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• 141****3108

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：
  1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；
  2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；
  3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；
  4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；
  5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；
  6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；
  上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:50:40
• 154****2486

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：
  第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。
  第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。
  第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。
  第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。
  二、二手房交易買方反悔怎么辦
  如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。
  如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:50:35
• 145****2068

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:50:30
• 138****2702

  
  本期《地產(chǎn)新觀察》節(jié)目為大家請到的依舊是熟悉的嘉賓——嵇律師，他將繼續(xù)為大家解答在購買二手房時(shí)常見的幾個(gè)問題。
  
  分割線
  
  本期節(jié)目嘉賓——嵇思濤
  
  
  
  
  
  北京煒衡(寧波)律師事務(wù)所律師
  
  
  
  戳下方音頻，可收聽本期節(jié)目
  
  
  
  
  律師為您解答購房疑惑
  來自寧波地產(chǎn)新觀察
  00:0017:47
  
  
  
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  簽合同前要付定金？付定金時(shí)要注意什么？
  嵇律師：首先定金并非是法律規(guī)定必須約定的事項(xiàng)，只不過在現(xiàn)在的二手房買賣中普遍都會約定定金，所以說定金一般還是要付的。
  
  
  
  付定金的時(shí)候需要注意以下幾個(gè)方面：
  
  第一，支付定金是買家的義務(wù)，必須足額且準(zhǔn)時(shí)支付，若支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時(shí)，根據(jù)自己的能力和狀況作出約定。
  
  第二，現(xiàn)金支付必須讓賣方給你出具收據(jù)；匯款轉(zhuǎn)賬的，必須支付到賣方本人的賬戶，或者賣方書面簽字指定的收款賬戶。
  
  
  2
  房東收了定金后反悔，怎么賠償給買家？
  嵇律師：如果是定金，房東如果違約的話，就需要雙倍返還定金給買家。
  
  
  
  3
  簽署買賣合同時(shí)候，需要注意哪些細(xì)節(jié)？
  嵇律師： 首先是**款支付風(fēng)險(xiǎn)，我們建議**款通過第三方監(jiān)管平臺支付，現(xiàn)在很多銀行都有此類業(yè)務(wù)，賣家支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監(jiān)管機(jī)構(gòu)放款，若期間發(fā)生任何糾紛，任何一方無法提取款項(xiàng)，還有些比較有誠信的大型中介機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)有監(jiān)管專戶并在建設(shè)主管部門備案，也是可以的。
  
  
  
  其次還有貸款風(fēng)險(xiǎn)，在交好**款后，一般在合同中都會約定買家批貸的具體時(shí)間也就是余款到賬的時(shí)間，但是買家沒有約定第一次申貸失敗后的處理方式，如果買家由于各種原因銀行貸款沒有及時(shí)批下來，極容易構(gòu)成遲延履行，讓賣家抓住機(jī)會解約并且吃沒定價(jià)。
  
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  律師建議：買家在合同中只能根據(jù)自身情況，約定何時(shí)提交申貸資料，而不能約定何時(shí)取得批貸通知，因?yàn)楹螘r(shí)批貸是銀行和公積金中心的權(quán)利，買家是掌控不了的。
  
  第一次申貸失敗后處理方式
  若第一次申貸失敗，買家有權(quán)利更換其他銀行等金融機(jī)構(gòu)再次申請，若再次申請失敗的，才需要在幾個(gè)工作日內(nèi)自行籌集款項(xiàng)支付（時(shí)間也盡量約定的長一點(diǎn)），或者干脆約定合同解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  買家常會犯的錯(cuò)誤
  比如買家未按照約定時(shí)間履行義務(wù)，現(xiàn)在絕大多數(shù)房屋買賣合同都約定：一方遲延履行義務(wù)達(dá)到一定時(shí)間，另一方有權(quán)解除合同并要求賠償。作為買家，一系列的義務(wù)都有具體的完成時(shí)間截點(diǎn)或條件，都有約定期限或經(jīng)催告后的法定履行期限，買家絕對不能馬虎。若時(shí)間太緊，可以與賣家協(xié)商適當(dāng)延長時(shí)間，否則就會構(gòu)成違約。
  
