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• 145****0003

  1.依據(jù)民法通則相關(guān)規(guī)定，未成年人具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但并非不受他人干涉。未成年人沒有完全民事行為能力，其民事行為要受到監(jiān)護(hù)人的監(jiān)督和保護(hù)。
  不滿十周歲的是無民事行為能力人，由其監(jiān)護(hù)人代理其進(jìn)行民事活動(dòng)；年滿十周歲不滿十八周歲的是限制行為能力人（年滿16周歲未滿18周歲以自己的勞動(dòng)作為主要收入來源的是完全民事行為能力人），可以自行進(jìn)行行為能力內(nèi)的行為。
  除純獲利益的行為外，需由監(jiān)護(hù)人代理而自行進(jìn)行的民事法律行為其效率待定，需監(jiān)護(hù)人追認(rèn)才生效，相對(duì)人可催告。
  2.你的這種情況是處分未成年人財(cái)產(chǎn)，一般都是由法定監(jiān)護(hù)人處置，且是為未成年人利益的情況下處置。所以，你要處置女兒房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)是需要證明是為她利益考慮的。
  3.房管局對(duì)為了未成年人利益而為的房產(chǎn)過戶應(yīng)該是允許的，我們辦過一個(gè)案子，案子中未成年人名下有房產(chǎn)，為了給該未成年人治病，經(jīng)過該未成年人書面同意，房管局是可以辦理的。具體的，你可以詳細(xì)咨詢房管局。
  房產(chǎn)證上有未成年人名字的過戶條件多：
  1、孩子監(jiān)護(hù)人簽字。
  2、孩子身份證或者戶口本.
  3、監(jiān)護(hù)人提供另外一套房子的證明。
  4、到公證處做拒絕保證書
  根據(jù)交易核心的規(guī)定，在交易過戶時(shí)，交易核心需要未成年人的法定監(jiān)護(hù)人到場簽字，即未成年人的父母必須到場簽字。
  表面上看，這個(gè)并不困難，但如果父母離婚，交易過戶就不簡單。如果父母離婚后，不直接撫養(yǎng)孩子的一方往往不予配合，導(dǎo)致房產(chǎn)無法出售，產(chǎn)權(quán)人無法真正實(shí)現(xiàn)自己對(duì)房屋的處置權(quán)利。
  因此，買方購買上述類型房產(chǎn)時(shí)，首先，要問清楚孩子的父母是否都能到場簽字。其次，買方如果碰到未成年產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)護(hù)人不配合簽字的情況，首先可以通過訴訟的方式，要求賣方履行雙方簽訂的《買賣合同》，屆時(shí)法庭會(huì)評(píng)估本次房屋出售是否對(duì)未成年產(chǎn)權(quán)人有利，如果有利，則法庭會(huì)支持買方的訴請(qǐng)。此時(shí)，買賣雙方可以憑著法院出具的調(diào)解書或者判決書，前往交易核心辦理過戶手續(xù)，交易核心一般會(huì)予以認(rèn)可并同意辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。
  值得注意的是，賣方出售房屋的真實(shí)目的，往往是法庭考量出售行為對(duì)未成年產(chǎn)權(quán)人是否有利的重要參考，如房屋出售所獲得的前款是直接用于孩子出國教育或孩子的疾病治療等直接讓孩子受益的目的，往往會(huì)得到法庭認(rèn)可，否則很難認(rèn)定出售行為能得到法庭認(rèn)定。所以，買方購房時(shí)一定要仔細(xì)查明。
  但是未成年人只有繼承和受贈(zèng)能力而沒有購買能力！
  你這種情況只可以辦理房產(chǎn)贈(zèng)與。而且房產(chǎn)交易需要交一系列稅費(fèi)，房產(chǎn)贈(zèng)與就不用。所以即使等你女兒成年了，可以辦理房屋交易了，還是贈(zèng)與比較合理。
  以下是一些流程和規(guī)定：
  （1）房屋贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。按照有關(guān)法律規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。
  （2）房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等材料，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。
  （3）辦理公證。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證手續(xù)。
  （4）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易核心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移過戶登記，并提交下列材料：過戶申請(qǐng)書、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書及公證書、有關(guān)稅費(fèi)的收據(jù)。
  （5）贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書面贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈(zèng)人的，根據(jù)較高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:32:26
• 157****2892

