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• 142****9026

  一、關于土地的使用年限
  
  我國土地的產(chǎn)權屬于國家，老百姓購買的是商品房的產(chǎn)權，以及房產(chǎn)所在土地的使用權，并沒有土地的產(chǎn)權。
  
  土地的使用年限分為下面幾種，商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年，以所在房產(chǎn)的土地使用權證所示為準。
  
  二、關于到期后的處理辦法：
  
  土地所有權始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權。到期后土地使用權的處理有以下幾種方式：
  
  1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應當予以批準。獲得批準續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產(chǎn)所有權便得以延續(xù)。當然，變成危房強制拆除的除外。
  
  2、土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
  
  3、土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應補償。
  
  此外，土地使用權未到期國家也可征用，但應就剩余使用年限的土地使用權及房產(chǎn)進行補償。
  
  三、關于土地使用性質(zhì)的改變：
  
  一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
  
  但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購房者**終取得的產(chǎn)權證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權證的土地性質(zhì)，但購房者可以將房產(chǎn)做其它用途使用。
  
  其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協(xié)議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發(fā)商開始采用的新興做法；而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產(chǎn)權70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。
  
  四，與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊
  
  這里，將新興的，在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：
  
  弊端主要有以下幾點：
  
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；
  產(chǎn)權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產(chǎn)權時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
  
  2、交易稅費
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高
  
  3、按揭方式
  大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權或者40年產(chǎn)權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年
  
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
  如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  
  5、設計標準
  設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  
  6、落戶問題
  無法遷入戶口
  
  優(yōu)點主要有以下幾點：
  
  1、關于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強，風險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強！能實現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產(chǎn)相應的保值性也比較好。
  
  2、關于建造標準
  非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
  
  3、可以注冊公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊公司
  

  查看全文↓ 2018-08-22 16:46:37

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• 問 有沒有人知道，不同類型的房子都是多少年產(chǎn)權？
  答

  房子的產(chǎn)權是指房屋建筑產(chǎn)權的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權屬年限為70年，商用房屋建筑權屬年限為40年。 《物權法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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• 問 別墅是多少年產(chǎn)權? 別墅都是多少年產(chǎn)權的
  答

  別墅的產(chǎn)權是70年，大產(chǎn)權的別墅也是商品房，和普宅的產(chǎn)權年限是一樣的，沒什么差別。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科學、文化、衛(wèi)生體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年?？梢钥闯鰟e墅為居住用地，應為70年。

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• 問 ??有沒有人知道，小產(chǎn)權房到底產(chǎn)權多少年？
  答

  小產(chǎn)權是個不精確的概念，其實來說對于大部分人來說，就是沒有產(chǎn)權，但是沒有產(chǎn)權也不耽誤使用，只要國家不下決心查，有些小產(chǎn)權可能是終身的，但也有些小產(chǎn)權是通過土地租賃或承包的方式得到，按照法律，只能有30年的承包權。

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• 問 別墅是多少年產(chǎn)權? 別墅都是多少年產(chǎn)權的
  答

  別墅的產(chǎn)權是70年，大產(chǎn)權的別墅也是商品房，和普宅的產(chǎn)權年限是一樣的，沒什么差別。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科學、文化、衛(wèi)生體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年?？梢钥闯鰟e墅為居住用地，應為70年。

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• 問 ??有沒有人知道，房改房產(chǎn)權多少年？
  答

  新公布的《物權法》，規(guī)定住宅建設用地使用權期屆滿后自動續(xù)期。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定的建設用地使用權**高期限:居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。 　　有人說，這是給買了房子的階層一顆“定心丸”，告訴他們房子作為私有財產(chǎn)得到了法律保護，可以傳給子孫。但也有些人擔心，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定，給產(chǎn)權帶來了不穩(wěn)定的因素。 　　這一擔心，涉及中國改革中的一個制度瓶頸，必須突破。眾所周知，如今雖然許多人成了有房階層，但房子是蓋在國有土地上的。70年后土地使用期滿，房子是你的，土地是國家的。這就像莎士比亞的《威尼斯商人》中描述的交易一樣:欠我的債還不了，就還我你心口的一塊肉！但是，對方在要割肉時說:你可以拿走這塊肉，但不能拿走一滴血。結果，因為血的所有權沒有讓渡，肉的所有權也成了空話。 　　住房和土地的所有權，就是這種血肉關系:要讓渡就全讓渡，只給肉不給血，肉也等于沒給。土地國有，住房怎么私有？所以，《物權法》規(guī)定了土地使用權的自動續(xù)期，試圖從技術上解決這個理論難題。 　　不過，誠如批評者所指出，這種解決方式還是留下了條尾巴:70年后續(xù)期時土地使用權的價格沒有規(guī)定，定價權顯然還在國家手里。如果國家把土地使用權價格提高到房主承受不了，房主還是不得不放棄對自己住房的所有權。這就是個漏洞。所以說期限不多余。

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