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• 135****5026

  第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
  置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時(shí)注意事項(xiàng)。
  1.購(gòu)買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
  2.看看所選購(gòu)的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)寫字樓質(zhì)量。
  第三步，購(gòu)買寫字樓簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)需要注意的問(wèn)題有哪些？
  認(rèn)購(gòu)書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購(gòu)書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
  2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價(jià)款的計(jì)算；
  4.簽署契約的時(shí)限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問(wèn)題。
  不要將寫字樓款項(xiàng)直接交給開(kāi)發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗(yàn)房要注意什么？
  1.檢查驗(yàn)收該寫字樓建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書；
  2.查驗(yàn)實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗(yàn)該寫字樓項(xiàng)目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問(wèn)題。

  查看全文↓ 2018-08-23 09:49:19
• 146****8979

  A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)
  預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來(lái)的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來(lái)區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)上立于不敗之地。
  2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難
  在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場(chǎng)中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見(jiàn)效相對(duì)較快。
  3.選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開(kāi)盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過(guò)50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行爭(zhēng)奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過(guò)大
  由于購(gòu)買寫字間的資金相對(duì)較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購(gòu)買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。

  查看全文↓ 2018-08-23 09:49:10
• 143****1233

  買賣寫字樓注意事項(xiàng)有哪些，投資者買賣寫字樓要注意什么？
  1、要投資甲級(jí)寫字樓，即便其售價(jià)昂貴。有人可能會(huì)認(rèn)為，乙級(jí)寫字樓的售價(jià)低，雖然其租金低些，但總投入還少呢!這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)甲級(jí)寫字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí)，乙級(jí)寫字樓的租價(jià)是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價(jià)上也低不了多少。
  2、與投資住宅一樣，也要注意對(duì)物業(yè)選擇的問(wèn)題。今年，北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)不斷擴(kuò)大，平均投資回報(bào)率也就不會(huì)像今天那樣高，但并不排除個(gè)別物業(yè)的高回報(bào)率。因此，你要有一雙“慧眼“。
  3、要瞄準(zhǔn)客戶群來(lái)投資。如果投資，要選擇那些里面**小的租客也需要大約平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也說(shuō)明你要有很高的支付能力。
  4、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心。雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到你今后的收益。北京不是沒(méi)有這樣的例子。
  5、對(duì)于熱衷投資SOHO的客戶來(lái)說(shuō)要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項(xiàng)的。如果是按商用房來(lái)立項(xiàng)的，其投資回報(bào)率不僅會(huì)低于寫字樓，可能還會(huì)低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。
  6、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險(xiǎn)。貶值風(fēng)險(xiǎn)主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來(lái)的新興樓盤的過(guò)多涌現(xiàn)，從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。

  查看全文↓ 2018-08-23 09:48:55
• 147****9247

  1、稅費(fèi)問(wèn)題
  購(gòu)買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購(gòu)買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時(shí)所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個(gè)人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個(gè)人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長(zhǎng)時(shí)間來(lái)決定。
  2、注意寫字樓的地塊用途和容積
  用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規(guī)定了土地的用途，有些開(kāi)發(fā)商可能為了獲得更大的利潤(rùn) ，在建設(shè)過(guò)程中，并沒(méi)有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備購(gòu)買寫字樓的人，還是可以從一手市場(chǎng)逐漸開(kāi)始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場(chǎng)。
  3、銀行貸款的差別
  購(gòu)買寫字樓的時(shí)候如果要申請(qǐng)銀行貸款，要注意銀行對(duì)寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購(gòu)，也只能申請(qǐng)到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。

