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• 136****8647

  (一)現(xiàn)行法律對(duì)合同效力的規(guī)定 關(guān)于合同無(wú)效的情形,《合同法》第52條規(guī)定了五種合同無(wú)效的情形,一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;二是惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;三是以合法形式掩蓋非法目的;四是損害社會(huì)公共利益;五是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。二手經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同糾紛訴訟中,主張合同無(wú)效一方通常以第四項(xiàng)和第五項(xiàng)為主要理由。這里涉及到兩個(gè)關(guān)鍵詞,即公共利益和強(qiáng)制性規(guī)定。 關(guān)于公共利益,目前尚沒(méi)有法律對(duì)其定義和范圍作出明確規(guī)定。公共利益不僅出現(xiàn)在合同法,在我國(guó)的憲法和物權(quán)法等法律規(guī)定中都有體現(xiàn),作為一個(gè)抽象的概念,如何理解公共利益?有學(xué)者認(rèn)為,公共利益所包括的范圍是非常寬泛的,它既可能是經(jīng)濟(jì)利益,也可能是教育、衛(wèi)生、環(huán)境等各個(gè)方面的利益。一些學(xué)者嘗試將公共利益類型化為國(guó)家主權(quán)利益、國(guó)家利益、交易安全、消費(fèi)者利益等,但無(wú)論進(jìn)行何種程度的列舉,公共利益的內(nèi)涵和外延都是無(wú)法明確描述的。這不僅是因?yàn)楣怖娴膬?nèi)容具有寬泛性,更在于公共利益本身就是一個(gè)開(kāi)放的、發(fā)展的概念。也就是說(shuō),公共利益類型繁多,常常與國(guó)家政策和不同時(shí)期的社會(huì)需要緊密聯(lián)系,并且隨著社會(huì)的發(fā)展而不斷發(fā)展。[1]司法實(shí)踐中,面對(duì)當(dāng)事人提出的損害社會(huì)公共利益的主張如何掌握和適用,目前尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者根據(jù)《合同法》的相關(guān)條款規(guī)定,將公共利益分為四種類型:第一種是不特定第三人的利益;第二種是與基本法律價(jià)值密切聯(lián)系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊嚴(yán)的利益;第三種是弱勢(shì)群體的利益;第四種是違背**低限度道德要求的方式損害他人的私人利益。[2]學(xué)者雖然通過(guò)列舉對(duì)公共利益的概念進(jìn)行描述,對(duì)利益類型進(jìn)行歸類,但筆者認(rèn)為,鑒于公共利益在概念上的抽象性,在法律規(guī)定中的不具體性、概括性,審判實(shí)踐中,否定合同效力應(yīng)當(dāng)盡量引用明確具體的法律規(guī)范,謹(jǐn)慎適用以違反社會(huì)公共利益為由否定合同效力。避免出現(xiàn)以維護(hù)公共利益為名過(guò)度干涉合同自由,損害民事主體合法利益。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:30:45
• 151****9420

  　以北京的司法實(shí)踐來(lái)看，一般分以下幾種情況判斷和處理：　　
  1、原則上，就不到規(guī)定上市期限的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易的買賣合同，一方起訴到法院主張買賣合同無(wú)效的，可認(rèn)定買賣合同無(wú)效。　　
  2、交易的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買賣合同，雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過(guò)戶手續(xù)，或者在一審辯論結(jié)束語(yǔ)前該房已符合上市交易條件的，可認(rèn)定該合同有效。(2008年4月11日是《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》限定的時(shí)間)　　
  3、出賣人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。　　如果經(jīng)過(guò)訴訟確認(rèn)該類買賣合同無(wú)效，會(huì)給雙方帶來(lái)什么后果呢?按合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，通常，合同無(wú)效，應(yīng)該是雙方各自返還，對(duì)合同無(wú)效負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)賠償對(duì)方相應(yīng)損失?！　〉椒ㄔ褐鲝堃奄?gòu)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無(wú)效的，一般都是賣方，原因很簡(jiǎn)單，就是房?jī)r(jià)的不斷上漲，讓很多經(jīng)濟(jì)適用房的賣方覺(jué)得虧了。針對(duì)這一特點(diǎn)，如果買賣合同被出賣方訴到法院確認(rèn)無(wú)效，買方有權(quán)要求得到一定的損失賠償。法院在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)會(huì)綜合考慮出賣人因房屋**獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，**終予以確定。所以，在賣方主張合同無(wú)效后，買方適當(dāng)維權(quán)，賣方應(yīng)該也無(wú)法取得預(yù)期的房屋收回的利益?！　?duì)于不符合上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房的買賣，本來(lái)就屬于買賣雙方規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房政策的一種違規(guī)行為，對(duì)雙方而言，都是有風(fēng)險(xiǎn)的，而且經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策，也一直在不斷調(diào)整中，將來(lái)肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，從律師的角度看，如果不符合交易條件，還是不要交易為好。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:28:15
• 142****2710

