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• 133****4876

  購房應查閱的資料：
  
  　　首先，預購商品房要選擇具有一定實力和開發(fā)業(yè)績的開發(fā)商，了解一下他們以前開發(fā)的商品購買者對其信譽的評價。對不講信譽者，切不可與之打交道。其次，審查其預售商品房是否符合預售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管 理法》第44條第1款的規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：
  　　1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。這是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地 產(chǎn)文易的前提條件，如果連開發(fā)的土地都沒有、商品府豈不成了“空中樓閣”?
  　　2．持有建設工程規(guī)劃許可證。因為建設單位只有在取得建設工程規(guī)劃許可證和其他必備證件后，方可申請 辦理開下手續(xù)。
  　　3．按提供預售的商品房計算，投入并發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度及 竣工交付U期，也就是說開發(fā)商已經(jīng)投入25%以上的資金進行建設，這就不會出現(xiàn)買空賣空。
  　　4．向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可。這是**重要的一環(huán)，因為經(jīng)過房地產(chǎn)管理邵門的宵查許可后一般是不會出問題的。
  
  　　購房應注意的各事項：
  
  　　第一類：虛假廣告
  　　設計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤?！皹影宸俊币菜；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。
  　　應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。
  　　第二類：配套設施
  　　開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。
  　　應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。
  　　第三類：內(nèi)部認購
  　　內(nèi)部認購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。
  　　應對：**好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。
  　　第四類：物業(yè)管理
  　　開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務，損害業(yè)主的正當權益?；蛟谝欢螘r間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。
  　　應對：購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

  查看全文↓ 2018-09-17 23:02:33
• 138****7032

  在購房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房，而通常發(fā)展商承諾某家銀行為購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，并在購房合同中約定由發(fā)展商為購房人辦理該筆貸款的相關手續(xù)，但是不論95版還是在97版格式的購房合同，均未對銀行如果對購房人的貸款申請不批準該如何處理的情況作出明確的規(guī)定。 一般來講，這個問題購房人較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購房合同予以明確。這樣增加了購房人的購房風險。同時由于對此沒有具體的規(guī)定或約定，發(fā)展商和購房人對此達不成一致意見。從而使原來幾乎成功的交易蒙受著失敗的危險。 排除這類風險的有效辦法是發(fā)展商與購房人就未付房款（即未通過銀行申請的按揭貸款款項）重新達成新的分期付款協(xié)議。但是如果想從根本上解決這類問題，**好是：
  （1）在發(fā)展商向購房人推薦按揭貸款條件時，就應該把未得到銀行批準后的付款方式規(guī)定在合同中；
  （2）約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方中的責任方承擔一定的違約責任。這樣就可以防患予未然，減少不必要的糾紛。

  查看全文↓ 2018-09-17 23:02:23
• 132****3989

  買房子要注意的問題：
  首先可以看一下開發(fā)商有沒有辦預售證，只有取得了預售證的房子才能對外銷售。另外如果開發(fā)商在預售前發(fā)放VIP的話，你也可以考慮，但是一定要開發(fā)商承諾交的定金有退才行。一般而言，現(xiàn)在的房子要封頂才能辦預售證的。在定房子的時候，**好選南北朝向的，電梯房**好樓層在10樓以上，這樣通風采光會好一些。如果你在單位的公積金繳滿一年的話，**好用公積金貸款買房，可以比商業(yè)貸款利息低2％左右，且要找開發(fā)商同意辦公積金貸款的樓盤。一般第一套房是**三成，貸款七成，如果想以后提前還貸的話**好選等額本金的貸款方式，這樣還的利息會少一些。還有有支付能力的話，買房子**好買110平米左右三室二廳的房子，二室太小會讓你以后有換房子的沖動。 除了**的三成款外，你還要準備6％左右的辦證費用，這也是交房時不小的一筆開支

  查看全文↓ 2018-09-17 23:02:17

相關問題

• 問 ??按揭買房注意什么？有沒有什么風險呢？
  答

  一、什么是按揭買房？1、含義：按揭買房就是用所購住房為抵押的買房方式。2、優(yōu)點：（1）花明天的錢圓今天的夢。按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費很多錢就可以買到自己的房子，所以按揭購房的第一個優(yōu)點就是錢少也能買房。（2）把有限的資金用于多項投資。從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養(yǎng)貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。（3）銀行替你把關.辦借款是向銀行借錢，所以房產(chǎn)項目的優(yōu)劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會為你審查開發(fā)商，為你把關，自然保險性高。二、按揭買房需要注意哪些問題？1、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請不到公積金貸款。2、在借款**初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關規(guī)定，部分提前還款應在還貸滿一年后提出，并且您歸還的金額應超過6個月的還款額。3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。4、貸款后出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。5、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)其他項權利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。6、不要遺失借款合同和借據(jù)。申請房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限**長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據(jù)。

