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• 144****9061

  作為一個物業(yè)公司來說主要是把服務搞好，以業(yè)主的利益為主，既然開發(fā)商和業(yè)主委員會選擇了你家物業(yè)你就要為業(yè)主考慮多方面。讓業(yè)主感覺用你家的物業(yè)可以放心、安心。讓大家感覺到這是一個大家庭。首先**重要的就是服務了，如果你的服務態(tài)度惡虐的話，哪個業(yè)戶會滿意。其次就是質量了，盡快的處理業(yè)主的投訴和建議。再次就是對工作認真，其實這個工作就像與人相處只要你關系不是處的太差，工作不太差他們會體諒物業(yè)的！專業(yè)物業(yè)管理人員，要做好這項工作，第一必須要知道你所管轄樓宇的業(yè)主資料，如業(yè)主姓名 ，業(yè)主從事的工作，業(yè)主的脾氣與性格 。第二與保潔 ，工程 ，保安搞好人際關系， 因為你將來工作不光與業(yè)主打交道 ，更多的是請其他部門來支持你的工作， 并且你將來都要用到他們 。第三實際解決業(yè)主問題 ，拉近業(yè)主關系 ，這將與你將來收取物業(yè)費有很大的關系 。第四個人的物業(yè)知識的了解， 如物業(yè)費的構成 、尋樓事項 。第五了解你所管轄的樓宇的層數(shù) ，戶數(shù)，及周邊的設施 ，如超市， 洗衣店， 垃圾臺等， 還有很多細節(jié)問題 ，記住一個口號 ，沒有任何借口， 細節(jié)決定成敗！
  物業(yè)管理包括以下幾方面：1、工程維修室內(nèi)維修業(yè)主家中日常報修，如維修水、電等，室內(nèi)維修屬于有償維修；公共設施的維護更換走道燈、路燈、墻面粉刷、供水、供電設備保養(yǎng)、公共管道維護等；2、安全防護3、清潔綠化4、客服接待5、電梯維護這些內(nèi)容的維護標準，每個物業(yè)公司都有，但標準不同，標準的高低取決于你的物業(yè)費高低，你可以參照同等收費的小區(qū)。
  物業(yè)管理員的崗位職責：
  1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。
  2.負責管理小區(qū)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。
  3.全面掌握小區(qū)物業(yè)公共設施、設備的使用過程。
  4.送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。
  5.總結當月工作，制訂下月計劃。
  6.負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。
  7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。
  8.完成交辦的各項任務。
  物業(yè)服務 1
  “以人為本”才是正道
  “以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點去進行小區(qū)的物業(yè)服務。目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒有針對業(yè)主的實際需求、特別需求做出個性化的服務
  業(yè)內(nèi)人士指出，在現(xiàn)階段，業(yè)主對物業(yè)服務的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
  優(yōu)秀案例：今年年初，利?！ぞ痔煜露谝肓私痂€匙24小時酒店式服務，服務內(nèi)容細微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購物。
  增值服務 2
  “創(chuàng)意”考驗用心程度
  創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。
  在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業(yè)服務的水平，增加服務的種類。
  優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。
  業(yè)主投訴 3
  接訴要耐心處理要及時
  業(yè)主投訴對于物業(yè)管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，并將信息反饋給部門負責人，以及時處理。
  優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。
  社區(qū)安全 4
  社區(qū)安全維護時刻不能馬虎
  安全是人的首要需求，沒有了安全感，業(yè)主就無法正常生活。作為一個社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應高度重視社區(qū)的安全保障工作，對小區(qū)的規(guī)范化管理保持責任心，以減少隱患。
  優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細節(jié)做起，如在小區(qū)服務手冊中明確各類設施設備的操作規(guī)范等。
  物管技能 5
  員工實際技能決定公司專業(yè)性
  物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。
  優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，贏得了業(yè)主的稱贊。
  小區(qū)綠化 6
