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• 131****1983

  裝修期內(nèi)免租金 如何繳納房產(chǎn)稅
  
  大連市地稅局 王雅平
  
  問：我公司2014年1月起將一處配套公共建筑出租給某茶餐廳做經(jīng)營用，租賃期3年，每年租金10萬元。因茶餐廳需要重新裝修，因此3年的租賃期內(nèi)前半年給予其免收租金的優(yōu)惠。該公建原值200萬元，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅計稅余值的扣除比例為30%，請問我公司出租公建應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？
  
  答：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，經(jīng)營自用的房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)計算繳納，稅率為12%?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
  
  因此，上述公司與茶餐廳簽訂租賃合同，采取租期3年、前半年免收租金的租賃模式，在免收租金的前半年，應(yīng)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；在收取租金的后兩年半，應(yīng)按照租金收入從租計征房產(chǎn)稅。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅計稅余值的扣除比例為30%，該公司2014年1月~6月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝200×（1－30%）×1.2%÷12×6＝0.84（萬元）；2014年7月~12月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝10÷2×12%＝0.6（萬元）；第二年與第三年期間每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝10×12%＝1.2（萬元）。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-15 11:54:40
• 147****0125

  本文由濟(jì)南樸素稅務(wù)咨詢有限公司原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請注明出處
  
  標(biāo)題與正文、及正文的敘述之間存在諸多內(nèi)存沖突或矛盾之處，這正如豐滿理想與骨感現(xiàn)實的反差距離，在《折疊的北京》之外，廣泛存在著折疊的稅收及折疊的其他。
  
  一、合同稅務(wù)審核：裝修期
  
  1、近期較為密集地為尚在建設(shè)過程中的某商業(yè)綜合體項目提供合同稅務(wù)審核，其與大賣場、影院等重要客戶所簽訂的租賃合同中約定：1、本合同項下的進(jìn)場日為【】年【】月【】日（甲方有權(quán)對該日期進(jìn)行一次調(diào)整）進(jìn)場裝修，屆時甲方按約定向乙方交付該商鋪。2、若甲方遲延交付商鋪，則乙方的裝修期和租賃期限相應(yīng)順延?！曳较碛小?20】天的裝修期，自該商鋪交付日之次日起算。裝修期內(nèi)乙方需支付裝修押金、垃圾清運費、公用事業(yè)費（如有）、水電費，除此之外，乙方不需向甲方支付其他費用。
  
  2、依據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”，對此項風(fēng)險予以提示，并強烈建議其修訂裝修期條款，將其隱性地概括于合同收費租期之內(nèi)，以防范被額外課征房產(chǎn)稅的風(fēng)險。
  
  3、就此與客戶招商部人員電話溝通，對方對此項修訂建議并不認(rèn)同（換位思考也非常理解，好不容易定稿的文本再重新返工絕對是件令人頭疼厭煩崩潰的事情，且對名義甲方實質(zhì)談判地位處于乙方的出租方而言，一般也很難取得強勢地位的大賣場等承租方的理解與配合）：我原來就在SS公司工作，SS公司的出租合同（在裝修期相關(guān)約定上）就是這樣約定的，一直都是這樣操作，也從來沒有什么問題。
  
  我說：我們現(xiàn)在討論的是風(fēng)險也就是一種損失的可能性，SS公司一直這樣做沒有風(fēng)險但不能保證以后永遠(yuǎn)沒有，SS公司永遠(yuǎn)沒有風(fēng)險也不能代表我們沒有風(fēng)險，稅收文件上就是有這樣的規(guī)定的，我們現(xiàn)在也是從盡量地謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，既然我們已經(jīng)知道了這個風(fēng)險，而且我們也能夠通過修改下合同的約定就能規(guī)避這個風(fēng)險，為什么還放任這個風(fēng)險存在呢？（不同行業(yè)有不同的思維模式和思路站位，向豪放派向前沖的招商部銷售人士敘述并令對方理解一個謹(jǐn)慎性深入骨髓的婉約財稅專業(yè)人的思路，也是一件猶如伸手不見五指之黑夜里暗送秋波般困難無效的事情）
  
