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• 156****2638

  商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設施會更完善，相應物業(yè)費相對也會高一些。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:33:47
• 153****4974

  一、從土地證上看，土地性質(zhì)不一樣，一個是商住兩用，一個是住宅用地。
  二、從產(chǎn)權(quán)上看，商住兩用產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年。
  三、從居住環(huán)境來說，商住兩用樓適合辦公，開公司，不適宜居住，因為你樓上樓下是各種舞蹈班培訓班公司，進出的人比較雜，而純住宅就不存在這樣的問題。
  四、從小區(qū)環(huán)境來說，純住宅的小區(qū)，小區(qū)環(huán)境比較好，有景觀、花園，而商住兩用的樓，為了方便辦公的進出，一般都在馬路邊，并且進了大門就到樓口，沒什么小區(qū)環(huán)境。純手打 希望能幫到你。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:33:04
• 135****7961

  商住兩用的土地使用年限50年,住宅是70年。區(qū)別二:再出售時商住兩用的房子需要繳納增值稅。二普通住宅不用。區(qū)別三:目前的限購令中普通住宅受限購,商住兩用的不限購。區(qū)別四:商住兩用的房子可以注冊公司。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:32:39
• 147****8812

  當然算

  查看全文↓ 2018-07-13 10:32:18

相關(guān)問題

• 問 商住兩用 算名下自有住房嗎？
  答

  1.商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年，而普通住宅的使用年限一般是70年?！　?.未來使用費用不確定。商住兩用型住宅水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納?！　?.商住兩用型住宅和普通住宅相關(guān)稅費存在差異。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納?！　?.貸款條件的限制。購買商住兩用型住宅大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。　　5.對于普通住宅而言商住兩用型住宅人防和消防建設標準較高，相對更為安全。

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• 問 商住兩用貸款**怎么算？ 商住兩用的房子**多少
  答

  　若在招商銀行申請個人商業(yè)用房貸款，購商住兩用房的，貸款/授信金額**高不超過所購房產(chǎn)評估凈值的55%或評估現(xiàn)值的50%，同時不得超過成交價格的55%。監(jiān)管部門政策調(diào)整的，按照我行及監(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體您辦理這筆貸款對應的金額信息，您也可以在通過柜臺個貸部門辦理申請的時候，再通過相關(guān)工作人員詳細再確認。

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• 問 商住兩用稅費算法
  答

  一、買房人應繳納稅費：1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、交易費：3元/平方米3、測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定4、權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、賣房人應繳納稅費：1、交易費：3元/平方米2、營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)3、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）4、土地出讓金：比較復雜不列舉（非住房性房產(chǎn)必須要繳納的）商鋪買家買家契稅=3％成交價；另外還有交易手續(xù)費=0.5％成交價；印花稅=0.05％成交價。賣家賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：1.營業(yè)稅及附加，稅費為差額的5.55％；2.土地增值稅，稅費為差額扣除相關(guān)費用后的30％－60％（按差額比率不同累進計算）（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。3.個人所得稅，稅費為凈收入的20％。