  綠化管理要因地制宜
  小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
  優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。
  物業(yè)維修基金 7
  做好物業(yè)維護**重要
  目前，不少樓盤對物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。
  物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。
  優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業(yè)維修基金進行監(jiān)控。
  公共設施 8
  公共設施所生效益歸業(yè)主
  根據(jù)相關規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。一個好的物業(yè)公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，并將這些公共設施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主。
  優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。
  社區(qū)文化 9
  文化內(nèi)涵給房子注入生命力
  對于一個樓盤而言，文化是人類居住的內(nèi)驅力和凝聚力，嫁接到房地產(chǎn)就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內(nèi)涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標準。
  優(yōu)秀案例：廣州雅居樂物業(yè)管理服務有限公司在社區(qū)文化建設方面傾注了大量心血，經(jīng)常舉辦諸如業(yè)主運動會、社區(qū)足球聯(lián)賽等社區(qū)活動
  樓巴 10
  樓巴服務成物管“考題”
  樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對于無班一族的業(yè)主來說，在現(xiàn)階段無疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經(jīng)營難以為繼。
  **符合市場情況的做法，無疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從**早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現(xiàn)樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務水平的一個重要因素。
  優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運營情況有緊密的聯(lián)系，是很難復制的。
  物管人員素質 11
  高科技設施呼喚高素質人才
  早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:54:42
• 143****4354

  作為物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人取得物業(yè)管理師的職業(yè)資格是一種考驗，而怎樣在實踐中成為一名真正合格的職業(yè)經(jīng)理則是一個更大的考驗。在此，筆者結合自己從業(yè)的親身體會，就物業(yè)管理師應具備的素質提出一些自己的看法。
  高尚的職業(yè)操守
  高尚的職業(yè)操守是指物業(yè)管理師應具有高尚的職業(yè)道德、強烈的使命感和責任感，對企業(yè)要有極高的忠誠度。
  由于物業(yè)管理師受聘于物業(yè)管理企業(yè)，肩負著企業(yè)經(jīng)營的重擔，同時手握重權，控制著企業(yè)大量的資源，而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動紛繁復雜、受很多無法準確預計和客觀衡量的因素影響，企業(yè)出資人無法完全監(jiān)控經(jīng)營管理人員的行為。如果物業(yè)管理師不講職業(yè)道德、沒有強烈的使命感和責任感、對企業(yè)缺乏忠誠度，就很難擔負起肩上的責任，甚至會因抵御不了金錢和物質的誘惑，給企業(yè)、業(yè)主乃至社會造成更大的危害。
  物業(yè)管理師的強烈使命感和責任感包括物業(yè)管理行業(yè)和所服務的物業(yè)管理企業(yè)兩個方面。也就是說，既要熱愛、忠誠于物業(yè)管理行業(yè)，為行業(yè)的發(fā)展盡心盡責，同時又要對所管理與經(jīng)營的企業(yè)負責，對企業(yè)的發(fā)展壯大負有高度的事業(yè)心和責任感。
  物業(yè)管理行業(yè)的特點是外部關聯(lián)部門多，服務對象差異性大，服務內(nèi)容涉及門類雜、專業(yè)性和科技含量廣，企業(yè)內(nèi)部管理上員工層次多、標準化高、難度大，加之行業(yè)起步較晚，整體職業(yè)素質和服務水準都有待提高，對物業(yè)管理師的專業(yè)知識、管理技能和經(jīng)驗要求都很高。
  1 、綜合的專業(yè)知識。
