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  1．土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
  2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  3．前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
  4．建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
  5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
  6．公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
  7．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
  8．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

  查看全文↓ 2018-10-02 16:02:54
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  　1、土地費(fèi)用估算　　(1)土地使用權(quán)出讓金　　土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣(mài)、招標(biāo)與協(xié)議?！　?2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)　　新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)?！　?3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者?！　?4)土地租用費(fèi)　　土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中不多見(jiàn)，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購(gòu)入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí))經(jīng)常采用?！　?5)土地投資折價(jià)　　非常常見(jiàn)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式?！　?br/>2、前期工程費(fèi)　　前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出?！　?1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右?！　?2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%?！　?br/>3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱(chēng)為紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管和干道的接口費(fèi)用?！　』A(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算?！?br/>　4、建筑安裝工程費(fèi)　　建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。　　
  5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等?！?br/>　6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等?！?br/>　7、管理費(fèi)用　　管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車(chē)船使用費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)等各種費(fèi)用?！　」芾碣M(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%?！?br/>　8、財(cái)務(wù)費(fèi)用　　財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。　　長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見(jiàn)“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算?！　?br/>9、銷(xiāo)售費(fèi)用　　銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)?！　?1)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)　　約為銷(xiāo)售收入的2%—3%(住宅銷(xiāo)售物業(yè)較高，寫(xiě)字樓物業(yè)較低)　　(2)銷(xiāo)售代理費(fèi)　　約為銷(xiāo)售收入的1.5%—2%　　(3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用　　約為銷(xiāo)售收入的0.5%—1%　　以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%—6%?！　?br/>10、其他費(fèi)用　　其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%—3%?！　?br/>11、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括：　　(1)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(小區(qū)建安造價(jià)的5.5%，單體11%)　　(2)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%-5%計(jì)征，目前暫停征收)　　(3)土地使用稅　　(4)建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)　　(5)供水增容費(fèi)(已免征)　　(6)供電增容費(fèi)(已免征)　　(7)物業(yè)管理基金(按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商交，用于出售的，買(mǎi)家交)　　(8)其

  查看全文↓ 2018-10-02 16:02:39
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  開(kāi)發(fā)成本
  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  土地征用費(fèi)、出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出
  前期工程費(fèi)：
  規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出
  建筑安裝工程費(fèi)：
  以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)
  基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：
  開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出
  公共配套設(shè)施費(fèi)：
  不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施支出
  開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：
  直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等
  期間費(fèi)用
  銷(xiāo)售費(fèi)用：
  房產(chǎn)銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)．以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用
  管理費(fèi)用：
  企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)推銷(xiāo)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失等。

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• 151****1845

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本根據(jù)它的用途，可分為以下四類(lèi)：
  1．土地開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
  2．房屋開(kāi)發(fā)成本，房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  3．配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  4．代建工程開(kāi)發(fā)成本，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

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• 139****6240

  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
  （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
  （二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
  （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
  （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
  （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
  （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
  根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用，主要包括（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

  查看全文↓ 2018-10-02 16:01:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房地產(chǎn)前期費(fèi)用包括哪些內(nèi)容？
  答

  A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以下費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本---前期工程費(fèi)一、勘探費(fèi)。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計(jì)費(fèi)。包括 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓中心設(shè)計(jì)費(fèi)三、地形圖測(cè)繪費(fèi)四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi)五、開(kāi)發(fā)土地平整六、開(kāi)發(fā)土地垃圾清運(yùn)費(fèi)七、回填土費(fèi)用八、定位放線(xiàn)費(fèi)九、三通一平 包括臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)用道路十、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地圍墻工程十一、地基檢測(cè)費(fèi)、臨時(shí)辦公室建設(shè)費(fèi)十二、人防異地建設(shè)費(fèi)十三、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)和綠化費(fèi)十四、墻改專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)十五、招標(biāo)代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)十六、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)十七、合同鑒證費(fèi)十八、公共消防費(fèi)、地震檢測(cè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;B.計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目。主要包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.(4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)包括哪些哪些內(nèi)容呢？
  答

  （1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)唬?）房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢(xún)中介，房地產(chǎn)評(píng)估中介，房地產(chǎn)代理中介；（5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；（6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)裝修都包括哪些內(nèi)容呢？
  答

  裝修施工按工種分包括：拆除工、水電工、泥工、木工、油漆工等。按施工項(xiàng)目劃分則包括以下內(nèi)容：1、 拆除工程：拆除一些非承重墻、門(mén)洞、多余結(jié)構(gòu)等。2、 水電工程：包括給水管和排水管重新布置和施工；電路回路重新設(shè)置，開(kāi)關(guān)、插座、燈具重新確定位置并布線(xiàn)，設(shè)置專(zhuān)用線(xiàn)等。3、 頂棚工程：包括所有吊頂和頂部的各種裝飾造型等。4、 墻面工程：包括墻面基層處理、涂刷刷乳膠漆等。5、 地面工程：包括木地板、地磚、復(fù)合地板、踢腳板的安裝等。6、 家具工程：包括大衣柜、書(shū)柜、電視柜、櫥柜、鞋柜、書(shū)桌、酒柜等。7、 門(mén)窗工程：包括門(mén)窗制作安裝和包門(mén)窗套等。8、 油漆工程：包括所有裝修項(xiàng)目的各種油漆施工。9、 安裝工程：包括抽油煙機(jī)、風(fēng)扇、冰箱、洗菜盆、面盆、潔具、燈具、電器、空調(diào)等安裝。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)中介服務(wù)包括哪些內(nèi)容？
  答

  ①二手房屋的買(mǎi)賣(mài),按揭貸款的融資，房屋寫(xiě)字樓等物業(yè)的出租,房屋銀行管理,置業(yè)建議。②有關(guān)房地產(chǎn)的咨詢(xún)，提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。③進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估，根據(jù)估價(jià)目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作出的估價(jià)、推測(cè)與判斷。④為房地產(chǎn)交易雙方牽線(xiàn)搭橋、提供信息、促成交易的活動(dòng)。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)業(yè)主要包括哪些內(nèi)容
  答

  1、 土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；2、 房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押)；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。

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