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• 132****4007

  交房一般程序
  　　1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，**好能同時(shí)使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
  　　2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
  　　3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。
  　　4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn))。
  　　如何收房
  　　對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主要有三個(gè)問題。
  　　1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。
  　　此外，購房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。
  　　2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
  　　3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。
  　　房屋價(jià)款結(jié)算。對于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。
  　　物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。
  　　公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

  查看全文↓ 2018-10-16 02:46:14
• 143****0726

  五證兩書一表
  　房地產(chǎn)的“五證”，就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也稱建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的簡稱。
  　　一、《建筑用地規(guī)劃許可證》就是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。
  　　二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》就是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
  　　三、《國有土地使用證》就是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
  　　其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年。
  　　根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
  　　集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買賣和搞房地產(chǎn)開發(fā)的。
  　　四、《建設(shè)工程開工證》就是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設(shè)工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
  　　沒有以上“四證”，該項(xiàng)目用地和建筑就是違法的。
  　　五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件（如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表）。
  　　沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。
  　　“五證”中**重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
  　“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發(fā)商在向購房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。
  　　“一表”是指《房屋竣工驗(yàn)收備案表》。備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。
  　　購房者填寫購房合同時(shí)，一定要在購房合同第八條注明：開發(fā)商向購房者交付房屋時(shí)提供“兩書一表”時(shí)還要同時(shí)提供“房屋竣工驗(yàn)收備案表”
  　　購房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，尤其是《消防驗(yàn)收備案表》一欄是否通過。
  　　《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)開發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管建設(shè)部門備案后，發(fā)展商就必須對其建設(shè)的樓盤質(zhì)量終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出現(xiàn)了質(zhì)量問題，經(jīng)查如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其法律責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-16 02:46:03
• 155****6079

  交房要具備的條件：
  一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。
  商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。
  二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。
  住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。
  三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。
  實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。未取大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。 不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘彿空咭灿羞^錯(cuò)，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。
  交房手續(xù)：
  一、通知
  開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。
  二、驗(yàn)收
  購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。 驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
  三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
  根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。
  四、簽署房屋交接書
  購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。 逾期交房的責(zé)任應(yīng)該如何？ 商品房買賣合同示范文本第七條是關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，第九條是關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任，兩者是對應(yīng)的關(guān)系。按照合同法的公平原則，第七條和第九條對買受人義務(wù)和出賣人義務(wù)的約定應(yīng)當(dāng)具有對等性。但是在實(shí)踐中，一些開發(fā)商事先填好的合同文本卻明顯地違背了這一公平原則。如某開發(fā)商在第七條中約定：(付款)逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金。"而第九條的約定則是："(交房)逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。"對類似的這種不公平約定，購房人應(yīng)當(dāng)予以警惕。 **理想的結(jié)果，是爭取把第七條和第九條需要填空加以約定的數(shù)字統(tǒng)一起來。但是一些樓盤特別是緊俏樓盤，開發(fā)商往往不輕易讓步。買房人**好要據(jù)理力爭，盡量縮小兩者的差距，一旦在履行合同的過程中出現(xiàn)問題，可以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-10-16 02:45:55
• 136****3542

  第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。
  第二：是我們常說的“兩書”，“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”。
  第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)。
  第四：購房合同上標(biāo)明的交房條件。

  查看全文↓ 2018-10-16 02:45:48
• 153****8048

  首先，我國法律規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。根據(jù)我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，交房時(shí)首先要滿足線面的條件：
  
  
  
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門項(xiàng)目的位置申請竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到之日起30天內(nèi)申請竣工驗(yàn)收等公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等相關(guān)部門或單位接受。
  
  (二)住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
  
  (三)一個(gè)工程只有當(dāng)土建、消防、電梯、燃?xì)?、人防、?guī)劃、環(huán)保等部分通過驗(yàn)收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核頒發(fā)《竣工驗(yàn)收證書》以后才算是合格工程，才具備交付條件，也就是我們所說的“綜合驗(yàn)收合格”，這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
  
  另外，購房合同是判斷雙方法律權(quán)利義務(wù)的依據(jù),所以除了完成房子的法律標(biāo)準(zhǔn),如果雙方在合同中交貨條件下綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)的綜合驗(yàn)收交貨條件;如果雙方同意以上交貨條件綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),雙方同意交付的標(biāo)準(zhǔn)條件。
  
  二、開發(fā)商滿足哪些條件才能交房?
  
