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• 157****3400

  【案情】劉某準(zhǔn)備申請(qǐng)一處宅基地建房，后王某得知，因王某也想在此處建房，便提出用其承包地和李某進(jìn)行兌換，并說(shuō)劉某在公路邊的土地多，還可以再申請(qǐng)。劉某看到王某用來(lái)兌換的土地不但多而且地質(zhì)也好，經(jīng)過(guò)深思熟慮后，答應(yīng)了王某。王某便請(qǐng)來(lái)了同村的部分村民及村委會(huì)成員，簽訂了土地兌換合同，村委會(huì)成員及部分村民也在合同上簽了字。之后，王某申請(qǐng)建房時(shí)，因沒有在規(guī)劃范圍內(nèi)，王某申請(qǐng)無(wú)法得到批準(zhǔn)，于是王某將兌換的土地交給了劉某，要求劉某返還其承包地，而劉某未歸還，王某便以劉某侵權(quán)為由起訴到法院。 【分歧】農(nóng)村土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，對(duì)此有三種意見: 第一種意見認(rèn)為，劉某構(gòu)成侵權(quán)，王某與劉某的土地兌換協(xié)議無(wú)效，劉某應(yīng)當(dāng)返還并承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。 第二種意見認(rèn)為，劉某沒有構(gòu)成侵權(quán)，王某與劉某的土地兌換協(xié)議有效，劉某無(wú)需返還王某的承包地。 第三種意見認(rèn)為，劉某構(gòu)成侵權(quán)，王某與劉某的土地兌換協(xié)議有效，劉某應(yīng)當(dāng)返還并承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。 【評(píng)析】筆者同意第三種意見，理由是: 首先，劉某與王某之間構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系，王某與劉某的土地兌換協(xié)議有效。劉某準(zhǔn)備申請(qǐng)一處宅基地建房，后王某得知，因其也想在此處建房，便提出用其承包地和李某進(jìn)行兌換，簽訂了土地兌換合同。雖然該塊土地是將來(lái)是用做宅基地，在未審批之前還是劉某的承包地，應(yīng)此雙方的兌換行為應(yīng)認(rèn)定為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條第三、四款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！薄睹穹ㄍ▌t》第80條第三款規(guī)定:“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。但《土地管理法》第63條為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題提供了法律上的依據(jù)?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?，由此可見農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。本案中，王某實(shí)際上沒有用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓行為有效。 其次，劉某與王某之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是法定可以解除的合同。《合同法》第九十四條:“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”這是法定解除。本案中王某用其承包地和劉某進(jìn)行兌換目的是想在此處建房，之后，因沒有在規(guī)劃范圍內(nèi)，王某無(wú)法得到批準(zhǔn)，可以認(rèn)為不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故應(yīng)屬于法定解除合同。 **后，劉某構(gòu)成侵權(quán)，劉某應(yīng)當(dāng)返還并承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。劉某與王某之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是法定可以解除的合同，合同當(dāng)事人還需要按照一定的法定程序，行使合同解除權(quán)?！逗贤ā返诰攀鍡l第一款“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。”第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！?。同時(shí)合同法第九十六條對(duì)當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的程序做了明確的規(guī)定，當(dāng)約定解除或法定解除的條件成就，一方當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。不必與對(duì)方協(xié)商，也不必經(jīng)對(duì)方同意，只要通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同便告解除，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系便告終止。合同的解除權(quán)屬于形成權(quán)，當(dāng)事人可以約定解除權(quán)行使的期限，期限屆滿當(dāng)事人怠于行使的，解除權(quán)消滅。當(dāng)事人沒有約定或是法律也沒有規(guī)定解除權(quán)行使期限的，非受不可抗力影響的當(dāng)事人或者違約一方的當(dāng)事人為明確自己的義務(wù)是否還需要繼續(xù)履行，可以催告對(duì)方當(dāng)事人行使解除權(quán)。對(duì)方即享有解除權(quán)的當(dāng)事人在催告后的合理期限內(nèi)不行使解除的，該權(quán)利消滅，合同關(guān)系繼續(xù)存在，當(dāng)事人仍然要按合同履行義務(wù)。本案中，王某將兌換的土地交給了劉某，要求李某返還其承包地，應(yīng)視為主張了行使了解除權(quán)，而李某未歸還，可以認(rèn)定劉某構(gòu)成侵權(quán)。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:38:25
• 132****4601