  物業(yè)管理師應該是復合型的人才，除掌握物業(yè)管理知識外，還要懂經(jīng)濟學、管理學、工程或土建類學、財務學、社會學、心理學以及有關法律、法規(guī)。隨著客戶需求的提升，行業(yè)內(nèi)部電子化、信息化、智能化的提高以及新技術、新產(chǎn)品的引入，職業(yè)經(jīng)理更要不斷學習充電、更新知識、填補知識空白以跟上物業(yè)管理發(fā)展的要求。
  2 、管理技能。
  管理技能就是專業(yè)知識、相關知識在物業(yè)管理工作中的運用能力。
  要掌握企業(yè)管理的基本技能。比如企業(yè)管理的基本原理和知識、財務管理的基本知識及相關技能、熟知投資的基本理論知識、熟悉國家有關宏觀政策和法規(guī)尤其是行業(yè)政策和法規(guī)。只有具備豐富的企業(yè)管理專業(yè)知識并善于運用、解決經(jīng)營活動中的各種問題，才能不斷推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
  要掌握財務管理。在保證管理服務質量前提下，追求企業(yè)利潤的**大化也是對每一位職業(yè)經(jīng)理人的基本要求，因此物業(yè)管理師要會管理、懂財務，尤其要有成本意識和節(jié)約意識。一方面具備財務管理基本能力，能對物業(yè)管理費為主要項目的費用收支編制預算實施監(jiān)控，組織定期向業(yè)戶公布各項目的財務收支狀況，同時還要充分挖掘企業(yè)的資金運營能力，使企業(yè)沉淀資金保值和增值，使得企業(yè)不斷壯大，抗風險能
  力不斷加強。另一方面在高度自覺的成本控制意識和節(jié)約意識下充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理的財務管理才干，在經(jīng)營管理中要當好企業(yè)的“好管家”，從節(jié)約每一分錢和節(jié)省使用每把拖布開始，全面控制人、財、物這三大資源，同時在各類資源間建立起合理有效的配置，**大限度降低經(jīng)營成本。
  3 、卓越的人力資源配置能力。
  企業(yè)的競爭歸根到底還是人才的競爭。出色的職業(yè)經(jīng)理人都有自己獨特的選人、用人、育人的能力。人力資源的架構，不是一個天才和 1000 個助手的模式，而是一個職業(yè)經(jīng)理人和經(jīng)營團隊的模式。因此，作為物業(yè)管理師，要尊重員工、重視員工、知人善任、心胸開闊，樹立人本意識，充分激發(fā)和調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，發(fā)現(xiàn)和挖掘人的潛質并加以培養(yǎng)和使用，使員工的個人發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展融為一體，實現(xiàn)人才資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)**佳的經(jīng)濟效益和社會效益。
  三、出色的戰(zhàn)略眼光和決策能力
  經(jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)為求得生存發(fā)展而進行的總體謀劃，決定的是企業(yè)的發(fā)展目標。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境大大不同往日，新技術、新工藝、新材料和新產(chǎn)品層出不窮，市場競爭日益激烈化和全球化，顧客消費需求愈加多樣化、復雜化和高級化，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的復雜化和動蕩化已是明顯的特征，這在客觀上要求產(chǎn)生一種能夠在經(jīng)營環(huán)境復雜多變的情況下主動進行變革、創(chuàng)新以保持企業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代管理方法，以應變性、創(chuàng)新性為重要特征的企業(yè)戰(zhàn)略就應運而生了。競爭能力是企業(yè)生存的重要條件，也是企業(yè)發(fā)展的前提，它的實質是企業(yè)戰(zhàn)略在市場中的運作能力。物業(yè)管理師如果沒有戰(zhàn)略頭腦，不能為企業(yè)制定正確的戰(zhàn)略決策，就會隨時被市場競爭的海洋所淹沒。
  社會的發(fā)展、環(huán)境的變化，要求物業(yè)管理師在制定企業(yè)戰(zhàn)略決策時要有市場導向意識、顧客至上意識，迅速轉變觀念，逐步樹立起居安思危、高瞻遠矚、銳意進取、大膽創(chuàng)新、敢冒風險、靈活多變等與企業(yè)戰(zhàn)略思想相一致的觀念與意識；要準確把握外部經(jīng)營環(huán)境現(xiàn)狀及對未來變化準確預測，對企業(yè)所處的外部環(huán)境經(jīng)常進行科學細致的分析，制定在復雜多變環(huán)境中求生存和發(fā)展的一系列戰(zhàn)略。
  四、人格魅力
  人格魅力不是一個空洞的辭藻，職業(yè)經(jīng)理人用自己的人格魅力感染整個團隊，促進團隊價值觀的形成，營造和諧、公平、蓬勃向上的企業(yè)文化。
  堅強的意志。作為企業(yè)的統(tǒng)領和中堅力量的物業(yè)管理師，在帶領企業(yè)前進的過程中，必然會遇到各種困難和阻力，其個人意志品質將直接影響企業(yè)的整體士氣。如果你能積極進取，有強烈的成功欲望，一旦確立目標就用百折不撓的精神，所帶領的團隊也必然是蓬勃向上、充滿活力的；反之，則必然是士氣低落，缺乏戰(zhàn)斗力，往往遇到困難就會退縮甚至逃脫。作為企業(yè)的帶頭人，重要的是時刻保持一種旺盛的進取精神，用自己的積極情緒、堅強意志去感染團隊。當遇到困難時，要以積極、平和、永不言敗的心態(tài)去對待，把困難看作是一種機遇、一種挑戰(zhàn)。
