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• 154****4467

  “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
  
  
  
  
  
  抵押與按揭的區(qū)別　　《城市房地產管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉移占有為條件。
  
  
  　　由于房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區(qū)，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。
  
  
  　　近幾年來，由于金融機構的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。
  
  
  　　對房地產開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產開發(fā)公司回憶資金的周轉，以獲得更多的利潤。
  
  
  　　對銀行來說，如果直接向房地產開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。
  
  
  　　這種抵押貸款，對于購房者、房地產開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般**高只能提供房價70%的貸款。
  
  
  　　按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。
  
  
  　　按揭制度是二十世紀九十年代以后在中國興起的一種新型物權形式，但在大陸當前民事立法當中并沒有關于按揭的明確規(guī)定，學者們對按揭的法律定位也是眾說紛紜、莫衷一是。事實上，按揭是一種不同于抵押、質押和讓與擔保的全新物權形式，中國民法應當給予按揭合理的法律定位。
  
  
  　　“按揭”一詞來源于香港，是英語mortgage的廣東話諧音。作為一項重要制度，西方兩大法系中均有“按揭”的存在，但各自的規(guī)定及運作亦有不少區(qū)別。
  
  
  　　
  
  
  按揭
  
  
  在大陸法系，按揭主要是指對于債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產抵押，它相對質押（包括動產質押、權利質押）而存在。英美法中的按揭則較為復雜，它是指以土地或動產為了擔保給定的債務的履行或其他義務的解除而進行的轉移和讓度。按揭的基本意義是：此種擔?？梢源祟悅鶆栈蚱渌x務的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。也就是說，按揭本意是指財產中的某種利益為擔保一定款項的支付或者某種其他債務的履行而進行的讓與或其他處分。在這種擔保方式中，債務人為擔保債務之履行而將一定財產的權利轉移給債權人，當債務人不履行義務時，債權人可以獲得擔保財產的所有權。在實踐中，任何財產都可用作抵押，可以是不動產的轉讓、動產的轉讓，任何實際利益和動產負擔或設定負擔的協(xié)議，在清償債務和履行義務后，所設條件即可廢除，擔保也即可收回。除此之外，大陸法系抵押關系成立后，抵押人仍對其抵押物擁有所有權、占有權和用益權，僅在其處分或轉讓再抵押時將受到阻礙。因為該抵押物再登記簿上已有記錄并不得在登記簿上重復登記或變更登記。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上進行營業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過強調對特定財產（按揭物）權利的轉移來保障債權的實現，同時賦予按揭人以贖回權，以兼顧債權人和債務人雙方的權利，成為一種在英美法系國家普遍適用的擔保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言，按揭包括任何形式的質押或抵押，而狹義上的按揭則不包括抵押。
  
  
  　　中國大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響，雖然在現行立法中尚未出現“按揭”的字眼，但實際上卻在某種程度上承認了按揭存在的事實。本文擬從中國部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手，給一些地區(qū)實施的“按揭”尋找其合理的法律定位。
  
  編輯本段特征
  　　中國在很長一段時間內實行高度集中的計劃經濟體制，公民住房的建設由國家財政支付，住房分配純屬福利性質，所以在那時根本就不存在按揭的問題。自改革開放以來，實行了房屋商品化和城鎮(zhèn)住房制度改革以及住房公積金制度，按揭也隨之出現，并正在迅速發(fā)展。隨著中國按揭貸款利率的進一步下調，按揭發(fā)展的勢頭將更為迅猛。
  
  
  　　中國的按揭業(yè)務目前主要是在銀行開展，一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和政府規(guī)章也大都是借鑒了銀行的相關規(guī)定。各大銀行往往基于經營的需要，自覺地借鑒英美法系國家特別是中國香港地區(qū)的成功經驗，出臺了專門規(guī)制按揭的規(guī)章制度。但是，在借鑒英美法系尤其是中國香港地區(qū)的經驗時，他們并沒有全盤接受而是基于中國大陸的制度性因素對按揭加以改造，使之成為一種與英美法按揭不盡相同、但又有別于大陸法上的抵押制度的新型物權形式。中國大陸部分地區(qū)關于按揭的規(guī)定主要有以下幾方面的特征：
  