  4、客戶問：我們這邊的shoppingmall預(yù)定到2018年5月才綜合竣工驗收備案、才開業(yè)，現(xiàn)在租賃合同中體現(xiàn)的裝修期均在2018年5月之前即綜合竣工之前，這個時間段的裝修也須交納房產(chǎn)稅嗎？
  
  5、這是個直擊CPU的問題：在全部或多數(shù)情形下，以外部顧問角色的合同外部審核，基本上是個學(xué)習(xí)（合同描述事項與合同文本的表面學(xué)習(xí)、合同牽涉行業(yè)與法律政策的深層學(xué)習(xí)）和思考（提出稅收與非稅收問題、并加以閱讀思考和努力獲取答案）的過程，但這個過程基本上是在黑箱、在CPU之中來完成的，而之于客戶的顯示器輸出界面，則是僅以稅務(wù)專業(yè)為站位或本位，以謹(jǐn)慎性來盡力揭示來自于稅收政策或稅收征管的風(fēng)險，即使對此項風(fēng)險的認(rèn)定，在法理層面自身并不認(rèn)同。
  
  即：出于虛榮心、突出專業(yè)性和強調(diào)風(fēng)險等考慮，CPU中思辨的過程被省略或扭曲了，內(nèi)心的認(rèn)知和外觀的輸出產(chǎn)生了悖離，所見非所得，折疊產(chǎn)生三維，三維增加界面，不同界面針對不同受眾，以客戶、以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，這也是其合理存在的地方。
  
  二、裝修期 PK 免租期：CPU的內(nèi)部運行
  
  1、什么叫租賃？——裝修期是否屬于租賃期？
  
  《合同法》第212條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第52條：房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為?
  
  租賃是租賃物交付給承租人使用（本人使用或轉(zhuǎn)租他人使用）并據(jù)此獲取收益，由此可推導(dǎo)出：交付時的租賃物應(yīng)滿足承租人基于特定用途的基本使用要求，即使承租人須為滿足其特定經(jīng)營需要而進(jìn)行了前期裝修等準(zhǔn)備工作，也應(yīng)是特定化個性化的（如咖啡館藝術(shù)性的裝修等），而這個基本的使用要求，應(yīng)該就是達(dá)到了房屋建設(shè)的基本交付要求，至少應(yīng)滿足以下法條的強制性要求：
  
  《建筑法》第61條：建筑工程竣工驗收后,方可交付使用,未經(jīng)驗收或者驗收不合格的不得交付使用?！断婪ā返?0條：必須經(jīng)公安消防機關(guān)進(jìn)行消防驗收,未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用——《商品房屋租賃管理辦法》第6條：有下列情形之一的房屋不得出租：……(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；
  
  其標(biāo)志就是取得了綜合竣工驗收備案，否則承租人就無法實現(xiàn)其通過承租來使用和收益的合同目的，**高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第8條：因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:……(三)租賃房屋具有違反法律?行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?
  
  因此：在取得綜合竣工驗收備案之前的裝修期并不屬于租賃期，因其并不滿足租賃物的基本使用要求，也不滿足法律的系列強制性要求。
  
  2、預(yù)約合同：綜合竣工驗收備案之前的裝修期
  
  綜合竣工驗收備案之前的裝修期的系列約定，實際上構(gòu)成了一個預(yù)租，即屬于合同法上的預(yù)約合同（只是在多數(shù)情形下，如客戶為文本和敘述上的簡便，與本約合同合二為一，在同一租賃合同中記載），此項預(yù)租因并無“交付”行為，故并不違反上引《建筑法》等系列強制性條件，合同法及司法實務(wù)上，均認(rèn)定此項并不違反法律?行政法規(guī)的強制性規(guī)定（合同法司法解釋上的“效力性規(guī)范”而非“管理性規(guī)范）,不具備法定無效要件，故尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同是有效的?
  
