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• 154****3157

  計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
  計算增值額的扣除項目：
  (1)取得土地使用權所支付的金額;
  (2)開發(fā)土地的成本、費用;
  (3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
  (4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;
  (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
  (一)增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
  (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
  (四)增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:39:57
• 135****2836

  1、土地增值稅清算一般有兩種計算方法，下面分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。
  2、甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。
  3、乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:39:31
• 154****1331

  　答：土地增值稅增值稅的計算方法：按照增值額*適用稅率(稅率為30%-60%四級超率累進稅率)-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)計算繳納土地增值稅。
  　　納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:39:13
• 154****7010

  　一）計算增值額：
  　　增值額＝收入—扣除項目金額?？鄢椖堪ǎ海?）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（4）經(jīng)當?shù)囟悇諜C關舊房和建筑物的評估價格（指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）。（5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。
  　　從上可以看出 可以扣除450W所交的營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，印花稅取得土地的300W，以及相關的費用，當?shù)匾?guī)定可扣除的比例。
  　　二）計算增值額占扣除項目金額的比例：
  　　增值額占扣除項目金額的％＝增值額／扣除項目金額×100％
  　　就是說用一的數(shù)據(jù)除以扣除金額。
  　?。ㄈ┯嬎銘{稅額：
  　　土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

  查看全文↓ 2018-08-15 16:39:03

相關問題

• 問 ??誰知道怎樣清算土地增值稅？
  答

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定一、什么狀況下需求進行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完結出售的;2、全體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項意圖;3、直接轉讓土地運用權的。二、契合下列景象之一的，主管稅務機關可要求交稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)修建面積占整個項目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預售)應允證滿三年仍未出售結束的;3、交稅人請求刊出稅務注冊但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務機關規(guī)則的其他狀況。土地增值稅清算條件是怎樣的一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉讓的，交稅人應按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積二、獲得出售(預售)應允證滿三年仍未出售結束的，怎樣進行土地增值稅清算?關于斷定需求進行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關部分批閱、存案的項目為單位進行清算;關于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉讓的，交稅人應按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積三、未出售的房地產(chǎn)項目，在進行土地增值稅清算時，怎樣進行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的資金和費用。四、直接轉讓土地運用權,怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，核算其增值額時，只應允扣除獲得土地運用權時付出的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉讓土地運用權獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運用權所付出的金額;(2)與轉讓土地運用權相關的稅金。五、全體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時，應允扣除獲得土地運用權時付出的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設備的資金和規(guī)則的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并應允加計20%的扣除。

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• 問 ??誰知道如何籌劃土地增值稅？
  答

  一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策如《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入6,129萬元。二、開發(fā)商品房轉自用不再視同銷售國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。將開發(fā)的商品房轉作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

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• 問 ??誰知道商住兩用房土地增值稅怎么算？
  答

  商住兩用二手房房繳納土地增值稅時，需要明確申報價以及原值，計算扣除項目金，根據(jù)稅率計算區(qū)間確定稅款具體需要繳納的數(shù)值。商住兩用二手房交易稅費土地增值稅包括：1.增值額*稅率（稅率：30%-60%）2.增值額=申報價-扣除項目金3.扣除項目金=原值+原契稅+本次營業(yè)稅+遞增額4.遞增額=原值5%年數(shù)（3年零8個月按3年算）5.稅率=增值額/扣除項目金二手房交易稅費土地增值稅的計算要考慮到原契稅、本次營業(yè)稅等的影響因素，按照具體的計算公式，就可以算出所需要繳納的土地增值稅。

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• 問 免土地增值稅是什么意思？有誰知道？
  答

  《土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。《條例實施細則》第十二條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的免予征收土地增值稅；居住3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

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• 問 ??有誰知道土地增值稅的稅率是什么稅率？
  答

  土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅率表：級數(shù)、計稅依據(jù)、適用稅率、速算扣除率1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分、30%、0。2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分、40%、5%。3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分、50%、15%。4、增值額超過扣除項目金額200%的部分、60%、35%。注：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅?！?財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文 [2]計算公式應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

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