  　經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的認(rèn)定：
  　　1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條　“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！钡谖迨l　“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?br/>　　2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格上市出售是否有效問(wèn)題，有的當(dāng)事人提出《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國(guó)家七部委的規(guī)章，不是行政法規(guī)，但是《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)（十一）條也明文規(guī)定“嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。”該意見(jiàn)屬于國(guó)務(wù)院法規(guī)，效力高于國(guó)務(wù)院部委的規(guī)章，且屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定在經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年的情況下按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是無(wú)效的。
  　　3、從近幾年來(lái)北京（如大興及順義）、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，多以私下交易經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定為由被認(rèn)定為買賣合同無(wú)效。也有個(gè)別案例認(rèn)定，涉案房產(chǎn)交易時(shí)（2003年）沒(méi)有無(wú)論是國(guó)務(wù)院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易均無(wú)對(duì)購(gòu)買年限及購(gòu)買人條件的限制性規(guī)定；而且，違反國(guó)務(wù)院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，**終認(rèn)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年買賣經(jīng)濟(jì)適用房的行為有效。
  　　4、經(jīng)濟(jì)適用房在滿五年后出售，政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)政府并無(wú)明確的細(xì)化規(guī)定，買賣雙方只要達(dá)成合議，簽訂了買賣合同，該合同即為有效；經(jīng)濟(jì)適用房在滿五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價(jià)格做低，房屋買賣合同仍有效，但是應(yīng)納稅方應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》補(bǔ)繳稅款，并繳付滯納金。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:27:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無(wú)效后損失如何確定
  答

  那得視情況而定了,看你們的合同怎么寫(xiě)的!基本上損失都自己負(fù)責(zé)!

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• 問(wèn) ??經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同怎么寫(xiě)
  答