  當(dāng)然，部分省市對商品房預(yù)租也進(jìn)行了適當(dāng)?shù)臈l件限制，如《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第九條：……出租在建房屋的,應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)商品房預(yù)售的條件?
  
  因此：在取得綜合竣工驗收備案之前的裝修期等相關(guān)約定，屬于有效的預(yù)約合同，即使此時交由承租人進(jìn)行安裝空調(diào)、電梯、消防等系列設(shè)施及裝修，因此項轉(zhuǎn)移占有并不構(gòu)成租賃合同項下的“交付”行為，并不屬于租賃。
  
  3、添附：房屋的共建共有
  
  承租人在綜合竣工驗收備案之前所投入的系列裝修甚至是建造投入，屬于法律意義上的“添附”行為，**高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）針對單方或雙方違約、是否形成附合等多種情形均做了相關(guān)的規(guī)定。我們可簡化理解為：
  
  對承租人已經(jīng)形成附合的建造或裝修投入，可理解為承租人后續(xù)加入了房產(chǎn)的建造活動——在有些租賃合同中，承租方須承擔(dān)安裝空調(diào)、電梯、消防等系列設(shè)施的投入，即如果沒有承租人的后續(xù)建造和裝修活動，標(biāo)的物就無法達(dá)到消防等專項驗收要求，無法綜合竣工驗收備案，無法達(dá)到使用要求——而形成了房產(chǎn)的共同建設(shè)并共同所有的狀態(tài)。
  
  因此：對承租人的建造裝修投入將形成房產(chǎn)的共同所有狀態(tài)，應(yīng)考慮是否對承租人依其所投入而擁有的形成不動產(chǎn)部分依房產(chǎn)原值來征收房產(chǎn)稅，而不應(yīng)依免租期的稅收規(guī)定來對出租人征收。當(dāng)然因承租人并非房產(chǎn)登記上的法律所有人，目前所見到的二個省市的地方性稅收文件，對此做出了完全相反的認(rèn)定。但此是另外一個話題，不作討論。
  
  4、免租期：權(quán)力邊界只在租賃期之內(nèi)
  
  4-1、如前述：（1）租賃只有在房產(chǎn)達(dá)到滿足合同目的的基本使用要求才具備啟動的條件，其外在標(biāo)志可簡化為綜合竣工驗收備案；（2）在房屋完工前的裝修期等約定屬于預(yù)租合同，即使由承租人占有也不構(gòu)成租賃合同下的“交付”行為，而屬于承租人加入后續(xù)建造裝修過程。
  
  4-2、免租期的邏輯本義應(yīng)為在租賃期之中僅是表面看免收租金而矣，即其應(yīng)限于租期之內(nèi)，而租賃期開始應(yīng)該以綜合竣工驗收備案之后的“交付”行為完成為標(biāo)志，故免租期與（項目驗收備案前的）裝修期在法律意義上完全不同，不應(yīng)適用同一稅收政策。
  
  4-3、免租期無限越界，延伸到綜合竣工驗收備案后的“交付”行為之前，將產(chǎn)生與既有稅政的沖突
  
  《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）：一、……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅?！魧⒀b修期認(rèn)定為免租期，則將導(dǎo)致對尚處建造過程中的存貨類科目“開發(fā)成本”來依原值課征房產(chǎn)稅的怪異和不合法的結(jié)果。
  
  說明：本文限定情形為地產(chǎn)企業(yè)合法新建商業(yè)地產(chǎn)，對已經(jīng)竣工驗收的既有房產(chǎn)的后續(xù)出租與裝修，違法建筑或已經(jīng)建成但未經(jīng)竣工驗收備案房產(chǎn)的出租，并不在本論述范圍之內(nèi)。
  