  
  
  4
  二手房“一房二賣”是怎么回事？
  
  
  嵇律師：一房二賣通俗地說就是兩個(gè)及以上的買家簽訂二手房買賣合同，由于物權(quán)法對房屋所有權(quán)的界定原則是登記原則，房產(chǎn)證上登記的誰的名字房子就是誰的，所以說在房子登記前房子還是屬于房東的。
  
  從法律上說，如果沒有違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定，那么兩份買賣合同在合同法都是有效的，**終看房子交付給了誰，誰先支持全款以及誰辦理了房屋登記等來判斷房屋歸誰所有。
  
  
  
  5
  遇到“一房二賣”該怎么辦？
  嵇律師：除了及時(shí)足額支付定金意外，對于這類情況需要約定較高的違約金，一旦發(fā)生這樣情況，簽訂了購房合同但沒有拿到房子的一方可以向法院起訴要求其賠償損失。
  
  
  
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  “陰陽合同”是否具備法律效力？
  
  
  嵇律師：簽訂陰陽合同為了逃稅是違法的。以避稅為目的簽訂相關(guān)條款法律上是無效的，但是由于雙方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價(jià)格也不違法，違法的只是雙方在買賣過程中達(dá)成的避稅條款。在這個(gè)法律關(guān)系中，買賣合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行買賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效，并不會直接導(dǎo)致整個(gè)買賣合同無效，也就是陰陽兩份合同除了避稅條款外都是有效的，這個(gè)時(shí)候買賣雙方就會產(chǎn)生爭議，購房行為就會失敗，除了買賣雙方之間會扯皮以外，如果避稅行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，也面臨著罰款、拘留甚至是牢獄之災(zāi)。
  
  
  
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  小編提醒：在這里要告誡購房者，千萬不要因?yàn)樘佣惡炦@種合同，如果產(chǎn)生糾紛法律可能保護(hù)不了你，因?yàn)椤瓣庩柡贤北旧砭褪且环N違法行為。
  
  
  
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  二手房交房時(shí)要注意哪些？
  嵇律師：交房并不只是交鑰匙這么簡單，一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，而上述的水電等交接，就要分別到物業(yè)管理公司、自來水公司、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，如果有水電等費(fèi)用拖欠的情況，也需要在簽訂購房合同中約定清楚。
  
  
  
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  買二手房戶口問題要注意什么？
  嵇律師：辦理交房前一定要去房屋所在地的公安局查閱下，如果戶口還沒有遷出，一定要在購房合同中約定清楚，如果房東不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)把戶口遷出去就要承擔(dān)違約責(zé)任。
  
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  律師建議：戶口問題一定要引起重視，實(shí)踐中法院也無法直接判決讓一方把戶口遷出去，戶口問題并不是法院審理的范圍。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 11:50:25
• 131****7188

  
  
  
  
  
  “家庭唯一住房”如何界定？
  
  
  
  據(jù)南京房產(chǎn)檔案館的工作人員：納稅人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）?！斑@個(gè)只是指在南京沒有其他的住房，至于納稅人本人或者配偶在外地有沒有住房、有幾套住房，都是不管的。”
  
  
  
  “家庭唯一住房”不是以有沒有房產(chǎn)證來計(jì)算的，納稅人名下如果有其他的期房，只要購房記錄能查到，即使房產(chǎn)證沒有辦下來，也不予認(rèn)定為“唯一住房”。
  
  
  
  
  1、二手房賣方不唯一，賣方的個(gè)稅也要買方交么？我看二手房很多都寫的房主凈得價(jià)。
  
  
  
