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• 149****0584

  　　1、交易前，一定要查詢該房子的使用期限
  　　商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40年~50年，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補(bǔ)足地價(jià)延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓時(shí)，**好去國土房產(chǎn)部門仔細(xì)了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。
  　　有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來決定的，并且從該土地交易時(shí)開始計(jì)算。有些寫字樓拿地較早，但是開發(fā)時(shí)間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了。據(jù)目前了解到的情況，囤地時(shí)間**久的寫字樓竟然能達(dá)到17年。
  　　2、交易前，要注意查看寫字樓的產(chǎn)權(quán)是否清晰
  　　產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會(huì)不會(huì)影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過程中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，要了解該業(yè)主名下是否有公司，如果其公司的性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。所以，要查清該物業(yè)在法律意義上的所有人，以及其對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時(shí)，補(bǔ)充一些書面條款，預(yù)防一些未知風(fēng)險(xiǎn)。
  　　3、如果該二手房確認(rèn)沒問題，應(yīng)盡快交易
  　　寫字樓較之住宅，除了反價(jià)之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個(gè)公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣。反之，一旦問題進(jìn)一步惡化擴(kuò)大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封。在寫字樓的交易過程中，這些情況都不罕見。
  　　如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時(shí)耗力。對于寫字樓來說，交易時(shí)間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
  　　4、簽訂寫字樓買賣合同要注意什么問題?
  　　處理一般合同要注意的問題外，簽訂寫字樓買賣合同還要注意一下問題：
  　　(1)注意遺留歷史問題
  　　這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款。以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買方一筆額外的成本。
  　　(2)寫字樓交易需注意明確付款和過戶時(shí)間
  　　在交易流程中，買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因此實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為**和尾款，這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主。為保證房產(chǎn)交易的順利完成，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過戶時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明。
  　　(3)標(biāo)明違約責(zé)任
  　　合同中未明確買賣雙方違約責(zé)任。雖買賣雙方主觀上都希望能履行義務(wù)，順利完成交易。但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)需要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。
  　　5、交易過程不要輕易墊資
  　　住宅交易的全過程雖然已建立了相對完善的資金監(jiān)管制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大、交易時(shí)間更長，所以風(fēng)險(xiǎn)也更大。因此，在交易過程中首先要確保自己的資金安全。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:54:15
• 132****1142

  二手寫字樓購買需特別注意的幾個(gè)問題
  購買二手寫字樓相對比較“危險(xiǎn)”，尤其是遇到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是歸公司所有的。通常公司又有多個(gè)股東和更加數(shù)不清的上下游客戶，寫字樓作為公司資產(chǎn)的一部分，在這些資金往來過程中，有時(shí)候更像一張大額貨幣，到底流通到哪個(gè)位置，說不定連其本來的業(yè)主都未必可知。
  相對來講，一手寫字樓交易比二手簡單得多。但有一個(gè)問題一定要注意，就是寫字樓的地塊用途及容積率，這兩個(gè)指標(biāo)不允許突破和修改。一些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤回報(bào)，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有投資經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備長期進(jìn)行寫字樓投資的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。
  一定要查詢使用期限
  商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40-50年之間，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補(bǔ)足地價(jià)延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時(shí)候**好去國土房產(chǎn)部門仔細(xì)了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，羅湖一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。
  有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的，并且從該土地交易時(shí)開始計(jì)算。有些寫字樓，拿地較早，但是開發(fā)時(shí)間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了，目前了解到的囤地時(shí)間**久的達(dá)到17年。
  產(chǎn)權(quán)不清晰的寫字樓慎買
  產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會(huì)不會(huì)影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。
  如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)?？傊粋€(gè)目標(biāo)：查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時(shí)，補(bǔ)充一些書面條款，抵抗一些未知的風(fēng)險(xiǎn)。
  應(yīng)該盡快完成交易
  寫字樓較之住宅，除了反價(jià)之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個(gè)公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等等，都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣，反方向來看，一旦問題進(jìn)一步惡化擴(kuò)大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封，在寫字樓的交易過程中，這些都并不罕見。
  如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時(shí)耗力。所以，如果一旦看準(zhǔn)了，查清了，就盡快交易吧，對于寫字樓來說，交易時(shí)間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
  交易過程勿輕易墊資
  自從2007年出現(xiàn)中介攜款出逃的情況，住宅交易的整個(gè)環(huán)節(jié)，資金監(jiān)管已經(jīng)建立了相對完善的制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大，交易時(shí)間更長，風(fēng)險(xiǎn)也更大。
  所以在整個(gè)交易環(huán)節(jié)，確保自己的資金安全是首要的。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:54:03
• 142****0030