• 問 什么叫商住兩用？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement----CRM）是20世紀末營銷學界提出的新營銷手段，它改變“以產(chǎn)品為中心”的營銷理念，倡導“以關(guān)系為中心”的理念。隨著市場化程度的深入，客戶的成熟以及產(chǎn)品總量的供大于求，房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理也逐漸被企業(yè)所接受。本文先從CRM的概念入手，接著闡明CRM在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的功能，**后提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM的對策建議。一、客戶關(guān)系管理的概念客戶關(guān)系管理是指企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程?？蛻絷P(guān)系管理也稱為“一對一營銷”，與一般大眾營銷**大的區(qū)別是，客戶關(guān)系管理把每個客戶當作個體去理解，通過剖析每個客戶的特點，提供個性化的產(chǎn)品，和顧客進行雙向的溝通，及時了解客戶的反饋。CRM認為客戶不僅是企業(yè)供應鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的起點和歸宿，實施有效的客戶關(guān)系管理，可以建立企業(yè)與客戶良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶，吸引和開發(fā)新客戶，創(chuàng)造更大的效益和競爭優(yōu)勢。二、客戶關(guān)系管理的功能有人說房地產(chǎn)是高檔品，不像零售商品，消費者會頻繁購買，和客戶建立長期關(guān)系，既花時間、精力，又要有資金投入，似乎得不償失。但筆者認為CRM對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是相當重要的，具有強大的功能，主要體現(xiàn)在：1.提供優(yōu)質(zhì)服務，鎖定終身客戶。CRM基于房地產(chǎn)消費的生命周期的理論。萬科總裁王石說：“深圳的客戶大約每隔6年半就會換一次房?！?年半的周期未必在全國通用，但是房地產(chǎn)的梯級消費卻是普遍存在的。隨著市場的發(fā)展，梯級消費將愈加明顯。年輕人剛就業(yè)時選擇租房或購買小戶型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成時象征身份的獨立別墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同階段有不同需求，這正是房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理要關(guān)心的，也是客戶關(guān)系管理的利潤來源，客戶關(guān)系管理需要終身鎖定客戶?；诮K身客戶的理念，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會努力提供優(yōu)質(zhì)的服務。比如，在房地產(chǎn)銷售中協(xié)助客戶辦理簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)管理接洽，提供裝修咨詢等事務。更值得一提的是，客戶關(guān)系管理要求注重處理客戶的投訴。俗語說“好的產(chǎn)品，消費者會對十個人提起；壞的產(chǎn)品，消費者會向一百個人抱怨?！边@就不得不促使企業(yè)正確處理客戶的不滿，增強服務意識，從而提高服務質(zhì)量，形成和提高客戶的品牌忠誠度，促使其重復購買。2.提升企業(yè)品牌，增加客戶推薦。房地產(chǎn)商品是后驗性產(chǎn)品，價值量大，消費者在購買時相對謹慎，咨詢親戚朋友同事是常有的事。通過CRM，已有客戶如果感到滿意，他們不僅會重復購買，而且往往愿意把開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)品介紹給親戚朋友。正如美國著名的房地產(chǎn)顧問專家約翰·塔西樓所說的“通過創(chuàng)造特有的價值來永遠鎖定客戶”、“把每一個客戶看作是一個延伸的個體”。試想，如果客戶已將一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為自已的朋友，他總會在各種場合談到這位好朋友，他就是企業(yè)品牌傳播的一個終端，有關(guān)企業(yè)的各種信息會在幾年、幾十年里源源不斷地從這個終端傳播出去。房地產(chǎn)商品的客戶推薦，通常比做廣告更有效，更容易打動潛在消費者，促成交易。3.節(jié)約營銷成本，提高營銷效率。傳統(tǒng)的營銷活動主要包括廣告，展銷會等，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與科技的進步，房屋供應量不斷增加，產(chǎn)品多樣化，增加了客戶的選擇余地，傳統(tǒng)的“地毯轟炸式”已不能很好地吸引客戶。引入CRM，它通過不同途徑(如電話、展銷會、網(wǎng)上留言、客戶俱樂部等)來搜集信息，包括客戶的需求、偏好、年齡、職業(yè)和收入情況等，通過對這些信息進行分析，篩選出一批潛在客戶進行進一步的聯(lián)系，從而進入售前階段。一般來說CRM營銷管理部分還包括自動履行服務，它能自動處理客戶索取資料的要求，將客戶所要索取的資料(如產(chǎn)品詳細介紹、報價單等)以各種不同途徑(電子郵件、傳真、郵遞)快速無誤地送到客戶手中。個性化的營銷既克服了大眾營銷的高成本弊病，又通過針對性地服務，提高了營銷的成功率。此外，實施CRM，企業(yè)收集到的大量客戶信息，包括對產(chǎn)品偏好、心理預期等信息，能幫助企業(yè)調(diào)整開發(fā)策略；客戶的梯級消費也會促使企業(yè)產(chǎn)品不斷升級和服務多樣化。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何實施客戶關(guān)系管理\目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了為客戶服務的理念，有些成立了專門的客戶服務機構(gòu)和客戶會，會員達到一定規(guī)模。