  　　未成年人的房產(chǎn)證進(jìn)行過戶或者加名他人都不可以。辦理未成年人名字房產(chǎn)證，如果在房產(chǎn)證添加其他人名字，被添加人就是住房共有人，這樣未成年人名下房產(chǎn)份額就勢必減少，對(duì)未成年人權(quán)益形成損害。這樣是不會(huì)被允許的。
  　　《房屋登記辦法》：
  　　第十四條
  　　未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。
  　　《民法通則》：
  　　第十八條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
  　　監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。
  　　監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請(qǐng)，撤銷監(jiān)護(hù)人的資格。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:32:08
• 146****2839

  房產(chǎn)證上有孩子的名字，辦理具體事宜的手續(xù)及注意事項(xiàng)如下：
  
  　　首先需要攜帶父母身份證、戶口本、結(jié)婚證、小孩的戶口本、出生證明、房產(chǎn)證等原件到公證處辦理未成年人監(jiān)護(hù)公證，保證不侵犯未成年人的利益；
  
  　　如未能提供出生證明的原件，也可以到醫(yī)院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結(jié)果代替出生證明；
  
  　　由于業(yè)主是未成年人，房產(chǎn)交易時(shí)并不需要孩子到交易現(xiàn)場，但其父母需持公證書、房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、孩子的出生證明及孩子的戶口本到房管局辦理交易過戶手續(xù)

