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• 154****2398

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定
  一、什么狀況下需求進行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完結出售的;2、全體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項意圖;3、直接轉讓土地運用權的。
  二、契合下列景象之一的，主管稅務機關可要求交稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)修建面積占整個項目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預售)應允證滿三年仍未出售結束的;3、交稅人請求刊出稅務注冊但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務機關規(guī)則的其他狀況。
  土地增值稅清算條件是怎樣的
  一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉讓的，交稅人應按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積
  二、獲得出售(預售)應允證滿三年仍未出售結束的，怎樣進行土地增值稅清算?關于斷定需求進行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關部分批閱、存案的項目為單位進行清算;關于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。
  在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉讓的，交稅人應按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積
  三、未出售的房地產(chǎn)項目，在進行土地增值稅清算時，怎樣進行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的資金和費用。
  四、直接轉讓土地運用權,怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，核算其增值額時，只應允扣除獲得土地運用權時付出的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉讓土地運用權獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運用權所付出的金額;(2)與轉讓土地運用權相關的稅金。
  五、全體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時，應允扣除獲得土地運用權時付出的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設備的資金和規(guī)則的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并應允加計20%的扣除。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:08:27
• 152****3378

  土地增值稅清算，就是納稅人在符合了土地增值清算的條件后辦理相應的手續(xù)來交納稅費的行為。這是房地產(chǎn)開發(fā)的重要稅種之一。對企業(yè)的影響是較大的。那么具體的土地增值稅的清算方法有哪些呢?下面就由律師365小編為大家介紹。
  土地增值稅清算一般有兩種計算方法，下面分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。
  甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人，依據(jù)是《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
  乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等)為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:08:14
• 144****8440

  清算不是這么算的，清算**好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。
  需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：
  （1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
  ①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
  ②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；
  ③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
  （2）納稅人在取得土地使用權時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：
  ①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。
  ②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
  ③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
  ⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
  開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。
  （1）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。
  ①利息支出據(jù)實扣，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
  ②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內
  （2）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內

  查看全文↓ 2018-12-10 23:07:58
• 146****7104

  一、清算條件
  納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
  （二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
  （三）直接轉讓土地使用權的。
  對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
  （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
  （四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
  對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
  二、清算流程
  對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
  對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。
  納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
  （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
  （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:07:43

相關問題

• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費基本標準： 1、銷售商品房（含轉讓未竣工開發(fā)項目）項目：企業(yè) 申報的扣除項目金額＊1‰為政府指導價。 2、銷售經(jīng)濟適用房項目：企業(yè)申報的扣除項目金額＊0.5‰為政府指導價。 二、土地增值稅清算鑒證收費優(yōu)惠標準：扣除項目金額收費比例折扣率收費金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

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• 問 ??誰知道如何籌劃土地增值稅？
  答

  一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策如《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入6,129萬元。二、開發(fā)商品房轉自用不再視同銷售國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。將開發(fā)的商品房轉作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

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• 問 土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

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