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• 146****7036

  房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)、確實(shí)不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定,如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,無(wú)論是房屋交付前還是交付后,買受人均可請(qǐng)求解除合同和賠償損失,這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。不過(guò),實(shí)踐中,這種情形很少見(jiàn),因?yàn)?如果房屋連主體結(jié)構(gòu)(也包括地基基礎(chǔ)工程)質(zhì)量都不合格,那就是名副其實(shí)的危房、豆腐渣工程。
  4、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條:“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?！?至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面,“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定,該條沒(méi)有詳述。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定,房屋質(zhì)量,除了包括地基基礎(chǔ)工程,主體結(jié)構(gòu)工程外,還包括屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管、上下水管的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。如前所述,如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的,買受人可要求解除合同和賠償損失;如果上述其他項(xiàng)目質(zhì)量不合格,且嚴(yán)重影響正常居住使用的,買受人也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失,但

  查看全文↓ 2018-08-20 11:35:38
• 152****2965

  因質(zhì)量問(wèn)題而解除購(gòu)房合同的條件
  **高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）規(guī)定買賣合同不能輕易確認(rèn)無(wú)效關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有合同法第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。《司法解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！翱s水”3%以內(nèi)購(gòu)房合同難以解除買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題———“縮水”，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。
  除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍返還買房戶。惡意欺詐房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任商品房買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買房戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

  查看全文↓ 2018-08-20 11:32:06
• 156****7956

  1、房屋主體質(zhì)量不合格
  根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格從而導(dǎo)致房屋不能交付使用，或者交房后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)后屬不合格的，購(gòu)房者有權(quán)申請(qǐng)解除房屋買賣合同，并可申請(qǐng)出賣方賠償損失。
  2、開(kāi)發(fā)商將簽約房屋再抵押
  根據(jù)《解釋》第八條內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同之后，即便還未過(guò)戶更名，出賣方也不得將房屋再抵押給第三方，由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法合理得到房產(chǎn)的，購(gòu)房者可申請(qǐng)解除購(gòu)房合同，并要求其返還自己已付的房款及利息，一般還可要求出賣方賠償自己不超過(guò)總房款一倍金額的違約金。
  3、出賣方隱瞞房屋已被抵押事實(shí)
  如果房屋已經(jīng)被抵押，出賣方故意隱瞞事實(shí)，并與購(gòu)房者簽定買賣合同，這樣的合同仍然是無(wú)效的。根據(jù)《解釋》第九條第二項(xiàng)的規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已被抵押的事實(shí)，導(dǎo)致交易無(wú)效的，購(gòu)房者可要求出賣方將已付房款全額返還，并且可以要求對(duì)方給予自己不超過(guò)總房款一倍的賠償。
  4、房屋面積與合同約定誤差過(guò)大
  按照《解釋》中第十四條的內(nèi)容，在房屋買賣過(guò)程中，如果雙方簽訂的購(gòu)房合同中所注明的房屋面積與實(shí)際相比縮水超過(guò)了3％，且雙方?jīng)]有對(duì)此問(wèn)題約定好解決方法，購(gòu)房者可申請(qǐng)退房并解除合同，出賣方則應(yīng)無(wú)條件返還其已付房款及利息。
  如果雙方在合同中有關(guān)于房屋面積誤差的具體約定，則需按照約定解決。小編建議，關(guān)于房屋面積的問(wèn)題，還是事先約定清楚為好。
  5、入住后發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題
  如果在前期交房及裝修過(guò)程中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大的質(zhì)量問(wèn)題，入住后才發(fā)現(xiàn)有影響正常居住問(wèn)題的話，還能解除購(gòu)房合同嗎？根據(jù)《解釋》第十三條第一項(xiàng)規(guī)定，如果因房屋質(zhì)量問(wèn)題影響正常居住使用，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求解除已簽訂的合同并要求賠償損失。
  6、出賣方遲延交房
  現(xiàn)在不少項(xiàng)目維權(quán)都是關(guān)于延期交房的，那么具體怎樣購(gòu)房者才可申請(qǐng)解除購(gòu)房合同呢？按照《解釋》第十五條，如果出賣方延期交房，購(gòu)房者已經(jīng)明確通知催促后三個(gè)月仍未交房的，購(gòu)房者可單方面提出解除合同，并要求出賣方返還其已付房款及利息。
  7、非購(gòu)房者原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記
  無(wú)法正常按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的情況，在購(gòu)房過(guò)程中時(shí)有發(fā)生，如非購(gòu)房者自身原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，也非出賣方原因的話，雙方可自行解除合同，出賣方需返還購(gòu)房者已付房款。

  查看全文↓ 2018-08-20 11:30:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，是否可以要求退房？
  答

  房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)可要求退房，需根據(jù)購(gòu)房合同及法律規(guī)定處理，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商解決方案。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題咋辦，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題找誰(shuí)解決？
  答

  如在接房前發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，可向開(kāi)發(fā)商提出書(shū)面整改要求，達(dá)到驗(yàn)收條件才予以接房；若與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，可咨詢房屋驗(yàn)收公司。就安全性來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)房屋（除不可抗力因素外）必須承擔(dān)責(zé)任，情況嚴(yán)重的業(yè)主有權(quán)利要求退房！

