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• 151****1812

  不能，必須經(jīng)由業(yè)主大會審議批準(zhǔn)，采取公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司

  查看全文↓ 2018-07-14 21:06:09
• 157****4293

  首先，業(yè)主委員會無權(quán)選擇物管和決定用何方式招聘物管，需要通過業(yè)主大會表決通過。
  招聘物管的方式，政府鼓勵(lì)實(shí)施公開招投標(biāo)但無強(qiáng)制性要求。在招聘公開程度上可登報(bào)公開招標(biāo)也可有目標(biāo)地進(jìn)行邀請招標(biāo)。評標(biāo)方式上：可以全體業(yè)主投票、專家評標(biāo)業(yè)主定標(biāo)、業(yè)主代表評標(biāo)。
  招聘物管過程缺乏應(yīng)有的透明度，都會給業(yè)委會的委員們帶來無止境的投訴和不滿，建議不要在此問題上輕易試水。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:06:04
• 136****6356

  業(yè)委會和業(yè)主大會有權(quán)招聘新的物業(yè)。
  根據(jù)中國《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱為條例）關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織，履行下列六大職責(zé)：
  1．制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
  2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
  3．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
  4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
  5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
  6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
  《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行以下五項(xiàng)職責(zé)：
  1．召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  4．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
  5．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
  因此，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》六大職責(zé)中第三條，業(yè)委會和業(yè)主大會有權(quán)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:05:57

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主委員會招聘新物業(yè)公告怎么寫
  答

  業(yè)主委員會關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告提要：目前已有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與本小區(qū)的選聘活動，分別為；上海/物業(yè)有限公司、上海新/集團(tuán)大樓物業(yè)有限公司、上海/物業(yè)管理有限公司。更多 資料房 地產(chǎn) e網(wǎng) 　　業(yè)主委員會關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告　　第二屆業(yè)主委員會［2012］05號　　上海/物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其自身發(fā)展需要不再與本物業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，前合同已于2012年5月31日到期，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在/區(qū)住房保障和房屋管理局的指導(dǎo)下，本小區(qū)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。現(xiàn)將選聘方案公告如下：　　擬選聘物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等級：3 級及以上　　物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：3級（和目前管理等級相同）　　物業(yè)服務(wù)合同期限：2年　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：采用各自獨(dú)立報(bào)價(jià)并公示　　**終表決方案：業(yè)主實(shí)名制投票表決　　目前已有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與本小區(qū)的選聘活動，分別為；上海/物業(yè)有限公司、上海新/集團(tuán)大樓物業(yè)有限公司、上海/物業(yè)管理有限公司。現(xiàn)將3家企業(yè)的資質(zhì)、公司業(yè)績情況公示，歡迎業(yè)主進(jìn)行實(shí)地考察并將書面意見反饋給業(yè)主委員會。8月初將公示3家公司的報(bào)價(jià)，并進(jìn)行實(shí)名制投票，從中選擇一家公司作為本小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)?！　∫庖娀厥辗绞剑骸　?）投到設(shè)在門衛(wèi)室的意見回收箱　　2）發(fā)電子郵件到：zz　　特此公告　　上海市/區(qū)花園村/業(yè)主委員會　　2012年7月16日　　三家物業(yè)管理企業(yè)基本情況　　上海/物業(yè)管理有限公司業(yè)績　　上海/物業(yè)管理有限公司業(yè)績　　上海/物業(yè)管理有限公司業(yè)績

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• 問 ??業(yè)主委員會可以罷免物業(yè)嗎？物業(yè)有權(quán)罷免業(yè)主委員會委員嗎?
  答

  明確的說 無權(quán)業(yè)委會是全體業(yè)主選出來代表全體業(yè)主的機(jī)構(gòu)，業(yè)委會委員是具體執(zhí)行人。物業(yè)公司是小區(qū)全體業(yè)主請來管理公共區(qū)域的管家。請問管家有權(quán)罷免主人的代表人嗎？物業(yè)對業(yè)委會委員選舉存在異議的，應(yīng)該收據(jù)證據(jù)交到房管局，只有當(dāng)房管局對小區(qū)的業(yè)委會產(chǎn)生宣布違法或不合法時(shí)，業(yè)委會委員才能罷免或由業(yè)委會內(nèi)部自己進(jìn)行罷免。業(yè)委會委員的任職、罷免都也物業(yè)公司無關(guān)。這就好像你物業(yè)公司要去罷免微軟的總裁一樣，除非你有他的違法證據(jù)。。。。。。。。。。。。

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• 問 什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會怎么產(chǎn)生?
  答

  什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個(gè)樓委會推選代表，集中而成業(yè)委會；這樣方式形成的業(yè)委會，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。什么樣的業(yè)主可以任職？業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五） 具有一定的組織能力；

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• 問 ??業(yè)主委員會可以罷免物業(yè)嗎？有權(quán)罷免業(yè)主委員會委員嗎?
  答

  你好,業(yè)主委員會委員違反相關(guān)規(guī)章的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。

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• 問 ??業(yè)主委員會可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對物業(yè)不滿可以罷免嗎？
  答

  更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財(cái)務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。（五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

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