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• 131****9423

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)也越來(lái)越頻繁，業(yè)主委員會(huì)在其中扮演著重要的絕色，涉及到內(nèi)部法律關(guān)系和外部法律關(guān)系。本文主要就集中于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)分析及其相關(guān)的法律依據(jù)。
  業(yè)主委員會(huì)
  業(yè)主委員會(huì)
  《條例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”?！稐l例》規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”，沒(méi)有具體規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件(物業(yè)交付時(shí)間、入住比例等)。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?！薄盎I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”
  這就是說(shuō)，如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會(huì)籌備組，業(yè)主大會(huì)就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而現(xiàn)實(shí)生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量(如存在建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、害怕失去物業(yè)管理地位等)而不愿意成立業(yè)主大會(huì)的大有人在，這樣業(yè)主委員會(huì)的組建也就不可能順利進(jìn)行。
  小區(qū)業(yè)委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，其增減和撤換由業(yè)委會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)。因身體或精神疾病無(wú)法履行職責(zé)，連續(xù)三次以上無(wú)故缺席業(yè)委會(huì)會(huì)議，有違法犯罪行為等情況的業(yè)主不能擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。小區(qū)業(yè)主應(yīng)選擇那些道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力、能夠保證工作時(shí)間、具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員，以使所有業(yè)主和住戶(hù)都享有更好的物業(yè)管理服務(wù)，擁有更好的生活環(huán)境。
  業(yè)委會(huì)委員有權(quán)參加業(yè)委會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)，有選舉和被選舉權(quán)，有參與業(yè)委會(huì)決策和進(jìn)行表決的權(quán)利，同時(shí)還有權(quán)對(duì)管委會(huì)的決策和行動(dòng)提出建議和批評(píng)。由于在小區(qū)物業(yè)管理方面比其他產(chǎn)權(quán)人和使用人付出了更多的勞動(dòng)，業(yè)委會(huì)委員可得到業(yè)委會(huì)發(fā)給的適量津貼。業(yè)委會(huì)委員的義務(wù)是遵守業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)章程和制度，認(rèn)真執(zhí)行業(yè)委會(huì)的決議，參加業(yè)委會(huì)組織的會(huì)議和活動(dòng)，并積極對(duì)業(yè)委會(huì)各項(xiàng)工作的改進(jìn)提出自己的建議。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:21:13
• 158****9513

  不能，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》第七十六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外”。
  根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第51條的規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
  業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意。　　 條例明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分和共用設(shè)施。
  因此，業(yè)主不能擅自住改非。如果要改，必須征求相關(guān)業(yè)主的同意，而且要經(jīng)業(yè)委會(huì)蓋章。之后，才能到工商部門(mén)辦理登記。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:21:01
• 155****6290

  你好,你問(wèn)的是小區(qū)的公共用地能不能賣(mài)給業(yè)主,答案是不可以。小區(qū)的公共用地比如說(shuō)公園,樓梯,過(guò)道等等,這些都是屬于全體的小區(qū)業(yè)主所有的,是屬于集體的財(cái)產(chǎn),而不是屬于物業(yè)或者某個(gè)個(gè)體的業(yè)主的。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:20:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小區(qū)公共用地能賣(mài)給業(yè)主嗎？有什么規(guī)定的嗎？
  答

  不能，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》第七十六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外”。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第51條的規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意?！　?條例明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分和共用設(shè)施。因此，業(yè)主不能擅自住改非。如果要改，必須征求相關(guān)業(yè)主的同意，而且要經(jīng)業(yè)委會(huì)蓋章。之后，才能到工商部門(mén)辦理登記。

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• 問(wèn) 業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地嗎？
  答

  住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠地，為小區(qū)公共用地，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)其擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第51條的規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意。　　由于業(yè)主對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備共同擁有所有權(quán)，共同決定如何對(duì)其使用、收益以及收益的分配等，因而業(yè)主個(gè)人或物業(yè)管理企業(yè)占用小區(qū)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括利用其經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主的同意。至于商業(yè)化經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，由共同擁有所有權(quán)的業(yè)主決定如何利用。相關(guān)法條：《物權(quán)法》第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

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• 問(wèn) 小區(qū)公共用地可以變商業(yè)用地嗎？
  答

  能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門(mén)許可。租賃合同有效，商人對(duì)土地有個(gè)收益權(quán)（根據(jù)w權(quán)法135到后面幾條）電工上。商業(yè)用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準(zhǔn)就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業(yè)用地改成房子后，租給他人20年是有效的。商業(yè)用地使用年限： 根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！　》亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

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• 問(wèn) 公共用地包括哪些??？
  答

  公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。 根據(jù)國(guó)家《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)GBJ 137—90》，公共服務(wù)設(shè)施用地分為兩大類(lèi)：一類(lèi)為居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)別以下的公共服務(wù)設(shè)施用地（歸屬為居住用地R),如托兒所、幼兒園、**、**、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。一類(lèi)為居住區(qū)及其以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地（歸屬為公共服務(wù)設(shè)施用地A)。

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• 問(wèn) 商品房拆遷公共用地怎么補(bǔ)償
  答

  由于現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度的加快，越來(lái)越多的人可能都會(huì)面臨老房拆遷的問(wèn)題。知道商品房如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償是非常重要的。一般商品房如何補(bǔ)償拆遷一般有兩種方法，一種是貨幣補(bǔ)償一種是房屋補(bǔ)償，今天就看看商品房如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償?shù)?。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~是要根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算公式：拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：1.房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。2.周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶(hù)臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼。3.獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶(hù)積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。看了本文大家是不是就清楚了關(guān)于商品房如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償了呢？如果大家面臨商品房拆遷問(wèn)題的，一定要仔細(xì)閱讀相關(guān)問(wèn)題。

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