  答：買賣的交易房價(jià)和稅費(fèi)承擔(dān)是需要買賣雙方協(xié)商的，通常房主報(bào)的都是凈得價(jià)，由買方承擔(dān)全部的交易稅費(fèi)。
  
  
  
  
  
  2、我婚前買了套房，現(xiàn)在想把房子過戶到父母名下，請問過戶協(xié)議上房屋的價(jià)格可以按當(dāng)年購買價(jià)填報(bào)繳納契稅嗎？
  
  
  
  答：看情況。一般報(bào)給稅務(wù)局都是有個(gè)評估價(jià)的，不能低于**低評估價(jià)，不然通不過的。
  
  
  
  3、請問產(chǎn)權(quán)車位稅費(fèi)多少？購買發(fā)票為11萬，現(xiàn)在想凈得14萬出手，買方大概有多少稅費(fèi)？
  
  答：是按照商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)的交易稅費(fèi)，全部稅費(fèi)總和大概為買賣差額的50%，成交價(jià)全額的33.5%。
  
  
  
  4、我是南京人，婚前和老婆各自買了1套房，分別90、50平米，均為混合貸款，一個(gè)商貸已還清。目前打算賣掉一套，買個(gè)改善戶型。賣一套再買一套，有哪些稅費(fèi)？如何才能**大限度減少稅費(fèi)？
  
  
  
  答：如果在您賣掉其中一套房子的前提下，再次進(jìn)行購買房子，算2套房，房屋小于等于90平交1個(gè)點(diǎn)的契稅，大于90平交2個(gè)點(diǎn)的契稅。個(gè)稅的話，若房屋是滿五唯一，則免征，否則全額1%或差額20％。增值稅的話，滿二年免稅，不滿兩年算增值稅及其附加5.55%。如果您是純商貸，可以正常貸款。 如果您使用公積金，那必須保證使用公積金者，必須還完公積金。
  
  
  
  5、購第三套房要交哪些稅？
  
  
  
  答：若滿兩年不滿5年，需要繳納個(gè)人所得稅全額1%或差額20％，契稅3%，增值稅免征。 若滿五年唯一，契稅3%，個(gè)稅免征，增值稅免征。若不滿兩年，繳增值稅及其附加5.55%，個(gè)人所得稅全額1%或差額20％，契稅3%。
  
  
  
  
  
  6、本人婚前名下有套房無貸款，**近打算跟老婆買一套125平方的二手大約220萬，需要交哪些稅？（賣家不唯一）
  
  
  
  答：如果您買的房子是滿五年唯一的，個(gè)稅免征；否則，要繳納個(gè)人所得稅全額1%或差額20％；契稅的話，不知道您老婆名下有沒有房，如果您屬于家庭二套房的話交2％，三套房的話交3％；增值稅的話，滿二年免稅，不滿兩年繳納增值稅及其附加為房價(jià)的5.55%。
  
  02
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  過戶
  
  
  1、為了上老人房子學(xué)區(qū)，想把我們（子女）的房子和老人的房子進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，一個(gè)是滿5唯一，一個(gè)是滿2唯一，可操作嗎？
  
  
  
  答：可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，滿五年唯一的房子過戶時(shí)，免增值稅和個(gè)稅，契稅按照首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房一律3%。滿兩年唯一的房子過戶，免增值稅，個(gè)稅按照房價(jià)的1%，契稅標(biāo)準(zhǔn)相同。
  
  
  
  
  
  
  
  2、唯一房產(chǎn)認(rèn)定，我是賣家，房產(chǎn)局是以送件還是出件為時(shí)間為準(zhǔn)？系統(tǒng)里這套房就不是我的了？
  
  
  
  答：買和賣都是以出件時(shí)間為準(zhǔn)。賣房必須先送件，大概10個(gè)工作日（14天左右出件），你買房在賣房送件后的第二天即可去辦理過戶送件，這樣賣房還是算唯一，買房還是算首套。
  
  
  
  
  
  
  