  1、稅費(fèi)問題
  購買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時(shí)所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個(gè)人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個(gè)人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時(shí)間來決定。
  2、注意寫字樓的地塊用途和容積
  用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。
  3、銀行貸款的差別
  購買寫字樓的時(shí)候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。
  如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會(huì)不會(huì)影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2018-09-18 12:53:51
• 144****5603

  第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
  置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時(shí)注意事項(xiàng)。
  1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
  2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗(yàn)寫字樓質(zhì)量。
  第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時(shí)需要注意的問題有哪些？
  認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
  2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價(jià)款的計(jì)算；
  4.簽署契約的時(shí)限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
  不要將寫字樓款項(xiàng)直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗(yàn)房要注意什么？
  1.檢查驗(yàn)收該寫字樓建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；

  查看全文↓ 2018-09-18 12:53:40

相關(guān)問題

• 問 一手寫字樓買賣需要注意哪些問題？周邊有銀行嗎？
  答

  把握三原則 一是選擇區(qū)位要準(zhǔn)確。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的要素之一。但是該區(qū)域的政府規(guī)劃是否對“樓宇經(jīng)濟(jì)”利好、附近是否有提供客源的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周圍是否具備企業(yè)辦公所需的商業(yè)配套，都需要加以提前考慮。 二是產(chǎn)品硬件配置。對于實(shí)際租住的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含很多方面內(nèi)容，如空調(diào)系統(tǒng)、電梯、停車場車位、建筑立面、大堂、層高、洗手間等都需逐一比較、現(xiàn)場觀察。寫字樓定位不同、硬件配置不同，能滿足的承租企業(yè)也不同。 三是物業(yè)服務(wù)要專業(yè)。物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，**好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 還需防范風(fēng)險(xiǎn) 第一是市場風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷懽謽峭顿Y數(shù)額較大，因此投資時(shí)必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果所投資區(qū)域在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新的寫字樓，而企業(yè)的承租需求并未增加，造成供大于求，會(huì)影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹚健? 第二是政策風(fēng)險(xiǎn)。如果同一城市的不同區(qū)域，政府規(guī)劃的商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)沒有差異化，那么寫字樓定位則可能雷同，會(huì)帶來同一類型物業(yè)供過于求。或者一些出臺(tái)的市政利好、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃未得到落實(shí)，也會(huì)減少區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求量。 第三是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓與住宅都具有投資功能，但寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)它租不出去時(shí)，只能閑置在那里，而不能像住宅那樣自住。因此必須選擇有成功經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，并且由專業(yè)物管公司管理的寫字樓項(xiàng)目，有助于減少“空置”現(xiàn)象，確保有較高支付能力的企業(yè)入住

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??一手寫字樓出售買賣雙方都需要哪些證件？
  答

  已公司的名義是可以購買寫字樓的，需要的材料有： 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書；批準(zhǔn)該法人或其他組織成立的文件；法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法身份證件；地稅稅務(wù)登記證副本或金融許可證；中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證副本；法人授權(quán)委托書；代理人的合法身份證明； 國資委批復(fù)函（國有產(chǎn)權(quán)）、集體表決書（集體產(chǎn)權(quán)）、股東決議書（股份制企業(yè)）；測繪表；公章。通過正規(guī)途徑購房一般是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??一手寫字樓出售需要注意哪些問題？買房雙方的稅率是怎么算的?
  答

  你好，一般情況二手房交易需要繳納的費(fèi)用如下：一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，即俗稱的豪宅稅）2、 土地出讓金：按成本價(jià)的1.5%×建筑面積，住房面積是140以上需要3%（公房才需要，即沒有土地證）3、 印花稅：房款的0.05% 4、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。6、 營業(yè)稅：成交價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 7、 中介費(fèi)：房款的1%二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費(fèi)：6元/平方米3、 中介費(fèi)：房款的2%4、 個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當(dāng)年購入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20%（滿五唯一住房可以免除）望采納，謝謝。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??請問寫字樓買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、稅費(fèi)問題購買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時(shí)所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個(gè)人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個(gè)人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時(shí)間來決定。2、注意寫字樓的地塊用途和容積用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。3、銀行貸款的差別購買寫字樓的時(shí)候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會(huì)不會(huì)影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??準(zhǔn)備買個(gè)二手寫字樓，請問二手寫字樓買賣需要哪些證件？
  答

  一：如果是個(gè)人買，需要你的身份證及復(fù)印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件，法人的身份證及復(fù)印件。

  全部3個(gè)回答>