  查看全文↓ 2018-07-13 23:31:51
• 147****2077

  “娃娃房”能不能賣？
  一般來說，如果房產(chǎn)證上有子女的名字：
  1. 子女未成年時(shí)，除為了孩子的利益外，不得處置，買賣時(shí)必須經(jīng)過小孩的同意，是因?yàn)樽鳛樾『⒌谋O(jiān)護(hù)人，必須證明買賣是為了利于小孩不損害其利益；
  2. 孩子成年后，處置行為需要經(jīng)過家長和孩子一致同意。
  房子是大人和小孩的共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過孩子的同意才能賣掉。如果小孩還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對(duì)自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。監(jiān)護(hù)人(父母)必須是為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，比如被監(jiān)護(hù)人因教育、出國、重大疾病費(fèi)用出現(xiàn)困難，并提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料。
  因此，有兩種情況是：等小孩年滿18歲后，并經(jīng)小孩同意再處理房子，或者到公證處出具相關(guān)公證才能交易該套房產(chǎn)。
  “娃娃房”如何交易？
  首先需要攜帶父母身份證、戶口本、結(jié)婚證、小孩的戶口本、出生證明、房產(chǎn)證等原件到公證處辦理未成年人監(jiān)護(hù)公證，保證不侵犯未成年人的利益；父母以上述理由處置未成年人房產(chǎn)的，必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格，和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經(jīng)公證處公證。
  如未能提供出生證明的原件，也可以到醫(yī)院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結(jié)果代替出生證明；由于業(yè)主是未成年人，房產(chǎn)交易時(shí)并不需要孩子到交易現(xiàn)場，但其父母需持公證書、房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、孩子的出生證明及孩子的戶口本到房管局辦理交易過戶手續(xù)。
  另外，父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
  我國《房屋登記辦法》規(guī)定：“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證?！钡珒H讓未成年人的監(jiān)護(hù)人出具一個(gè)“書面保證”，顯然不足以約束未成年人的監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)亂處理的行為。而有些未成年人的監(jiān)護(hù)人處理未成年人的房產(chǎn)發(fā)生了糾紛，還會(huì)將本來屬于自己的責(zé)任向登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)嫁，認(rèn)為登記機(jī)關(guān)沒有盡到審查義務(wù)。所以對(duì)于“娃娃房”，登記機(jī)關(guān)只能通過加高門檻來減輕責(zé)任。
  比如，廣州市規(guī)定未成年人的監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由有關(guān)單位或團(tuán)體出具關(guān)于監(jiān)護(hù)人資格和監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人利益的證明；武漢市規(guī)定未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾對(duì)其被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
  國外也有相似的做法，比如德國民法典規(guī)定，監(jiān)護(hù)人以未成年人名義開始的新的經(jīng)營事務(wù)、訂立合同和實(shí)施單方法律行為必須經(jīng)家庭法院批準(zhǔn)才可實(shí)施。由于我國缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，各地的做法又不統(tǒng)一，這種具體操作層面的做法往往因?yàn)闆]有法律規(guī)定而受到質(zhì)疑。
  解決“娃娃房”問題，一方面要在房屋登記窗口處加強(qiáng)法律宣傳，讓登記“娃娃房”的父母在登記之前，對(duì)登記的風(fēng)險(xiǎn)和后果有一定的了解；另一方面，對(duì)確屬于未成年人的房產(chǎn)，也要加強(qiáng)保護(hù)，特別是要完善未成年人房屋轉(zhuǎn)移登記的法律規(guī)定，加大對(duì)監(jiān)護(hù)人是不是“為被監(jiān)護(hù)人利益”的審查力度。
  加名容易去名難
  如果后悔了，想要把子女的名字從房產(chǎn)證上去掉也是可以的。房產(chǎn)證上是父母和孩子兩個(gè)人的名字，若要將小孩的名字從房產(chǎn)證上去掉，一般的做法是將小孩所擁有的房產(chǎn)份額歸并給父母?？梢圆扇≠I賣或者贈(zèng)與兩種方式，買賣只需兩人到交易中心簽訂合同辦理過戶手續(xù)，贈(zèng)與需要先到公證處辦理贈(zèng)與手續(xù)后再到交易部門辦理過戶手續(xù)。
  如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈(zèng)與。近期由于公證費(fèi)下調(diào)，贈(zèng)與的成本支出在一定程度上減少。
  去孩子的名字分兩種情況：
  1. 孩子有身份證，已成年，可以做買賣和贈(zèng)與2種方式，那么哪種比較便宜，買賣呢就看您的產(chǎn)權(quán)：是普通住宅還是非普通住宅？是否滿五年？因?yàn)樗U納的營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅不同。贈(zèng)予呢：產(chǎn)生的費(fèi)用為公證費(fèi)和契稅，公證費(fèi)為現(xiàn)在是評(píng)估值的1%，但贈(zèng)予后再出售的話，每個(gè)交易中心的政策又不同，有的是強(qiáng)征20%的個(gè)稅。契稅都是評(píng)估值的3%。隨后看產(chǎn)權(quán)證上幾個(gè)人名字，若3個(gè)人名字，則為1/3份額買賣或贈(zèng)予。
  2. 孩子有身份證（現(xiàn)在小孩一出生就有身份證了）,未成年，那么就麻煩了，未成年人是受保護(hù)的，不能贈(zèng)予，只能做次份額買賣了。
  3. 評(píng)估，一般類似去名字的買賣交易中心會(huì)比市場價(jià)來得低點(diǎn)
  贈(zèng)與流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈(zèng)與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈(zèng)與是不限購的，不需要做購房資格審查。
  贈(zèng)予手續(xù)：
  （一）贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書面合同，即贈(zèng)予書。
  （二）受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書及公證書和契稅收據(jù)。贈(zèng)予人將房屋交付受贈(zèng)人。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:31:34

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  房產(chǎn)證上可以只寫小孩的一個(gè)名字（未滿十八周歲），不過萬一你要在孩子未成年期間，想買房就會(huì)遇到一些麻煩，未成年人不能親自到場辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，需要監(jiān)護(hù)人辦理相關(guān)手續(xù)。和辦里未成年人房產(chǎn)權(quán)屬登記相比，辦理未成年人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)就要復(fù)雜些，根據(jù)《民法通則》規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。也就是說，除非將出賣孩子房產(chǎn)獲得的款項(xiàng)用于孩子的讀書、留學(xué)、治病等事項(xiàng)，否則你無權(quán)處理這套房產(chǎn)。當(dāng)然，如果你認(rèn)為自己出售這套房產(chǎn)確實(shí)是為了孩子的利益，那么，你就必須到公證機(jī)關(guān)做這方面的聲明公證。有了公證后，你才有可能為孩子出售這套房產(chǎn)。所以**好不要在房產(chǎn)證上單獨(dú)寫孩子一個(gè)人的名字。

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