  近日，鎮(zhèn)雄縣人民法院審結(jié)了一起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，法院判決雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。
  
  張甲系常某與張某之女，張某因病去世后，常某作為戶主承包土地4.5畝。2015年6月22日，張甲與羅某等五人達(dá)成《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以51000元將承包地的一部份轉(zhuǎn)讓給羅某等五人建房。2015年8月，常某在張甲已轉(zhuǎn)讓的土地內(nèi)建房時(shí)被羅某等人阻止，常某便向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張甲將其家庭共同承包的土地有償轉(zhuǎn)讓給羅某建房，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，遂判決該《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，由張甲退還羅某等人轉(zhuǎn)讓金51000元；由羅某等人將受讓土地退還承包人常某和張甲。
  
  我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。（鎮(zhèn)雄縣人民法院）
  
  

  查看全文↓ 2018-07-14 17:37:55
• 148****0551

  違約條款約定不明，時(shí)候可協(xié)商，達(dá)不成協(xié)議的，可以主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)，以實(shí)際損失為準(zhǔn)。此時(shí)還有個(gè)與有過(guò)失的問(wèn)題，即在這四年中，守約方應(yīng)當(dāng)盡力避免損失的擴(kuò)大，這是其不真正義務(wù)。賠償包括可得利益。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:37:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?農(nóng)村土地使用權(quán)需要怎么去轉(zhuǎn)讓?
  答

  這是不允許的。農(nóng)村土地和宅基地屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有。不對(duì)外部戶籍人員辦理。《房屋登記規(guī)定》：第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！掇r(nóng)村土地承包法》第五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要什么手續(xù)？
  答

  農(nóng)村土地使用權(quán)證過(guò)戶需要到當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦理，過(guò)戶所需要提供的材料：1、轉(zhuǎn)讓方的原土地使用證原件2、已過(guò)戶后買受人的房產(chǎn)證原件及復(fù)印件3、買賣雙方身份證原件及復(fù)印件4、轉(zhuǎn)讓契稅（縣財(cái)政收取）及營(yíng)業(yè)稅等（地稅局收?。?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問(wèn) ??農(nóng)村土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要哪些手續(xù)？
  答

  農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓主要是不可以用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，僅可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)部成員。土地管理法第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！　∞r(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！　∞r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后可以違約嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  1、如果轉(zhuǎn)讓合法，就不能收回，否則就可以收回。本案轉(zhuǎn)讓的土地屬于集體土地，且系農(nóng)用地，因土地轉(zhuǎn)讓行為系私下行為，未辦理相關(guān)許可手續(xù)，且轉(zhuǎn)讓之后改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，因此，土地轉(zhuǎn)讓行為是違法的。違法的土地轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效的，因此可以請(qǐng)求返還土地，但因轉(zhuǎn)讓方明知對(duì)方受讓土地是要建房的，所以轉(zhuǎn)讓方也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、戶主與土地使用權(quán)人之間并沒有必然的聯(lián)系。爸爸雖然是戶主，但卻不是土地使用權(quán)人，因此，爸爸的簽字轉(zhuǎn)讓行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，系效力待定的行為，如果真正的土地使用權(quán)人不追認(rèn)，爸爸的簽字行為就是無(wú)效的。因此轉(zhuǎn)讓協(xié)議也是無(wú)效的。3、房子壓了你家土地（應(yīng)該是耕地吧？），系違法用地，相關(guān)建筑屬于違法建筑，可以要求有權(quán)單位強(qiáng)制拆除。4、綜合本案情況，如果對(duì)方建房未辦理用地許可、規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，那么，轉(zhuǎn)讓方維權(quán)的難度就不大，但如果對(duì)方辦理了合法的用地、房產(chǎn)手續(xù)，那么維權(quán)的難度就大了，因?yàn)槭紫纫疾鞂?duì)方所辦手續(xù)的合法性。所以本案維權(quán)的起點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)方現(xiàn)在是否取得了土地使用證、房產(chǎn)證等合法證件。

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• 問(wèn) 農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎?
  答

  你裝讓給誰(shuí)都是合法的。如果這塊地承包關(guān)系不明確，可能需要村委確權(quán)才行。

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