  善于溝通。溝通協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的一項**基本的，也是**重要的工作。物業(yè)管理師必須具備善于與人溝通協(xié)調(diào)的能力。作為物業(yè)管理師要與業(yè)主、員工、各管理部門打交道，所以溝通協(xié)調(diào)能力更為重要。在與業(yè)主打交道時，除了協(xié)調(diào)處理與業(yè)主的矛盾糾紛外，物業(yè)經(jīng)理要主動與業(yè)主交流溝通，了解業(yè)主的各種需求，從而不斷關注和滿足業(yè)主的需要。而業(yè)主知識背景和需求存在很大的差異性，物業(yè)經(jīng)理要勇于溝通、善于溝通，有與不同的人群溝通交流的能力。如何處理自己與同僚之間的關系、如何安排下屬的工作范圍和工作環(huán)境，是檢驗一個物業(yè)管理師是否合格的另一個重要標準?！昂陀谕?，信于下屬”，也就是同事之間的平等互利，對于下屬的用人唯賢，是解決這個問題的根本方法。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:54:34
• 145****6724

  物業(yè)管理行業(yè)是為公眾服務的一個特殊行業(yè)。在工作的實踐中我體會到：要搞好物業(yè)管理，隊伍素質的優(yōu)劣起著十分重要的作用。沒有優(yōu)秀的物業(yè)管理人才，企業(yè)的發(fā)展將會受到制約。未來的物業(yè)管理市場競爭中，消費者要選擇品牌好的物業(yè)管理公司進行管理，享受高質量的服務，高質量服務的品牌是企業(yè)競爭實力的象征。而要在市場競爭中成為具有實力的、品牌好的物業(yè)管理公司，就必須要有一批具有專業(yè)知識和專業(yè)技能的物業(yè)管理人員。物業(yè)管理人員除了具有專業(yè)知識和專業(yè)技能之外，我認為還必須具備以下四種能力。 一、語言表達能力
  　　物業(yè)管理人員不僅是單純管理物業(yè)，而更主要的還是要與人打交道。在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和租用人打交道，需要與內(nèi)部各類管理人員打交道，需要與各個相關部門打交道。在打交道中，如何溝通感情、傳授知識、總結經(jīng)驗，如何準確地傳遞信息，如何交流思想，主要靠語言來表達。有效的語言表達要求物業(yè)管理人員思想敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。物業(yè)管理人員有時還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。因此，較強的語言表達能力，有助于確切、清晰地闡明自己的觀點、立場和態(tài)度，使人易于理解和接受；有利于協(xié)調(diào)與業(yè)主、租用人之間的關系，正確處理各種矛盾；具有鼓舞力、號召力，提出的主張令人折服。正因為語言表達能力如此之重要，所以物業(yè)管理人員都應具備這種能力。但語言表達能力不是先天賦予的，而是靠后天的學習和鍛煉來提高的。鍛煉和提高的方法，如：在物業(yè)管理工作中有意識地培養(yǎng)自己的思維能力。因為語言是思維的反映，思維是語言的基礎。注意積累廣博知識。要言之有物就要廣泛涉獵各方面知識，同時還要掌握語言的表達藝術和技巧。 二、心理承受能力
  　　物業(yè)管理的對象是人，又靠人去服務，物業(yè)管理是“人的管理”。物業(yè)管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事。接觸的人包括各種性格、各種職業(yè)、各個階層，不同素質修養(yǎng)的人，遇到的問題是五花八門。俗話說：“一人干事，難稱百人意?！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔著相當大的風險任務，并經(jīng)常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能夠表現(xiàn)得自信、自強、不畏懼，在遇到挫折時仍不動搖，不泄氣，始終一往直前，就必須要有很好的心理承受能力，能夠忍辱負重。如：在物業(yè)服務中被業(yè)主誤解，這時往往個人會承受一些委屈，遇到這種情況，應會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成的誤解的原因進行冷靜地、客觀地分析，并積極設法消除誤解；四是態(tài)度要端正。受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。 三、思想溝通能力
  　　從事物業(yè)管理服務工作，經(jīng)常要和業(yè)主、租用人接觸。怎樣既能維護公司的權益又能把業(yè)主的利益放在首位，設身處地為業(yè)主著想，得到業(yè)主的滿意，有效的溝通是必不可少的。雙方溝通的有效性直接影響著與業(yè)主的關系。這就需要物業(yè)管理人員必須具備思想溝通的能力。有效的溝通要講究語言藝術，能給人一種親切感，營造一種友善的氣氛。同時有效的溝通還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認識誤區(qū)。如：從感情入手，在短時間內(nèi)拉近雙方距離，融洽感情，打動對方，接受正確的觀點。善言溝通能夠與對方建立友好的關系?？傊捎脺贤ㄊ桥c業(yè)主建立融洽的關系，做好物業(yè)服務工作的基本功。 四、良好的寫作能力