  開發(fā)商交付的房屋必須符合法定的交房條件，具體到實(shí)際生活中，購房者如何檢驗(yàn)自己的房子是不是符合交房條件呢?首先應(yīng)該由開發(fā)商出具一些證明材料，購房者應(yīng)注意看開發(fā)商是不是能夠提供以下證明：
  
  (一)主體工程和配套設(shè)施建設(shè)經(jīng)規(guī)劃部門核實(shí)，并取得核實(shí)證明文件，主體工程竣工驗(yàn)收合格，并向建設(shè)部門報(bào)送備案材料，取得受理憑證。
  
  (二)庭院供水支線管網(wǎng)及分戶計(jì)量水表前(含水表)供水設(shè)施設(shè)備應(yīng)取得供水企業(yè)出具的驗(yàn)收合格證明文件。
  
  (三)配套綠化按要求建成，并取得園林綠化部門出具的驗(yàn)收合格證明文件。
  
  (四)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并正式供電，電力配套設(shè)施工程取得電力企業(yè)驗(yàn)收合格證明文件;排水設(shè)施取得城市管理部門出具的驗(yàn)收合格證明文件;使用城市集中供熱,供熱系統(tǒng)設(shè)計(jì)和安裝必須批準(zhǔn)的城市集中供熱企業(yè)審核驗(yàn)收;完成室內(nèi)燃?xì)夤艿婪笤O(shè)和室外天然氣管道的凝聚力,取得燃?xì)馄髽I(yè)出具的驗(yàn)收合格證明文件。
  
  (五)庭院的道路、照明等配套設(shè)施經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格，出具驗(yàn)收報(bào)告;
  
  (六)已選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù);
  
  提醒購房者，開發(fā)商還要出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》來證明自己交付的房子符合交付條件。購房者要仔細(xì)查看原件，發(fā)現(xiàn)問題一定要及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商解決，必要時(shí)可以請律師陪同看房，如果對面積，主體結(jié)構(gòu)等存在疑問可以請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，如果真的是開發(fā)商的問題，可以要求退房、維修、賠償?shù)鹊却胧┭a(bǔ)救。

  查看全文↓ 2018-10-16 02:45:43

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商應(yīng)該提供那些手續(xù)才能達(dá)到交房條件？
  答

  一、注意及時(shí)接收入住通知書1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。

  全部3個(gè)回答>
• 問 交房時(shí)開發(fā)商需要給業(yè)主提供那些資料
  答

  交房時(shí)開發(fā)商需要給業(yè)主提供以下資料：1、質(zhì)量保證書2、使用說明書3、竣工驗(yàn)收報(bào)告4、鑰匙

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商交房的時(shí)候應(yīng)該給業(yè)主提供哪些手續(xù)、文件？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)，應(yīng)向購房人提交《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和有關(guān)物業(yè)管理的說明、約定等文件

• 問 請問開發(fā)商具備什么條件才能交房？
  答

  第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。第二：是我們常說的“兩書”，“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”。第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)。第四：購房合同上標(biāo)明的交房條件。

  全部3個(gè)回答>
• 問 你好，商鋪交房開發(fā)商需要向我提供那些證書
  答

  房屋驗(yàn)收合格就行，開發(fā)商開發(fā)樓盤，是在約定日前交付就行，所以能提早交付就更好了。不一定非要到約定日那天才交付的。

  全部3個(gè)回答>