比如，北京的萬通、深圳萬科建立了客戶關(guān)系中心，萬科的萬客會會員達到3.5萬人，客戶服務的內(nèi)容也不斷豐富和深化，從簡單的提供樓盤咨詢到圍繞企業(yè)文化開展藝術(shù)、鄰里親情等活動。但是也存在不少問題，比如在一對一營銷上顯得薄弱，往往注重客戶服務的投入很少考慮其收益；沒有把CRM的目標定位在高效的留住客戶和吸引客戶上。這離真正的客戶關(guān)系管理還有很大的一段距離。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM要把握其核心內(nèi)容，通過多種途徑開展客戶服務?？蛻絷P(guān)系管理的核心是“以客戶為中心”，視客戶為企業(yè)的一項資產(chǎn)，以優(yōu)質(zhì)的服務吸引和留住客戶。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從客戶的角度出發(fā)，關(guān)鍵在于充分運用客戶的生命周期理論，對客戶進行研究，盡量延長客戶的生命周期，并爭取更多的客戶。1.留住客戶房地產(chǎn)的消費具有生命周期，客戶有可能會重復購買，而且相對于獲取新的客戶而言，保持客戶的成本要比吸引新客戶低得多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過滿足和超過客戶需求來留住他們?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑海?）提供個性化服務要想留住客戶必須為客戶提供迅捷、滿意的服務，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握專業(yè)知識，熟悉市場和了解客戶需求。研究分析成交客戶資料成為獲取成功的有效途徑。通過對成交客戶資料的研究，分析客戶的行為特點，確定客戶的服務級別，可為特殊的客戶提供個性化服務。比如，對于來自國外的客戶，由于文化、生活習慣的差異，導致居住偏好有很大的區(qū)別，通過研究成交資料，可以了解他們的居住及生活偏好，并運用在銷售過程中，以幫助他們及時準確地找到滿意的物業(yè)，從而提高客戶的滿意度。（2）正確處理投訴對投訴的正確處理可以將因失誤或錯誤導致的客戶失望轉(zhuǎn)化為新的機會，讓客戶感受到企業(yè)做的不是“一錘子”買賣，而是有長遠、可靠保障的。企業(yè)在處理客戶投訴時，良好的處理態(tài)度、及時的行動是非常重要的，能夠獲得客戶的信任和良好口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過錯造成的問題，企業(yè)也應該向客戶說明情況，及時消除誤會，如果企業(yè)能幫助客戶解決面臨的困難，就更好了。在解決過程中，即使犧牲企業(yè)的一些眼前利益，從長遠來看也是值得的。（3）與客戶積極溝通在信息時代，與客戶溝通的方式多種多樣，既可以是訪問、聯(lián)誼等面對面形式，也可以是電話、網(wǎng)站、Email、雜志、手機短信等方式。客戶關(guān)系管理要針對客戶的特點，尋找合適的幾種或多種方式，才能恰到好處，促成交易。需要強調(diào)的是，過于頻繁的溝通可能使客戶對信息變得麻木，甚至造成反感。（4）提供關(guān)聯(lián)服務。恰到好處的關(guān)聯(lián)服務可以鞏固企業(yè)的品牌。比如一個開發(fā)與管理商住兩用物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，在流感傳染季節(jié)，一位顧客托大廈管理人員去藥房買一盒感冒藥。這位管理人員經(jīng)請示主管經(jīng)理后，不但代買了感冒藥，而且買來了預防感冒的空氣凈化劑，免費在顧客租賃的辦公室內(nèi)噴灑，使這位顧客既及時服了感冒藥，又免去了將感冒傳染給同事的擔憂。這些小細節(jié)體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，比喊口號、做廣告更深入人心，對塑造企業(yè)品牌非常有力。（5）與重點客戶建立長久的合作關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積累與客戶交往的信息，挑選出**有價值的客戶，為他們提供特殊的關(guān)照服務。比如，在交流中采用客戶偏愛的溝通方式，給與購房特惠、投資咨詢、交易快捷通道等，爭取客戶的信任，與他們建立長期的合作關(guān)系。2.爭取更多的客戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了留住客戶外，還需要積極爭取更多的客戶，可以從下列幾方面入手：（1）鼓勵客戶推薦?？梢酝ㄟ^折扣返點，減免一定時期的管理費，推薦積分等形式鼓勵已買房客戶介紹朋友購買。（2）給新客戶附加服務，比如有獎銷售、限時優(yōu)惠，吸收新客戶加入客戶會享受各種會員服務等。另外，考慮到業(yè)主缺少經(jīng)驗或者工作繁忙，給他們提供一些裝修和購置家具等方面的建議，會提高業(yè)主的滿意度；如果是外籍客戶，在交易的同時，為他們提供一些生活細節(jié)上的幫助，比如介紹他們購物、餐飲娛樂的場所、交電話費的方式、旅游信息等等，也是相當受歡迎的。附加服務體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，對完善企業(yè)形象很有好處，能夠從側(cè)面促進企業(yè)業(yè)務的發(fā)展。應該看到，在房地產(chǎn)市場火熱、供不應求的情況下，客戶關(guān)系管理發(fā)展動力?。辉诜康禺a(chǎn)市場低迷、供不應求的情況下，必將催生它的成熟。今后，隨著各地房地產(chǎn)市場的成熟和產(chǎn)品的供大于求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要終身客戶價值理念的深化，信息技術(shù)的應用和企業(yè)品牌意識的強化，實施客戶關(guān)系管理將成為必然的要求。

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• 問 商用房和商住兩用房的區(qū)別是什么
  答

  簡單的講,商用房就是用于商業(yè)用途的房產(chǎn),商住兩用房可商用也可居住,商品住宅就是作為商品出售的用于居住的房產(chǎn)。

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