  　　物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制定規(guī)章制度、寫工作計劃、報告、調(diào)查報告、建議函等都離不開寫作能力。寫作能力也就是文字表達能力，是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的**主要、**基本的工具，也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀點精辟，內(nèi)容詳實，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡，這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫作能力。加強文字修養(yǎng)，勤學多煉，不斷提高。

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  如何做好物業(yè)管理工作 隨著城市規(guī)模的不斷擴大城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出因此進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作就顯得越來越緊迫。 物業(yè)管理工作社會性強、敏感度高涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業(yè)管理工作對于維護社會穩(wěn)定、為廣大人民群眾和經(jīng)濟發(fā)展營造良好的環(huán)境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物業(yè)管理工作還存在著規(guī)劃不完善、管理不規(guī)范、收費不統(tǒng)一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業(yè)管理工作必須從以下幾方面入手
  一要進一步明確物業(yè)管理的主管職能部門。由于物業(yè)管理工作以前沒有法律法規(guī)來規(guī)范因此各地的物業(yè)管理主管部門也不盡相同。隨著《物業(yè)管理條例》的實施物業(yè)管理主管部門應統(tǒng)一起來。《物業(yè)管理條例》的規(guī)定是“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”。 
  二小區(qū)的規(guī)劃、建設需要進一步的完善。在小區(qū)建設之前城市規(guī)劃部門要對小區(qū)的修建性規(guī)劃進行控制進一步完善各項基礎設施建設尤其要注意的是要規(guī)劃好辦公用房和經(jīng)營性用房并要明確指出此辦公用房和經(jīng)營性用房的**終產(chǎn)權歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有辦公用房和經(jīng)營性用房的建設成本分攤在業(yè)主所購房屋的成本中?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定該經(jīng)營性用房的收入用于該小區(qū)的基礎設施建設和物業(yè)管理這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。
  三要進一步加強對物業(yè)管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑針對人們普遍認為物業(yè)管理應該由政府管理的舊的思想觀念采用人們喜聞樂見的形式廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對人們改善生活秩序、生活環(huán)境等的重要性努力把人們對物業(yè)管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。 
  四要根據(jù)即將實施的《物業(yè)管理條例》制定符合我縣實際的物業(yè)管理辦法。要充分考慮各小區(qū)的不同情況有針對性地采取不同的物業(yè)管理辦法?？梢圆扇∑髽I(yè)管理和業(yè)主自營式管理相結合的辦法業(yè)主自營式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主達成協(xié)議由業(yè)主自己輪流承擔該區(qū)域的物業(yè)管理方式同時要把城市經(jīng)營的理念引入我縣的物業(yè)管理。對于物業(yè)管理的收費標準應按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定由政府物價部門根據(jù)縣城居民的收入水平進行確定。 
  五進一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來共同加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質、能力、服務質量的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)的資質由省建設廳審批。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的政治素質、法律素質建設使其從觀念和意識上擺正與業(yè)主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系明確物業(yè)管理的概念實質是按照服務合同約定為業(yè)主管理物業(yè)而不是本末倒置地象企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主真正按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定實現(xiàn)物業(yè)管理隊伍的高起點建設、規(guī)范化運作。 