  　甲方（出讓方） 身份證號(hào)：　　乙方（買受方） 身份證號(hào)：　　協(xié)調(diào)說(shuō)話人： 身份證號(hào)：　　甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方事宜達(dá)成如下協(xié)議，共同履行。　　第一條 房屋基本情況：　　甲方房屋坐落在 ， #樓 單元 層 室（東戶） 經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給乙方。房屋建筑面積為 平方米，公共部分及公用分?jǐn)偯娣e為 平方米，該房屋土地使用期限為 年（自 年 月 日起至 年 月 日止）甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并為此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；乙方對(duì)上述房屋已經(jīng)充分了解，同意購(gòu)買上述房屋?！　〉诙l 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格：甲方同意以 元/建筑平方米將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方，　　乙方認(rèn)可現(xiàn)有建筑面積，當(dāng)測(cè)繪面積與現(xiàn)有建筑面積有誤差時(shí)，甲乙雙方不再追究，轉(zhuǎn)讓金總額為人民幣 元（大寫(xiě) ）　　第三條 因該房產(chǎn)關(guān)系為“經(jīng)濟(jì)適用房”，在該房產(chǎn)未過(guò)戶前，乙方交付甲方房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的同時(shí)，甲方應(yīng)將該房交于乙方使用，并且購(gòu)房合同由甲方交于乙方保管；由于房產(chǎn)證尚未辦理，甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理房產(chǎn)證，并且交與乙方保管。在該房產(chǎn)滿足過(guò)戶條件（包括但不限于購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年以上）時(shí)，甲方應(yīng)按乙方指示將該房產(chǎn)過(guò)戶至乙方名下；若該房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用過(guò)大，乙方可以不辦理過(guò)戶手續(xù)，并且甲方無(wú)條件同意乙方享有該房產(chǎn)的一切權(quán)利?！　〉谒臈l 若過(guò)戶時(shí)相關(guān)機(jī)關(guān)要求甲乙雙方提交該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，則甲方應(yīng)配合乙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（該協(xié)議僅供過(guò)戶之用，不實(shí)際履行，乙方不必向甲方交付該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和相關(guān)費(fèi)用）　　第五條 若過(guò)戶時(shí)因政府優(yōu)先回購(gòu)或甲方違約從而導(dǎo)致乙方失去房產(chǎn)所有權(quán)，甲方應(yīng)退還乙方的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、利息（按照日0.04%的利率自支付支付轉(zhuǎn)讓金之日起計(jì)算）及房屋的增值價(jià)值外，還要承擔(dān)乙方添加的附屬設(shè)施及房屋裝修費(fèi)用（不折舊）　　第六條 在該協(xié)議生效之后，若因政府等其他單位拆遷該房或其他原因，向該房產(chǎn)支付賠償?shù)南嚓P(guān)價(jià)款，甲方應(yīng)以自己名義領(lǐng)取后全部交付給乙方。 第八條 在該權(quán)屬未變更之前，甲方僅為該房產(chǎn)名義上的權(quán)利人，甲方不得再將該房產(chǎn)進(jìn)行買賣、抵押等處分行為；乙方為該房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，該房產(chǎn)的一切權(quán)利由乙方行使，一切義務(wù)由乙方承擔(dān)。除上述所述購(gòu)房手續(xù)外，乙方在使用、處分房產(chǎn)時(shí)需要甲方配合辦理相關(guān)手續(xù)的，甲方有義務(wù)予以配合。　　第七條 甲方保證該房屋權(quán)屬清楚，確保該房無(wú)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，并且保證已結(jié)清該房的全部房款，若發(fā)生該房屋權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)等，由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，與乙方無(wú)關(guān)。如由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；若致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉诎藯l 合同爭(zhēng)議的解決辦法： 本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述兩種方式解決： 1、提交仲裁委員會(huì)仲裁；2、依法向人民法院起訴?！　〉诰艞l 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字確認(rèn)后生效?！　〖追剑海ê炞郑?乙方：（簽字）　　聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：　　住址： 住址：　　工作單位： 工作單位：　　簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日　　說(shuō)話協(xié)調(diào)人：（簽字）　　甲方家庭成員簽署：　　聲明　　聲明人：姓名： ，身份證號(hào)碼： ，住所地： ，系 的配偶?！　∩鲜雎暶魅寺暶魅缦拢骸　÷暶魅苏J(rèn)可 與 于2011年 月 日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，本人同意將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)按《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定條件轉(zhuǎn)讓給 .　　特此聲明　　聲明人簽字、指模：　　2018年 月 日

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)經(jīng)濟(jì)適用房可以買賣嗎，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是否有效？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權(quán)后才能有效?！督?jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定：　　一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！　《敲鞔_購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)?！　∪敲鞔_購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！　∷氖敲鞔_個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！掇k法》還規(guī)定，已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價(jià)格及合同約定回購(gòu)。享受過(guò)福利分房退回房屋前或購(gòu)買過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房屋買賣協(xié)議怎么看 如何認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力問(wèn)題?
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的認(rèn)定： 1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！钡谖迨l“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是否有效？
  答

  有合同編號(hào)，法律效應(yīng)的就有效

  全部6個(gè)回答>