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• 問 ??買房沒有什么錢，售樓小姐說讓我按揭，請問買房按揭是什么意思?
  答

  “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。 抵押與按揭的區(qū)別　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。 　　由于房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區(qū)，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。 　　近幾年來，由于金融機構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。 　　對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。 　　對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。 　　這種抵押貸款，對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般**高只能提供房價70%的貸款。 　　按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。 　　按揭制度是二十世紀九十年代以后在中國興起的一種新型物權形式，但在大陸當前民事立法當中并沒有關于按揭的明確規(guī)定，學者們對按揭的法律定位也是眾說紛紜、莫衷一是。事實上，按揭是一種不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔保的全新物權形式，中國民法應當給予按揭合理的法律定位。 　　“按揭”一詞來源于香港，是英語mortgage的廣東話諧音。作為一項重要制度，西方兩大法系中均有“按揭”的存在，但各自的規(guī)定及運作亦有不少區(qū)別。 　　 按揭在大陸法系，按揭主要是指對于債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保之不動產(chǎn)抵押，它相對質(zhì)押（包括動產(chǎn)質(zhì)押、權利質(zhì)押）而存在。英美法中的按揭則較為復雜，它是指以土地或動產(chǎn)為了擔保給定的債務的履行或其他義務的解除而進行的轉(zhuǎn)移和讓度。按揭的基本意義是：此種擔保可以此類債務或其他義務的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。也就是說，按揭本意是指財產(chǎn)中的某種利益為擔保一定款項的支付或者某種其他債務的履行而進行的讓與或其他處分。在這種擔保方式中，債務人為擔保債務之履行而將一定財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移給債權人，當債務人不履行義務時，債權人可以獲得擔保財產(chǎn)的所有權。在實踐中，任何財產(chǎn)都可用作抵押，可以是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，任何實際利益和動產(chǎn)負擔或設定負擔的協(xié)議，在清償債務和履行義務后，所設條件即可廢除，擔保也即可收回。除此之外，大陸法系抵押關系成立后，抵押人仍對其抵押物擁有所有權、占有權和用益權，僅在其處分或轉(zhuǎn)讓再抵押時將受到阻礙。因為該抵押物再登記簿上已有記錄并不得在登記簿上重復登記或變更登記。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上進行營業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過強調(diào)對特定財產(chǎn)（按揭物）權利的轉(zhuǎn)移來保障債權的實現(xiàn)，同時賦予按揭人以贖回權，以兼顧債權人和債務人雙方的權利，成為一種在英美法系國家普遍適用的擔保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言，按揭包括任何形式的質(zhì)押或抵押，而狹義上的按揭則不包括抵押。 　　中國大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響，雖然在現(xiàn)行立法中尚未出現(xiàn)“按揭”的字眼，但實際上卻在某種程度上承認了按揭存在的事實。本文擬從中國部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手，給一些地區(qū)實施的“按揭”尋找其合理的法律定位。 編輯本段特征 　　中國在很長一段時間內(nèi)實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制，公民住房的建設由國家財政支付，住房分配純屬福利性質(zhì)，所以在那時根本就不存在按揭的問題。自改革開放以來，實行了房屋商品化和城鎮(zhèn)住房制度改革以及住房公積金制度，按揭也隨之出現(xiàn)，并正在迅速發(fā)展。隨著中國按揭貸款利率的進一步下調(diào)，按揭發(fā)展的勢頭將更為迅猛。 　　中國的按揭業(yè)務目前主要是在銀行開展，一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和政府規(guī)章也大都是借鑒了銀行的相關規(guī)定。各大銀行往往基于經(jīng)營的需要，自覺地借鑒英美法系國家特別是中國香港地區(qū)的成功經(jīng)驗，出臺了專門規(guī)制按揭的規(guī)章制度。但是，在借鑒英美法系尤其是中國香港地區(qū)的經(jīng)驗時，他們并沒有全盤接受而是基于中國大陸的制度性因素對按揭加以改造，使之成為一種與英美法按揭不盡相同、但又有別于大陸法上的抵押制度的新型物權形式。中國大陸部分地區(qū)關于按揭的規(guī)定主要有以下幾方面的特征： 　　1、在設立按揭時并不要求必須有特定財產(chǎn)權利特別是所有權的移轉(zhuǎn)，銀行只要求將權利證書交給貸款人保管即可?！皺嗬C書的轉(zhuǎn)移僅意味著權利的移轉(zhuǎn)”，但這種證書的轉(zhuǎn)移并不意味著所有權的轉(zhuǎn)移。比如，房地產(chǎn)證書僅起到一種證明的作用，單純的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證并不能當然發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的法律效力。在現(xiàn)行法律之下，還需經(jīng)過登記公示才能使該轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生法律效力，受讓人取得所有權。銀行要求將權利證書交給銀行保管，并不是要求將擔保房屋的所有權轉(zhuǎn)讓給自己、在借款人償還債務后所有權再返還給按揭人，銀行這樣做只是為了防止一屋多賣現(xiàn)象的發(fā)生，防止按揭人違反約定處分已設立按揭的房屋，從而保障擔保債權的有效實現(xiàn)。 　　2、在上述地區(qū)，按揭的實現(xiàn)并不要求取得標的物的所有權。在實踐中，如果按揭人不履行義務，即到期未還清本息時，通常的做法是由售房人將按揭的標的回購，并以回購款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原價的70%受讓，則應由第三人購買。如果上述行為還不能保障銀行債權的實現(xiàn)，銀行還可以限期要求借款人糾正其違約行為，中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款，并按規(guī)定處以罰息，從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；按照合同約定提前處分擔保物，清償貸款本息，并可以按照合同約定提前追索保證人的連帶責任，依法追償貸款本息。而在英美法上的按揭中，當債務人不履行債務時，債權人可以確定取得標的物的所有權。 　　3、在大陸地區(qū)的按揭法律關系中，按揭人負有分期付款以還清債務的義務，但這并不是英美法上的贖回權。由于中國按揭人對按揭物并沒有所有權，因此按揭人的行為只是對債務的履行行為，而不是贖回按揭房屋所有權的行為。同時，按揭人并不承擔約定義務，按揭權人也不能取得房屋所有權，而是通過類似于抵押權實現(xiàn)方式的方法來保障債權的**終實現(xiàn)。 　　4、在按揭的適用范圍上，由于城市土地屬于國家所有，因此大陸按揭標的只限于城市房屋，不包括土地所有權。而英美法上的按揭范圍則廣得多，不僅包括房屋，還包括對土地的權利。根據(jù)大陸按揭的特征我們可以看出，中國大陸已對外來的按揭制度做了很大的改造，改變了按揭必須轉(zhuǎn)移標的物權利這一基本特征，成為一種完全不同于英美法上的按揭的物權形式。