  六進一步理順關系加大工作力度把物業(yè)管理機制引入未實行物業(yè)管理的居住區(qū)變政府管物業(yè)為社會管物業(yè)努力做好城市經(jīng)營這篇文章進一步推進城市化進程。 怎樣做好物業(yè)管理服務呢 優(yōu)質服務才會贏得市場
  一、 服務是物管企業(yè)拓展市場的重要法寶
  二、 物業(yè)管理企業(yè)的本質屬性是服務
  三、 樹立服務意識打造優(yōu)秀物管企業(yè)服務品牌 怎樣做好物業(yè)管理服務呢

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相關問題

• 問 物業(yè)管理前期策劃工作程序有哪些 物業(yè)管理的要求有哪些
  答

  公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗,及時進行整體策劃工作，把前期介入的準備工作完善到細節(jié)，是很必要的工作程序。物業(yè)管理準備的前期策劃工作是否做到位決定了入駐后能否順利開展工作。 物業(yè)管理準備 1目的 通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質服務創(chuàng)造條件。 2范圍 適用于公司待接管的各類物業(yè)。 3 職責 3.1 總經(jīng)理指定專人具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項資源的及時提供。 3.2 品質管理組負責在前期介入階段從物業(yè)管理運作的角度,對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設性意見,并做好記錄。 3.3 品質管理組負責針對待接管物業(yè)特點制訂物業(yè)管理方案。 3.4 總經(jīng)理辦公室負責協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。 4 方法和過程控制 4.1 物業(yè)管理策劃/準備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。 4.2 前期介入 4.2.1前期介入的作用 A. 完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見。 B. 改進、完善物業(yè)的具體設計--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現(xiàn)設計缺陷。 C. 便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設計、管線敷設和設備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。 4.2.2前期介入的方式--按照項目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。 A. 早期介入:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。 b. 現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。 c. 提供項目營銷活動的后勤保障。 d. 項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。 e. 審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。 B. 中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。 b. 加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 c. 從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。 d. 根據(jù)《物業(yè)移交驗收標準和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向發(fā)展商建議完善、修正。 C. 后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。 b. 完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。 c. 分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。 d. 充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。 e. 了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況,核實兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時設計替代方案。 4.2.3專業(yè)技術人員將前期介入工作情況記錄在《XX前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。 4.3 物業(yè)管理方案的制訂 4.3.1品質管理部負責根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括: A. 物業(yè)當?