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• 135****7303

  1、法律風(fēng)險(xiǎn)
  小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  2、政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房的情況下，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
  3、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
  小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。
  如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
  4、所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，購(gòu)房者也就無法取得房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2018-08-23 07:38:44
• 155****6062

  購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：
  1.對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值也有一定影響。
  （三）政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)督缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-08-23 07:38:26
• 141****3748

  風(fēng)險(xiǎn)1、無法取得房屋所有權(quán)
  違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房并不具備房屋建設(shè)、銷售資格，也沒有在政府部門登記備案，這樣很容易出現(xiàn)一房?jī)少u、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致購(gòu)房者無法取得房屋所有權(quán)，就連房屋使用權(quán)也難以維持。
  風(fēng)險(xiǎn)2、無法辦理房產(chǎn)證
  對(duì)于建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，只有當(dāng)?shù)卮迕癫拍苜?gòu)買這類房產(chǎn)，除此之外，城市居民無法辦理房產(chǎn)證，只能憑借購(gòu)房合同之類的證明材料來保障自己的權(quán)益。
  風(fēng)險(xiǎn)3、不受法律保護(hù)
  由于無法辦理房產(chǎn)證，因此就無法行使轉(zhuǎn)讓、處分、收益與繼承等權(quán)益，也無法享受與商品房同等的法律保護(hù)地位。
  風(fēng)險(xiǎn)4、無法辦理過戶
  由于無法取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者將無法辦理過戶，這樣購(gòu)房者的權(quán)益將大打折扣。
  風(fēng)險(xiǎn)5、拆遷補(bǔ)償難
  如果是補(bǔ)償性質(zhì)的拆遷，由于因不是房屋合法人，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購(gòu)房人可能既無法取得房屋，又不能索回放款的尷尬局面。
  風(fēng)險(xiǎn)6、不確定性因素
  由于法律上并沒有出臺(tái)相應(yīng)的保護(hù)條例，使得小產(chǎn)權(quán)房的未來充滿隱患，一旦國(guó)家全面清理小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者將沒房可住。
  風(fēng)險(xiǎn)7、房屋質(zhì)量難以保證
  由于小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，導(dǎo)致房屋質(zhì)量難以保證，這樣勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)房者的人身財(cái)產(chǎn)安全造成很大影響。

  查看全文↓ 2018-08-23 07:38:12

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)政策誰能給我介紹下？謝謝
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的。國(guó)家不允許小產(chǎn)權(quán)房的存在，但是目前仍有大量存在，如果覺得價(jià)格很合適，不妨冒險(xiǎn)一次。

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• 問 ??新房家具怎么買誰能給說說？
  答

  新房買家具應(yīng)該注意事項(xiàng)：要注意木材含水率的高低含水率高了，木材容易翹曲、變形。家具的含水率不得超過12%，一般消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)，沒有測(cè)試儀器，可以采取手摸的方法，用手摸摸家具底面或里面沒有上漆的地方，如果感覺發(fā)潮，那么含水率起碼在50%以上，根本不能用。再一個(gè)辦法是可以往木材沒上漆處灑一點(diǎn)水，如果洇的慢或不洇，說明含水率高。挑選人造板有變形、邊脹、中間凹凸現(xiàn)象，說明板子吸水率太高。注意家具所用的材料家具的表面用料，如桌、椅、柜的腿子，要求用硬雜木，象水曲柳、柞木等，比較結(jié)實(shí)，能承重，而內(nèi)部用料則可用其他材料。大衣柜腿的厚度要求達(dá)到2.5cm，太厚就顯得笨拙，薄了容易彎曲變形。廚房、衛(wèi)生間的柜子不能用纖維板做，而應(yīng)該用三合板。因?yàn)槔w維板吸水力強(qiáng)，遇水就會(huì)膨脹、損壞。餐廳的桌子則應(yīng)耐水洗。發(fā)現(xiàn)木材有蟲眼、掉沫，說明烘干有徹底，這樣的家具不能買，因蟲眼會(huì)越咬越大。檢查完表面，還要打開柜門、抽屜門看里面，內(nèi)料有沒有腐朽，可以用手指甲掐一掐，掐進(jìn)去了就說明內(nèi)料腐朽了。開柜門后用鼻子聞一聞，如果沖鼻、刺眼、流淚，說明膠合劑中甲醛含量太高，會(huì)對(duì)人體有害。要注意家具的結(jié)構(gòu)是否牢固，榫眼交接處是否嚴(yán)密小件家具，如椅子、凳子、衣架等在挑選時(shí)可以在水泥地上拖一拖，輕輕摔一摔，聲音清脆，說明質(zhì)量較好；如果聲間發(fā)啞，有劈哩叭拉的雜音，說明榫眼結(jié)合不嚴(yán)密，結(jié)構(gòu)不牢。字臺(tái)、桌子可以用手搖晃搖晃，看看穩(wěn)不穩(wěn)。沙發(fā)可坐一坐，用晃一晃，如果不活動(dòng)，不發(fā)軟，沒聲音，說明榫眼結(jié)構(gòu)，比較牢靠，如果坐一動(dòng)就吱吱扭扭地響，一搖就晃的，是釘子活，用不了多長(zhǎng)時(shí)間。方桌、條桌、椅子等腿部都應(yīng)該有四個(gè)三角形的卡子，起固定作用，如果沒有，時(shí)間用長(zhǎng)就可能會(huì)散架。挑選時(shí)可把桌椅倒過來看一看，包布椅可以用手摸一摸。挑選家具時(shí)還要檢查一下家具的四腳是否平整落地這一點(diǎn)放平地上一晃便知，有的家具就只有三條腿落地。看一看桌面是否平直，不能弓了背或塌了腰。桌面凸起，玻璃板放上會(huì)打轉(zhuǎn)；桌面凹進(jìn)，玻璃板放上一壓就碎。注意檢查柜門，抽屜的分縫不能過大，要講究橫平堅(jiān)直，門子不能下垂。