  3、網(wǎng)簽是否可以申請部分資金不進(jìn)監(jiān)管？想買一套有銀行抵押的二手房，房主需要拿**款來解抵押。走網(wǎng)簽流程時(shí)是否可以申請用來解抵押的這部分房款不進(jìn)監(jiān)管賬戶，只有銀行貸款的這部分才進(jìn)監(jiān)管？
  
  
  
  答：正常交易規(guī)定定金加**總額不超過過戶房價(jià)的20%部分及不超過5萬交房尾款部分可以免于資金監(jiān)管進(jìn)入監(jiān)管賬戶，其余部分的**及貸款部分都必須走資金監(jiān)管。交易雙方如果協(xié)商一致，可以申請**免監(jiān)管，即余額監(jiān)管。
  
  
  
  
  
  
  
  4、手里有一套岱山的產(chǎn)權(quán)置換房，請問5年以后出售，是否需繳納溢價(jià)的50%土地出讓金？
  
  答：產(chǎn)權(quán)置換房不需要滿5年后才能出售，拿到兩證后即可出售，根本不存在繳納差額50%政府收益金的問題。只有拆遷安置或者住房困難戶購買的經(jīng)適房才需要滿5年后上市，城鎮(zhèn)戶籍居民拆遷或者申請購買的經(jīng)適房需要繳納差額50%的政府收益金。
  
  
  
  
  
  
  
  5、剛剛拿到房產(chǎn)證 想把老公名字加上去，應(yīng)該怎么走流程？大概費(fèi)用多少？
  
  
  
  答：夫妻兩人之間的房產(chǎn)證加名只需夫妻兩人到房產(chǎn)局辦理加名手續(xù)即可，無需交稅，帶上兩證、兩人的身份證戶口本結(jié)婚證，只收取工本費(fèi)大概一百多元。但是，如果房子有貸款，很多銀行是不允許加名的，在辦理加名手續(xù)之前，需要銀行同意。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:50:19

相關(guān)問題

• 問 二手房買房反悔怎么辦? 買的二手房房價(jià)漲了，賣家反悔怎么辦
  答

  房價(jià)漲落不定這是由于市場環(huán)境決定的，我們無力改變，但就是因?yàn)檫@些漲幅不定的房價(jià)給二手房交易造成了不少的糾紛，主要原因就是因?yàn)閺暮炗喓贤浇环康闹芷谳^長，房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，賣方就隨時(shí)有反悔的可能。買賣雙方在簽訂好二手房屋買賣合同之后反悔，這個(gè)是違法的，下面小編就跟大家說說遇到這種情況要怎么辦，雙方要怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益。一、二手房買賣中賣方反悔情況有哪些？二手房買賣已成為房產(chǎn)市場上一種**火爆的交易類型，但是交易過程中常會出現(xiàn)買賣雙方反悔的情況，下面將主要列舉賣方反悔的情況：第一種，賣方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。第二種，賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。第三種，因房價(jià)上漲，賣方反悔毀約。第四種，公司沒有及時(shí)向賣方轉(zhuǎn)繳定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導(dǎo)致賣方要求確定合同無效。一旦二手房買賣過程中，賣方以上述理由反悔，主張合同無效，買該如何應(yīng)對，維護(hù)自己的權(quán)益呢?具體對策如下。二、二手房買賣中賣方反悔怎么辦？(一)針對第一種情況根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！笨梢?，只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于善意，并支付了合理對價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。(二)針對第二種情況賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有，但享有買賣合同上的債權(quán);而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利。因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。具體還需從以下兩種情況處理：1、在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。2、買賣雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過戶手續(xù)。(三)針對第三種情況我國《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗喎课葙I賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金;也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同。(四)針對第四種情況由于定金合同必須繳付定金方才生效，而現(xiàn)在二手房交易時(shí)，買方往往是把定金繳付給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)繳給賣方;賣方則將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交中介公司保管。因此，為了確保定金合同生效，買方應(yīng)當(dāng)在定金合同里面約定，中介公司轉(zhuǎn)繳定金的義務(wù)或者約定定金由中介公司保管視同繳付賣方。同時(shí)，必須委托正規(guī)的中介公司進(jìn)行居間買賣，以保證交易的安全和成功。