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費標準、當?shù)卣攮h(huán)境等。 B. 物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。 C. 在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。 4.3.2品質管理部負責在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括: A. 分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。 B. 新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設施配套、機電設施設備等。 C. 分析業(yè)主需求,針對業(yè)主群體特征、個性特征等,提供創(chuàng)新服務。 D. 詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。 E. 待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。 F. 確定、提供服務所需的基礎設施,包括: a. 清潔及綠化設備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。 b. 安全設備,如對講機、手電筒、電警棍等。 c. 設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。 d. 會所服務需要設備,如飲水機、制冰機、空調(diào)、電視機、音響等。 e. 配套辦公場地及辦公設施設備,如電腦、打印機、傳真機、復印機等。 f. 員工后勤設施設備及服務配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。 4.3.3品質管理部負責形成《物業(yè)管理方案報告書》。 4.4 組建物業(yè)管理處 4.4.1辦公室負責根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。 4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。 4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。 5 支持性文件 《物業(yè)移交驗收標準和要求》 6 質量記錄和表格 《X前期介入情況周記表N01》 《X前期介入情況周記表N02》 《X前期介入情況周記表N03》 《X前期介入情況周記表N04》 《X前期介入情況周記表N05》 《X前期介入情況周記表N06》 《X前期介入情況周記表N07》 《X前期介入情況周記表N08

• 問 別墅物業(yè)管理要求是什么
  答

  別墅小區(qū)管理的特點別墅小區(qū)建造開發(fā)商按現(xiàn)代高檔次、高品位居住區(qū)的理念策劃，對小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等逐一周密規(guī)劃，因此無論在居住生活質量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面都超越其它類別的住宅小區(qū)，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、草木蔥郁、繁花似錦、陽光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質在當前是一流的。別墅小區(qū)內(nèi)通常都規(guī)劃配套會所，包括游泳池、網(wǎng)球場、健身房、咖啡廳、兒童樂園、美容美發(fā)、購物超市等設施；另外，小區(qū)安全硬件設施齊全，諸如小區(qū)監(jiān)控中心、周界報警系統(tǒng)、小區(qū)道路監(jiān)控網(wǎng)絡系統(tǒng)以及層內(nèi)報警裝置等自成一體，始終處于安全、可靠、正常的運行狀態(tài)；與此同時，軟件方面加強巡視力度，從而為別墅小區(qū)的治安及業(yè)主安全提供可靠保障，真正讓業(yè)主生活在一個安全、舒適、便捷的社區(qū)中，使業(yè)主不出小區(qū)就能享受星級賓館式的優(yōu)質服務。別墅住宅小區(qū)講究高檔次、高品位，其入住的業(yè)主身份也同樣如此，入住的業(yè)主一般在社會地位、經(jīng)濟實力、文化修養(yǎng)等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當一部分為外籍企業(yè)家和高級職員，他們居住房屋的養(yǎng)護、室內(nèi)設備、設施維修、小區(qū)環(huán)境的品質管理、生活服務及配套設施的需求等方面有相當層次的要求，因此對小區(qū)物業(yè)管理的服務層次也必須相應提高。別墅物業(yè)管理首先要保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值。能夠購買別墅的一般都是社會經(jīng)濟地位比較高的人，因為有錢，經(jīng)濟地位比較高，財產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵擾。因此，物業(yè)管理應特別突出保安管理工作，要實行封閉式管理，通過技防和人防結合，實施小區(qū)周邊安全控制， 24 小時小區(qū)內(nèi)全面巡邏，全面監(jiān)控，對門崗實行三流管理：即進出人員、車輛、物品管理實行登記制度、物品檢查制度；對來訪客人，要電話征得業(yè)主同意，方可進入。