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• 136****2419

  　公房的承租人一般只有一個(gè)人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實(shí)兩者是有區(qū)別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制，現(xiàn)實(shí)中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人?，F(xiàn)分情況列舉如下：
  　　第一種情況，變更給第三人。這里所說(shuō)的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無(wú)相關(guān)人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個(gè)條件即可變更：
  　　1．征得出租人的書(shū)面同意；
  　　2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
  　　第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：
  　　1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致；
  　　2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。
  　　當(dāng)然，所謂糾紛都是在協(xié)商不一致的情況產(chǎn)生的，特別是中國(guó)人可能對(duì)協(xié)商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點(diǎn)，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書(shū)面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）。
  　　第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現(xiàn)在承租人死亡，其生前在本處又無(wú)本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，就可以變更承租人。如果協(xié)商不一致，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書(shū)面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
  　　如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關(guān)系人是否有權(quán)向出租人提起訴訟呢？
  　　分兩種情況：
  　　第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對(duì)人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無(wú)法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。
  　　第二種情況，指定不適格的，其它利害關(guān)系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對(duì)承租人資格有爭(zhēng)議的各方為案件的原、被告，出租人為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關(guān)意見(jiàn)要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

  查看全文↓ 2018-08-30 23:04:50
• 146****0453

  一．公房承租權(quán)變更的條件是什么
  申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒(méi)有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。
  但是，上面所列的也只是一部分條件?，F(xiàn)實(shí)生活中，公房管理部門(mén)（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達(dá)成書(shū)面一致，甚至有的公房管理部門(mén)（房管所）要求對(duì)家庭成員達(dá)成書(shū)面一致的情況進(jìn)行公證，否則不予變更。問(wèn)題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時(shí)，家庭成員達(dá)成一致意見(jiàn)的可能性很小。在家庭成員不能達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，公房管理部門(mén)（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續(xù)的。即使訴到法院，法院對(duì)于公房管理部門(mén)（房管所）要求家庭成員達(dá)成書(shū)面一致意見(jiàn)的條件也是尊重的。在家庭成員不能達(dá)成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來(lái)。
  二．公房承租人變更糾紛如何起訴
  直管公房，是指由政府公房管理部門(mén)或政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位依法直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的國(guó)有房屋。直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對(duì)政府公房管理部門(mén)依職權(quán)變更直管公房承租人不服的情形，對(duì)此，當(dāng)事人可以向人民法院提起行政訴訟。
  不過(guò)，在此需要提醒的是，如果是直管公房承租人與政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位在履行直管公房租賃合同過(guò)程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，由于雙方法律地位平等，應(yīng)作為民事案件向人民法院提起民事訴訟。

  查看全文↓ 2018-08-30 23:04:34
• 141****9773

  公房承租人的變更
  請(qǐng)求變更之申請(qǐng)人需要具備什么樣的基本條件呢？根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒(méi)有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。
  但是，上面所列的也只是一部分條件。現(xiàn)實(shí)生活中，公房管理部門(mén)（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達(dá)成書(shū)面一致，甚至有的公房管理部門(mén)（房管所）要求對(duì)家庭成員達(dá)成書(shū)面一致的情況進(jìn)行公證，否則不予變更。問(wèn)題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時(shí)，家庭成員達(dá)成一致意見(jiàn)的可能性很小。在家庭成員不能達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，公房管理部門(mén)（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續(xù)的。即使訴到法院，法院對(duì)于公房管理部門(mén)（房管所）要求家庭成員達(dá)成書(shū)面一致意見(jiàn)的條件也是尊重的。在家庭成員不能達(dá)成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來(lái)。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公房怎么變更承租人
  答

  需要4個(gè)條件：1、原承租人死亡或外遷 2、與原承租人為同一戶籍，是原承租人的家庭成員 3、與原承租人共同居住兩年以上 4、沒(méi)有其他住房

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• 問(wèn) 關(guān)于公房變更承租人的問(wèn)題
  答

  共同居住人都有承租的權(quán)利,該申請(qǐng)不屬于遺囑,不存在效力問(wèn)題,且一個(gè)共同承租人無(wú)權(quán)排除其他共同承租人的承租權(quán),你的情況不屬于共同居住,共同居住是長(zhǎng)期居住,頻繁探視并留宿,不能視為共同居住,其他問(wèn)題如協(xié)商不成,可以通過(guò)訴訟解決。如滿意,請(qǐng)采納。

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• 問(wèn) 如何申請(qǐng)直管公房承租人變更
  答

  與所有同住人協(xié)商一致，共同依法去住房局辦理手續(xù)

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• 問(wèn) 公房承租人變更需要交稅嗎
  答

  1、原承租人死亡或外遷;　　2、與原承租人為同一戶籍;　　3、是原承租人的家庭成員;　　4、與原承租人共同居住一年以上;　　5、沒(méi)有其他住房。　　6、滿足條件的當(dāng)事人還須寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。　　實(shí)際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)確認(rèn)或變更。政府公房管理部門(mén)經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更?！　∠嚓P(guān)知識(shí)閱讀：公房買賣要注意什么2013　　購(gòu)房人在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了**款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房?jī)r(jià)款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下。　　(二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利　　公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”所以，在司法實(shí)踐中，一般來(lái)說(shuō)是可以變更承租人。

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• 問(wèn) 公房承租人死亡可以變更嗎
  答

  那么，，找法網(wǎng)小編為您介紹，希望能給您提供幫助。 ，公民死后其生前承租的公房的處理分兩種情況： 1、公房承租人死亡時(shí)，公房有同住人的情形 承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租用戶的，出租人應(yīng)予同意。 協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市戶口的共同居住人中，按照下列順序書(shū)面確定承租人： (1)原承租人的配偶; (2)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短); (3)原承租人的父母; (4)其他人(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短)。 2、公房承租人死亡時(shí)，公房無(wú)同住人的情形 公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶口，或者其生前無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人有權(quán)收回房屋。 相關(guān)知識(shí)閱讀：公房買賣要注意什么2013 (一)購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房人去世的，如何辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù) 購(gòu)房人在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了**款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房?jī)r(jià)款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下。 (二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利 公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！彼?，在司法實(shí)踐中，一般來(lái)說(shuō)是可以變更承租人。

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