已有3個(gè)回答

• 148****3148

  一、簽了定金合同，賣家違約了
  如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，只是交了定金，那只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
  二、簽了買賣合同，賣家違約了
  根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金賠償損失等違約責(zé)任。
  1、起訴要求繼續(xù)履行合同
  在司法實(shí)踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。如果買方全款買，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
  以下情形除外：
  賣家以簽訂的是“陰陽合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效；
  賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型為由，要求認(rèn)定買賣合同無效，比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿3年動(dòng)遷房等等；
  賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同并收回房屋；
  房屋被查封、抵押且不可解除，導(dǎo)致房屋無法過戶。
  2、違約金和實(shí)際損失
  房屋買賣合同中的違約金一般會(huì)約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價(jià)上漲20%，主張違約金并不能彌補(bǔ)買方的實(shí)際損失。
  根據(jù)規(guī)定：對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。所以，買家可要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。
  所謂實(shí)際損失：
  可以理解為買方喪失以同等價(jià)格購買房屋的機(jī)會(huì)，造成買方的價(jià)差價(jià)損失。因此，房價(jià)的上漲金額可以作為買方的實(shí)際損失。
  房屋漲跌損失的確定，有2種方法：
  雙方協(xié)商確定；不能協(xié)商確定的，原則上可比照類似房屋的市場成交價(jià)與合同成交價(jià)之間的價(jià)差，或者通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
  綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效，在賣家違約時(shí)，買家可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益，將賣家起訴至法院，要求對方繼續(xù)履行合同，或者主張房價(jià)上漲所造成的實(shí)際損失，而不是拿了違約金了事。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:47:39
• 136****5006

  您好，建議直接委托律師起訴。
  根據(jù)我國《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:46:12
• 137****5827

  您好,你有權(quán)起訴要求繼續(xù)履行合同,法律支持你的權(quán)利主張;同時(shí)你也有權(quán)以對方違約為由要求解除合同,并追究對方違約導(dǎo)致的房屋漲價(jià)損失賠償。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:45:47

相關(guān)問題

• 問 簽了合同,房主現(xiàn)在反悔不賣了,我現(xiàn)在該怎么辦
  答

  可以協(xié)商，如果合同是有效的可以告房東違約責(zé)任，并且可以要求承擔(dān)違約責(zé)任。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??**近房價(jià)上漲，二手房賣家不賣了該怎么辦？
  答

  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實(shí)際違反合同約定了，此時(shí)，買方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買賣合同中對違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時(shí)候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。其次，如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實(shí)際中，為避免在遇到這種房屋買賣合同糾紛，簽訂二手房買賣合同時(shí)就要注意下面幾個(gè)問題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問題，只要按照合同上寫到的相關(guān)信息就能夠找到對方。2、可以要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房價(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件。4、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

  全部4個(gè)回答>
• 問 已經(jīng)簽合同和交定金，賣家不賣了怎么辦？
  答

  簽訂賣房協(xié)議之后，賣方可以不賣了，但需要雙倍返還定金；簽訂協(xié)議之后，已經(jīng)繳納定金的，賣方毀約不賣房，但是需要雙倍返還給買方。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??二手房簽合同賣家反悔該怎么辦呢？
  答

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約?！　≡诙址抠I賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房價(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對因房價(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房禁止買賣怎么辦? 買二手房，賣家反悔不賣了怎么辦
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

  全部5個(gè)回答>