不同中介給你的報價是不同的。第三，看房階段。首先要問清楚房東為什么要賣房子1.戶型，各房間朝向、大小是否合適。2.缺陷，頂樓墻角有無漏水痕跡，底樓采光及夏天蚊蟲，公共區(qū)域**好鋪瓷磚，不然容易發(fā)霉，臥室地板用的什么材料，走上去有沒有聲音，墻體有沒有開裂，衛(wèi)生間有沒有異味，廚房間油漬是不是難除，儲物柜能否滿足家庭需要。3.家具，如果賣家不搬的話，**好自己心里有個大概的評估價。4.現(xiàn)在車房是標(biāo)配，有了房子沒有地方停車也是很頭疼的一件事。在買房時，要問問房東有沒有車位，如果有車位，還有弄清楚車位的產(chǎn)權(quán)。5.周圍鄰居**好問問都是什么人，去了解一下物業(yè)情況。很多人在看房時都容易犯一個錯誤——只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。如遇到價格、喜歡的復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻忘記了測量一下上下兩層的;看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費給自己帶來的壓力……作為購房者應(yīng)該時刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買房是要不得的。以下情況的房屋千萬不要買：1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋2. 被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋 3.屬違法或違章建筑的房屋。一定要搞清楚房子到底是不是賣家的，這是買房時重要事兒，一定要到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。第四，簽合同階段。經(jīng)過了連日的奔波，好不容易看上了套房，一番討價還價之后終于拿到了房屋買賣合同，不待細(xì)看，大筆一揮就簽下了名字，等產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同里沒有一條對自己有利的條款，這時的你能求出自己的心理陰影面積嗎？簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。為了避免糾紛，違約責(zé)任在補(bǔ)充協(xié)議中全部寫清楚。情況包括賣家逾期交房、房子被查封或抵押、貸款出現(xiàn)問題無法過戶、賣家拖欠相關(guān)稅費導(dǎo)致房子無法過戶等等。只要你能想到的全部寫上去，每一項都注明違約責(zé)任。第五，過戶階段。如果買房能順利進(jìn)行到過戶階段時，好多買家就以為萬事大吉了，立馬配合交錢過戶?？墒钦堊⒁猓康禺a(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。而且不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬。必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。**后，交房階段。交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。此時需要注意1.如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當(dāng)初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。在這里安心網(wǎng)提醒廣大的購房者們，在進(jìn)行二手房交易時，一定要注意保留好相關(guān)證據(jù)，多留一個心眼，避免在出現(xiàn)糾紛時，需要維權(quán)造成維權(quán)困難、維權(quán)無據(jù)可依的情況。

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• 問 ??二手房要注意什么陷阱?買二手房前要調(diào)查哪些?
  答

  具體注意事項如下:1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。2.考察是否屬于允許出售的房屋。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。3查看是否有私搭私建部分。是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。4確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。5觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題?？己朔课莸氖姓涮住?.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

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• 問 買二手房要注意什么陷阱
  答

  買二手房，其中比較重要的部分就是房屋產(chǎn)權(quán)問題的考察，有一些房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的問題，比如存在家庭共有或者是夫妻共有，如果購房者購買的房屋有多個共有產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時，需要全部的共有人共同簽訂才有效，否則只和其中一人簽訂合約，而其他人不同意的話，購房協(xié)議一般是無效的。二手房在交易的過程當(dāng)中，本身房屋也有可能存在問題，特別是價格比較低的房屋，可能之前有糾紛或者是一些不良的影響，比如曾經(jīng)出現(xiàn)過命案等等。所以購房者不能只看價格，而忽略對房屋本身的關(guān)注，可以和周邊的鄰居打聽，并且對房屋的質(zhì)量做詳細(xì)的檢查。除此以外再簽訂購房合約時，要在合約當(dāng)中表明買賣雙方各自的權(quán)利和違約責(zé)任，以及處理糾紛的解決方法。

• 問 買二手房要注意什么陷阱
  答

  買二手房，其中比較重要的部分就是房屋產(chǎn)權(quán)問題的考察，有一些房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的問題，比如存在家庭共有或者是夫妻共有，如果購房者購買的房屋有多個共有產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時，需要全部的共有人共同簽訂才有效，否則只和其中一人簽訂合約，而其他人不同意的話，購房協(xié)議一般是無效的。二手房在交易的過程當(dāng)中，本身房屋也有可能存在問題，特別是價格比較低的房屋，可能之前有糾紛或者是一些不良的影響，比如曾經(jīng)出現(xiàn)過命案等等。所以購房者不能只看價格，而忽略對房屋本身的關(guān)注，可以和周邊的鄰居打聽，并且對房屋的質(zhì)量做詳細(xì)的檢查。除此以外再簽訂購房合約時，要在合約當(dāng)中表明買賣雙方各自的權(quán)利和違約責(zé)任，以及處理糾紛的解決方法。

• 問 買二手房需要注意什么陷阱
  答

  1、房屋結(jié)構(gòu)：應(yīng)充分了解房屋的結(jié)構(gòu)情況，查看房屋的主要結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否完好，結(jié)構(gòu)是否合理。2、供暖情況：檢查房屋的供暖情況，是否有良好的暖氣系統(tǒng)，供暖是否安全可靠。3、房屋毀壞：應(yīng)檢查房屋是否有毀壞，如有毀壞，應(yīng)詢問目前及以往住戶是否存在房屋毀壞的情況，應(yīng)該詢問房屋的維修費用。4、周邊環(huán)境：應(yīng)關(guān)注周圍的環(huán)境情況，如社區(qū)的治安情況，是否污染，周邊停車位是否充足，是否有教育設(shè)施等。5、交通配套：應(yīng)查看房屋所在區(qū)域的交通配套情況，如公交站點、路口是否便利，是否有地鐵或公交直達(dá)等。6、法律法規(guī)：應(yīng)了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于二手房買賣的法律法規(guī)，以防止遇到不法行為帶來的損失。

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