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• 問 ??住房公積金是什么東西誰能給說說？
  答

  公積金又稱公司的儲(chǔ)備金，是指公司為增強(qiáng)自身財(cái)產(chǎn)能力，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和預(yù)防意外虧損，依法從公司利潤(rùn)中提取的一種款項(xiàng)，不作為股利分配的部分所得或收益。主要用于：彌補(bǔ)公司虧損，擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)增公司資本。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 可以用于買房、裝修、租房等，個(gè)人繳納多少，單位也繳納多少，一般不超過工資的15%

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??誰能給說說收房應(yīng)該注意什么？
  答

  1、注意事項(xiàng)一：收房注意房款約定一般來說，商品房都是等房款結(jié)清了才能交房的，如果買家沒有在約定的時(shí)間內(nèi)結(jié)清房款，開發(fā)商也有權(quán)將交房時(shí)間推后。所以，房款什么時(shí)候結(jié)算，什么時(shí)候交房，應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好。2、注意事項(xiàng)三：物業(yè)費(fèi)可以按月交買家在交了房款之后，開發(fā)商或者物業(yè)公司可能會(huì)要求業(yè)主一次性交一年物管費(fèi)，并且可能用交鑰匙來要挾。但是《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》規(guī)定，物業(yè)不可一次性預(yù)售一年或多年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)需要按月、季度或年度算，**多可以預(yù)收半年。所以買家遇到這種情況時(shí)，可以搞清楚再去跟開發(fā)商商量。3、注意事項(xiàng)二：物業(yè)費(fèi)不能亂目前新建的小區(qū)物業(yè)都是由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司來承管的，而且開發(fā)商和物業(yè)公司之間會(huì)簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》。買家在和簽署購(gòu)房合同時(shí)，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議，并且在購(gòu)房合同中寫清楚約定的物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)事項(xiàng)，防止以后收房時(shí)物業(yè)費(fèi)上漲找不到說法。

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• 問 ??什么叫商品房誰能給說說？
  答

  你問的 就有問題 。住宅房 就是可以作為住宅的房子，可以是個(gè)人或集體、國(guó)家出資建設(shè)的。商品房 說通俗點(diǎn)就是 建設(shè)起來就是為了賣出去的 是盈利的。是一個(gè)商業(yè)概念?，F(xiàn)在一般的住宅房都是買的商品房。不是商品房的就是國(guó)家鼓勵(lì)建的經(jīng)濟(jì)房或集體集資建房，經(jīng)濟(jì)房是有國(guó)家或地方政府或單位出資一部分，個(gè)人出資一小部分建起的。對(duì)個(gè)人來說，比起商品房要便宜多的多！集體集資建房根據(jù)出資多少得到相應(yīng)的房產(chǎn)也可以拿去出賣。自己住也比商品房便宜多?，F(xiàn)在不知道你明不明了

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