  
  　　1、在設立按揭時并不要求必須有特定財產權利特別是所有權的移轉，銀行只要求將權利證書交給貸款人保管即可。“權利證書的轉移僅意味著權利的移轉”，但這種證書的轉移并不意味著所有權的轉移。比如，房地產證書僅起到一種證明的作用，單純的轉讓房地產證并不能當然發(fā)生房屋產權轉移的法律效力。在現行法律之下，還需經過登記公示才能使該轉讓行為發(fā)生法律效力，受讓人取得所有權。銀行要求將權利證書交給銀行保管，并不是要求將擔保房屋的所有權轉讓給自己、在借款人償還債務后所有權再返還給按揭人，銀行這樣做只是為了防止一屋多賣現象的發(fā)生，防止按揭人違反約定處分已設立按揭的房屋，從而保障擔保債權的有效實現。
  
  
  　　2、在上述地區(qū)，按揭的實現并不要求取得標的物的所有權。在實踐中，如果按揭人不履行義務，即到期未還清本息時，通常的做法是由售房人將按揭的標的回購，并以回購款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原價的70%受讓，則應由第三人購買。如果上述行為還不能保障銀行債權的實現，銀行還可以限期要求借款人糾正其違約行為，中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款，并按規(guī)定處以罰息，從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；按照合同約定提前處分擔保物，清償貸款本息，并可以按照合同約定提前追索保證人的連帶責任，依法追償貸款本息。而在英美法上的按揭中，當債務人不履行債務時，債權人可以確定取得標的物的所有權。
  
  
  　　3、在大陸地區(qū)的按揭法律關系中，按揭人負有分期付款以還清債務的義務，但這并不是英美法上的贖回權。由于中國按揭人對按揭物并沒有所有權，因此按揭人的行為只是對債務的履行行為，而不是贖回按揭房屋所有權的行為。同時，按揭人并不承擔約定義務，按揭權人也不能取得房屋所有權，而是通過類似于抵押權實現方式的方法來保障債權的**終實現。
  
  
  　　4、在按揭的適用范圍上，由于城市土地屬于國家所有，因此大陸按揭標的只限于城市房屋，不包括土地所有權。而英美法上的按揭范圍則廣得多，不僅包括房屋，還包括對土地的權利。根據大陸按揭的特征我們可以看出，中國大陸已對外來的按揭制度做了很大的改造，改變了按揭必須轉移標的物權利這一基本特征，成為一種完全不同于英美法上的按揭的物權形式。
  
  

  查看全文↓ 2018-09-08 22:39:44
• 134****1255

  九十年代初，隨著房地產業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解?！鞍唇摇币辉~從香港傳入，是英語”Mortgage”的粵語音譯。有些購房者認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上，按揭是一種法律關系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。
  
  我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔保的法律關系為：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償。可將期權贖回，取得房產證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。
  
  為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。

  查看全文↓ 2018-09-08 22:39:32
• 137****7421

  現在**一般是30%,以前一般只需付20%.憑和房產商簽訂的合同到公積金中心去貸款,當然一般在售樓處也會有銀行現場辦理貸款的.銀行戶頭只需每個月初放入還款的錢款即可,當然你多放也可以,你有多少銀行扣多少,這就是提前還貸了,換句話說如果你每月還2000,你放了10000在銀行卡上,銀行將直接拿掉10000,而不會只扣2000,算你提前還貸.按揭當然是年數越短越好,這樣可以少付利息,不管怎么樣貸款利率總是遠遠高于你存款利率,年限越長利率越高.買二手房也要看性價比,一般來說主要是看中地段,新房總是越造離市區(qū)越遠.
  如果你沒錢付貸款,會有擔保公司幫你付,貸款的時候必須有擔保公司在場,你需要支付一筆擔保費用,如果你能提前還貸,可以返還一部分擔保費用給你.
  

  查看全文↓ 2018-09-08 22:39:26

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