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• 問 買房按揭有什么條件? 請問買房子按揭是怎么回事？
  答

  買房按揭貸款條件直接決定了能否貸款買房，因此異常重要，下面我們就來普及一下買房按揭貸款的條件。按揭貸款買方貸款資格借款人（買方）需要具備條件：1男：年齡 18-65周歲 女：年齡18-60周歲 具備完全民事行為能力2 交齊首期購房款。3 有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力。4 借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物。5 所購二手房的產(chǎn)權清晰，符合北京市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)上市交易流通的條件。6 所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。7 貸款銀行要求的其他條件。按揭貸款所需材料借款人（買方）需提供資料：

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• 問 買房子，按揭如果沒有批下來，怎么辦？是退房？
  答

  你和開發(fā)商簽合同了嘛？只是銀行哪一步貸款手續(xù)了吧？如果你退房的話，你是違約的。按揭貸款都要好幾個月的，我也的幾個月了一直沒辦下來，只要你沒有不良記錄都能辦到貸款的，耐心等待吧。除非你銀行有熟人，你可以走關系。 如果貸款辦不下來到時候你可以要求開發(fā)商退房的。

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• 問 買按揭房子有什么政策沒有?現(xiàn)在買房有沒有什么新政策？
  答

  你先了解清楚吧，他是不是真的倒房子；用你的名字從所有材料上都是你是借款人，還款是他還，如果他不還了，首先逾期造成不良記錄，那就是你個人污點了，以后你自己貸款會有影響。另外，相對個人購房的一些優(yōu)惠政策你就享受了，以后自己再貸款，應該享受不到這些優(yōu)惠了 。還有，看看房屋交易是不是真實的，這個很重要。如果實在不行要幫忙的話，看能不能在銀行借款同時讓他對你的借款提供全程擔保，這樣把他也拴到這筆貸款里

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