  查看全文↓ 2018-08-23 09:48:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??一手寫字樓買賣需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  　　1、交易前，一定要查詢?cè)摲孔拥氖褂闷谙蕖　∩虡I(yè)物業(yè)的使用年限一般在40年~50年，也有少量開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)特殊手段補(bǔ)足地價(jià)延長(zhǎng)使用年限。購(gòu)買二手寫字樓尤其是樓齡較長(zhǎng)的寫字樓時(shí)，**好去國(guó)土房產(chǎn)部門仔細(xì)了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。　　有些寫字樓看上去樓齡不長(zhǎng)，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來(lái)決定的，并且從該土地交易時(shí)開(kāi)始計(jì)算。有些寫字樓拿地較早，但是開(kāi)發(fā)時(shí)間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說(shuō)不定已經(jīng)過(guò)去一半了。據(jù)目前了解到的情況，囤地時(shí)間**久的寫字樓竟然能達(dá)到17年?！　?、交易前，要注意查看寫字樓的產(chǎn)權(quán)是否清晰　　產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過(guò)程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒(méi)有上述債務(wù)問(wèn)題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會(huì)不會(huì)影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過(guò)程中有沒(méi)有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，要了解該業(yè)主名下是否有公司，如果其公司的性質(zhì)為無(wú)限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。所以，要查清該物業(yè)在法律意義上的所有人，以及其對(duì)該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請(qǐng)教律師，在簽署買賣合同時(shí)，補(bǔ)充一些書面條款，預(yù)防一些未知風(fēng)險(xiǎn)?！　?、如果該二手房確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，應(yīng)盡快交易　　寫字樓較之住宅，除了反價(jià)之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)困難、資金無(wú)法回籠、債務(wù)糾紛等都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問(wèn)題得以解決，就有可能收回不賣。反之，一旦問(wèn)題進(jìn)一步惡化擴(kuò)大，公司無(wú)法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封。在寫字樓的交易過(guò)程中，這些情況都不罕見(jiàn)?！　∪绻桓读硕ń穑儆龅椒ㄔ翰榉馕飿I(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來(lái)耗時(shí)耗力。對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，交易時(shí)間越長(zhǎng)，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大?！　?、簽訂寫字樓買賣合同要注意什么問(wèn)題?　　處理一般合同要注意的問(wèn)題外，簽訂寫字樓買賣合同還要注意一下問(wèn)題：　　(1)注意遺留歷史問(wèn)題　　這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款。以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買方一筆額外的成本。　　(2)寫字樓交易需注意明確付款和過(guò)戶時(shí)間　　在交易流程中，買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因此實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為**和尾款，這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主。為保證房產(chǎn)交易的順利完成，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明?！　?3)標(biāo)明違約責(zé)任　　合同中未明確買賣雙方違約責(zé)任。雖買賣雙方主觀上都希望能履行義務(wù)，順利完成交易。但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)需要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。　　5、交易過(guò)程不要輕易墊資　　住宅交易的全過(guò)程雖然已建立了相對(duì)完善的資金監(jiān)管制度，但是寫字樓交易目前尚無(wú)系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大、交易時(shí)間更長(zhǎng)，所以風(fēng)險(xiǎn)也更大。因此，在交易過(guò)程中首先要確保自己的資金安全。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??誰(shuí)能給說(shuō)下二手商鋪出售要注意什么?
  答

  購(gòu)買門面房跟選租房有很大的區(qū)別，門面房更適合用來(lái)做生意，所以要注意地段和人流量的問(wèn)題，一般購(gòu)買門面房要注意下面幾個(gè)方面：門面房，應(yīng)注意選擇地段、市場(chǎng)較好或有發(fā)展前途的門面房。主要看門面房所處的街道是不是原來(lái)就是較繁華的街道，或人流量較大的街道；地理位置、周邊環(huán)境是否有利于招商、經(jīng)商；新建街道是否有發(fā)展前途。一般來(lái)說(shuō)，原來(lái)就是商業(yè)繁華、度較高、人流量較大的街道，加上周邊地區(qū)企事業(yè)單位多，交通方便，有停車場(chǎng)等有利因素，這樣的門面房?jī)r(jià)值較高，風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)有些新建的街道，要通過(guò)調(diào)查分析，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。如發(fā)展前景較好的新街道，就可乘其門面房?jī)r(jià)位較低時(shí)購(gòu)入，待到新建街道變得繁華后，能以較高的租價(jià)出租門面房，或?qū)㈤T面房以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。二手房市場(chǎng)一直是求大于供，市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，所以在實(shí)際的二手門面房交易過(guò)程當(dāng)中，很多情況下契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅都是由買房一方來(lái)交的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??準(zhǔn)備買個(gè)二手寫字樓，請(qǐng)問(wèn)二手寫字樓買賣需要哪些證件？
  答

  一：如果是個(gè)人買，需要你的身份證及復(fù)印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件，法人的身份證及復(fù)印件。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手寫字樓出售稅費(fèi)怎么算
  答

  寫字樓出售時(shí)的稅費(fèi)可以分為營(yíng)業(yè)稅，按照交易全額的5%收取，同時(shí)還有個(gè)人所得稅是按照(交易額-原值-相關(guān)費(fèi)用)*20%收取。此外還有印花稅和契稅，契稅的稅率比較高，按照非住房4%收取。按照國(guó)家相關(guān)稅務(wù)部門的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買非普通住宅在兩年后進(jìn)行銷售為產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅的可以無(wú)需申報(bào)，但如果說(shuō)售價(jià)已經(jīng)高于原價(jià)，需要按照差額進(jìn)行征收營(yíng)業(yè)稅，如果自身屬于免征的范圍，可以到相關(guān)的部門進(jìn)行申請(qǐng)。在購(gòu)買寫字樓時(shí)同樣需要繳納稅費(fèi)，按照相關(guān)的規(guī)定要繳納契稅、個(gè)人所得稅和土地稅并且會(huì)按照差額征收5%的營(yíng)業(yè)稅。并且購(gòu)買寫字樓時(shí)往往還要通過(guò)中介再加上一筆不菲的中介費(fèi)，購(gòu)房的成本無(wú)形之中會(huì)增加許多。在購(gòu)買寫字樓時(shí)，要注重于地塊的用途和容積率。

• 問(wèn) 這個(gè)購(gòu)買二手寫字樓出售都需要交哪些稅費(fèi)用？
  答

  買方需要繳納契稅,而賣方需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅。其中契稅是成交價(jià)的4%,營(yíng)業(yè)稅是差額的5.6%(滿5年)或者是全額的5.6%(未滿5年),個(gè)人所得稅為差額的20%,土地增值稅為全額的3%。

  全部5個(gè)回答>