  三、裝修期：顯示器的輸出結(jié)果
  
  即使有以上的論述分析來認(rèn)定裝修期并非免租期，不應(yīng)要求對此期間依房產(chǎn)原值來繳納房產(chǎn)稅，但**后的輸出結(jié)果仍然是建議客戶修訂此項裝修期約定，將其無形隱含于建造期間或租賃期間之內(nèi)，這是學(xué)理向現(xiàn)實的妥協(xié)：縱使您分析得邏輯嚴(yán)密頭頭是道，也難抵征管中稅務(wù)人員拿這個既有的稅收文件不分青紅皂白地向您頭上一套：“補稅了，拿錢”，又會是一塊稅收損失或諸多精力口舌的好掙扎，子曰：君子不立于危墻之下，找個安全的地方做個呆萌的吃瓜群眾，圍觀并默默支持其他納稅企業(yè)用自己飛蛾投火式的悲劇與勇士的沖撞行為，推進(jìn)中國稅收法治的進(jìn)步，然后欣欣然地搭個順風(fēng)車。

  查看全文↓ 2018-07-15 11:53:23
• 148****3794

  根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：
  ……
  第三條　房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
  第四條　房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。
  ……
  所以免租期仍然需要繳納房產(chǎn)稅，不過不是按租金來計算，而是按房產(chǎn)原值計算罷了。

  查看全文↓ 2018-07-15 11:52:48

相關(guān)問題

• 問 ?? 裝修期內(nèi)免租金?如何繳納房產(chǎn)稅
  答

  　　繳納房產(chǎn)稅方法：　　到稅務(wù)局去交房產(chǎn)稅，需要帶房產(chǎn)證以及身份證。　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?！　》慨a(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價或從租兩種情況：　　（1）從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值；　?。?）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%?！　》慨a(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%?！　》慨a(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：　?。?）以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的　　應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）　　（2）以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的　　應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)。

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• 問 ??免租租金交房產(chǎn)稅嗎
  答

  《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）明確，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)期間免收租金與房產(chǎn)無租使用有著本質(zhì)的區(qū)別：出租人在整個租賃期不向承租人收取任何費用即為房產(chǎn)無租使用；而期間免收租金雖然在免收租金期間沒有租金收入，但出租人的**終目的還是獲得租金，因此免收租金期間仍屬于房產(chǎn)出租期，該房產(chǎn)屬營業(yè)用房，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)期間免收租金與房產(chǎn)無租使用的房產(chǎn)稅納稅人都是產(chǎn)權(quán)所有人，稅款實際承擔(dān)者分別為產(chǎn)權(quán)所有人和無租使用單位或個人。因此，免租期間應(yīng)由商場按照商場房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

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• 問 ?? 房產(chǎn)稅租金如何計算
  答

  一般納稅人出租不動產(chǎn)，增值稅稅率10%，銷項稅=含稅租金÷（1+10%）×10%；個人和小規(guī)模納稅人出租住房，減按1.5%計征增值稅，應(yīng)交增值稅=含稅租金÷（1+5%）×1.5%；個人和小規(guī)模納稅人出租非住房，征收率5%，應(yīng)交增值稅=含稅租金÷（1+5%）×5%。

  全部4個回答>
• 問 房產(chǎn)稅怎么繳納? 房產(chǎn)稅如何繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1. 個人持有住宅的不用交納房產(chǎn)稅，，只有將房屋作為辦公營業(yè)廠地使用時，就需要交納的稅費，按規(guī)定是應(yīng)該由房屋持有人交納，2.和房東簽定租賃合同時，如果未明確房產(chǎn)稅的義務(wù)繳稅人時，應(yīng)該有房屋所有人繳納房產(chǎn)稅，

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• 問 ?? 租金收入如何申報房產(chǎn)稅
  答

  房產(chǎn)稅有兩種計稅方法：①從價計稅：1.2%；②從租計稅：12%對經(jīng)營自用的房屋——以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)從價計征：年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%對于出租的房屋——以租金收入為計稅依據(jù)從租計征：應(yīng)納稅額＝租金收入×12%

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