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• 問 ??買二手房協(xié)議已簽，二手房房東反悔不賣了要怎么辦？
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  　買二手房協(xié)議已簽，房主想反悔簽的協(xié)議起到至關(guān)重要的作用， 協(xié)議上應(yīng)該有過戶時(shí)間等細(xì)節(jié)問題，如果業(yè)主耍賴不去，可以根據(jù)協(xié)議加上定金收據(jù)對業(yè)主進(jìn)行合法起訴，當(dāng)然**好是給中介方施加壓力讓他們?nèi)プ坊囟ń?，定金不同于押金?定金業(yè)主要退還給自己，并加賠違約金， 所以這件事責(zé)任方完全在房主不必?fù)?dān)心， 在這里提醒，將來在看好了房子 一次付給房主定金這樣，房主就不敢輕易反定了。

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• 問 禁止二手房買賣怎么辦? 哪些二手房不能買，禁止轉(zhuǎn)讓的二手房有哪些
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  1、注意審核賣方是否為房屋所有權(quán)人。購房者在購買二手房時(shí)，首先應(yīng)注意房屋是否歸賣方所有，其是否有權(quán)利處置該房屋，因此購房者應(yīng)嚴(yán)格審核房屋所有權(quán)證及土地使用證。2、注意所購房屋上是否存在其他優(yōu)先權(quán)利。例如，購房者應(yīng)注意是否有承租人承租所購房屋且承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)；所購房屋是否存在抵押情況；如果房屋是公房，公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，從而避免自己的權(quán)利受損甚至無法有效取得房產(chǎn)。3、注意對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的檢查。購房者在對房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)的同時(shí)，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供電、供水、供氣、供暖及相關(guān)管線的具體情況，以及物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、注意房屋上戶口的遷移。根據(jù)目前的戶籍政策，通俗來講，房屋和戶口的關(guān)系屬于“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，因此，只有在原業(yè)主戶口全部遷出后，新業(yè)主的戶口才能遷入。因此，對于有落戶需求的購房者，除應(yīng)當(dāng)查看戶主的戶口簿并前往政府部門核實(shí)戶籍信息外，為全面保障自己的合法權(quán)益，可與賣方在簽訂合同時(shí)約定待房屋上所對應(yīng)的戶口全部遷出后再行支付相應(yīng)房款。5、注意貸款周期避免造成違約。購房者應(yīng)當(dāng)預(yù)留出足夠的時(shí)間辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，以免造成逾期付款而承擔(dān)違約責(zé)任。6、注意是否存在限購情形。購房者在簽訂合同之前，應(yīng)前往房管部門落實(shí)自身是否具有購買資格，否則若因自身原因?qū)е潞贤瑹o法履行，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。7、注意不要過早的支付中介費(fèi)。對于有中介參與的交易，建議購房者在辦理完畢所有購房手續(xù)后再向中介公司支付居間費(fèi)，以免房屋在未購買成功的情況下無法追回已支付的中介費(fèi)用。

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• 問 二手房簽定合同后，賣家反悔怎么辦？
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  這個(gè)具體是看合同怎么簽的，你沒有交定金，所以合同基本無效，所以不和界定！

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• 問 ??**近房價(jià)上漲，二手房賣家不賣了該怎么辦？
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  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實(shí)際違反合同約定了，此時(shí)，買方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買賣合同中對違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時(shí)候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)取Ｆ浯?，如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實(shí)際中，為避免在遇到這種房屋買賣合同糾紛，簽訂二手房買賣合同時(shí)就要注意下面幾個(gè)問題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問題，只要按照合同上寫到的相關(guān)信息就能夠找到對方。2、可以要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房價(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件。4、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

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