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋質(zhì)量問(wèn)題怎么解決，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題如何維權(quán)
  答

  商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，是買賣雙方都不愿看到的事情，但由于房屋建造環(huán)節(jié)多，涉及面廣，流程復(fù)雜，難免會(huì)有美中不足的地方，甚至產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題(法律上叫質(zhì)量瑕疵)，而此時(shí)如果買賣雙方已經(jīng)建立了買賣合同關(guān)系，那么就必然面臨如何妥善解決的問(wèn)題。解決問(wèn)題的方法有多種，**好是能夠協(xié)商解決這樣可以使損失**小化而效率**大化。協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題，尤其是由雙方在沒(méi)有專業(yè)律師參與的情況下自行協(xié)商解決，將會(huì)遇到重重的困難，因?yàn)榈谝?，協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題同時(shí)還涉及到買賣合同的其他重要法律問(wèn)題，如違約責(zé)任的確定與承擔(dān)，是否解除合同，是否退房等等，對(duì)于這些重要法律問(wèn)題中所包含的購(gòu)房者(在：對(duì)方提供的商品房質(zhì)量違約的情況下)的權(quán)利，在對(duì)方提供的商品房質(zhì)量有問(wèn)題的情況下，購(gòu)房者往往很難準(zhǔn)確把握自己權(quán)利的內(nèi)容和界限，出現(xiàn)過(guò)猶不及或不知所措的狀態(tài)；其次，協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題，還需要有一定的技巧和經(jīng)驗(yàn)，而購(gòu)房者；遇到這樣的問(wèn)題，往往是頭一回。在這里，我們主要從法律的角度就協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題提供一些**重要的；知識(shí)，以供廣大購(gòu)房者了解和借鑒。商品房質(zhì)量糾紛主要出現(xiàn)在兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是合同簽訂后，房屋交付前，第二個(gè)階段是房屋交付后。在第一個(gè)階段發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題，我們首先要對(duì)質(zhì)量問(wèn)題作一個(gè)問(wèn)題嚴(yán)重程度的判斷，可能是一般質(zhì)量問(wèn)題，可能是嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，還可能是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格問(wèn)題，如果我們自己無(wú)法對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度做出準(zhǔn)確或大致準(zhǔn)確的判斷，必要時(shí)可提交房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定。如果確定是一般質(zhì)量問(wèn)題，可要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)，也可向當(dāng)?shù)亟ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督行政主管部門(mén)反映，以便督促盡快修復(fù)，但一般不能以此為由拒絕收房，除非開(kāi)發(fā)商未能提供合同約定的文件(包括但不限于商品房驗(yàn)收合格證明)或開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依約履行交房方面的其他義務(wù)或合同約定出現(xiàn)一般質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。如果確定是嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同，拒絕收房并要求賠償損失。如果確定是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格問(wèn)題，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得驗(yàn)收合格證明，購(gòu)房者也有權(quán)請(qǐng)求解除合同，拒絕收房，并要求賠償損失。在第二個(gè)階段發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題，我們也要按上述角度和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題作一個(gè)問(wèn)題嚴(yán)重程度的判斷。如果屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，且在保修期內(nèi)的，**好采用書(shū)面通知(特快專遞并留回執(zhí))的形式要求開(kāi)發(fā)商給予修復(fù)，如果開(kāi)發(fā)商拒修，則可自行或委托他人維修，并保留修復(fù)費(fèi)用和其他方面因此受到損失的證據(jù)，這些損失可及時(shí)向開(kāi)發(fā)商主張索賠。在這里有時(shí)出現(xiàn)鄰居不愿履行配合修復(fù)的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者則可依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)相鄰等有關(guān)法律規(guī)定訴請(qǐng)法院判決其強(qiáng)制履行。如果確定是嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題或是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格問(wèn)題，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同，退房并要求賠償損失?？傊F(xiàn)實(shí)中的商品房質(zhì)量糾紛復(fù)雜多樣，我們?cè)谶@里只是從法律的角度就如何協(xié)商解決做一粗略梳理，具體問(wèn)題還要請(qǐng)教專業(yè)律師。

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• 問(wèn) 在收房時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題誰(shuí)來(lái)修
  答

  在收房時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，合同中有約定的按約定處理。法律規(guī)定為開(kāi)發(fā)商維修的，督促開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修。根據(jù)《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量保修范圍如下：以毛坯房為例，收房時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量有墻面空鼓、墻面不平整、屋頂或墻面有裂縫、門(mén)窗質(zhì)量差、廚衛(wèi)的煙道不通暢等問(wèn)題。收房常發(fā)現(xiàn)墻面被補(bǔ)成“大花臉”，還有一些不平整的地方，如果沒(méi)有修補(bǔ)好，可能會(huì)影響后期貼磚質(zhì)量，造成脫落等。

• 問(wèn) 房屋質(zhì)量問(wèn)題糾紛有哪些，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題怎么辦
  答

  根據(jù)合同辦事。

  全部4個(gè)回答>