要采取一切有效措施，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。高水平的保安服務，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務的同時，通過管理者有目的、有針對性的調(diào)查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并及時、準確，實事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。參考物業(yè)管理網(wǎng)一般居住在別墅里的業(yè)主，除了要求有個安全的居住條件，還要求有一個清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境，且別墅區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業(yè)管理應特別注意搞好環(huán)境綠化，實行“三分種，七分養(yǎng)”的養(yǎng)護原則。首先應對小區(qū)的花木進行分類，將植物的特征、習性編寫掛牌，登記造冊，編好工作計劃，根據(jù)季節(jié)、數(shù)植位置、環(huán)境等因素早打算早安排。根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時對樹木采取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術措施；另一方面進行看管、巡查、維護保潔等工作，為業(yè)主創(chuàng)造出一個花園式的居住環(huán)境，使一棟棟別墅掩映于綠茵叢中，鳥語花香；另外一個方面是水景水質的處理和保養(yǎng)，由于大多數(shù)別墅區(qū)外河道水質污染，區(qū)內(nèi)河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動有局限性、范圍小、綠藻生長較快，因此應定期投放殺藻劑，專人負責河、溪水面漂物的清撈，每天啟動巡環(huán)泵 6 小時以上，使水不斷流動，保持充足的氧分，確保別墅區(qū)水景不受污染，讓業(yè)主能真正享受到居住在花木水的自然環(huán)境中。二、別墅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容客戶服務：進行入伙登記、客戶接待、客戶聯(lián)系、業(yè)主檔案資料管理、延伸服務需求登記、裝修管理服務、業(yè)主投訴處理及回訪等。工程維修服務：業(yè)主報修服務應實行 365 天 24 小時報修制度，還包括房屋設備設施的養(yǎng)護和修繕、各種設備的安全正常運行和維修保養(yǎng)、供水及供氣管線的檢查保養(yǎng)等。保安服務：組織保安人員 24 小時不間斷值勤巡視和門崗“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。保潔、綠化養(yǎng)護服務：每天定時對公共區(qū)域保潔衛(wèi)生，做到無垃圾、無堆積物、無積水，小區(qū)整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區(qū)域的綠化養(yǎng)護工作和擺花工作，綠化環(huán)境優(yōu)美、環(huán)境優(yōu)雅，使業(yè)主享受一個清新、優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境。應急處理服務：制定并實施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發(fā)事件應急預案，定期組織人員進行培訓和演練，明確責任人，確保別墅小區(qū)發(fā)生緊急狀態(tài)時能應對自如，使業(yè)主的利益得到**大的維護。延伸服務：在社區(qū)提供多種延伸服務，滿足業(yè)主便民服務、代辦服務、特約服務和社會文化活動服務的需求。三、別墅小區(qū)的管理模式別墅小區(qū)管理的構架設置要充分體現(xiàn)公司的服務理念，讓業(yè)主、開發(fā)商和政府主管部門從別墅的組織架構上就能清楚地看到項目上每一個部門、每一個崗位設置。每一個部門、每一個崗位的命名都是為了業(yè)主的利益，都是為了更高效、更直接地為業(yè)主提供**需要的服務。項目上組織架構設置應避免設行政人事部、財務部、檔案室、市場部等傳統(tǒng)的、類似上級公司職能部門的機構，避免形成部門繁多、人浮于事、效率低下的機構，讓業(yè)主承擔其不愿承擔的支出。別墅小區(qū)管理的架構設置不但要滿足業(yè)主居住的公共性服務需求，更要充分考慮業(yè)主的延伸服務需求，架構設置要有利于物業(yè)管理企業(yè)開展對業(yè)主提供公共性的專業(yè)服務和延伸服務，要讓業(yè)主在其需要的時候，能找到人和叫到人。延伸服務的人員，能讓業(yè)主需要便民服務、代辦服務、特約服務和社區(qū)文化服務時有人接待、有人服務，提供 12 小時客戶接待、隨叫隨到的服務。保安、工程維修服務提供 365 天 24 小時服務。別墅小區(qū)作為一個物業(yè)項目，對該項目物業(yè)管理的架構設置為項目物業(yè)服務中心，任命一個物業(yè)服務中心經(jīng)理全面負責，并配備一名物業(yè)經(jīng)理助理協(xié)助管理。物業(yè)服務中心下設各部門其具體操作崗位有客戶服務、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務人員，他們分別在各自部門主管領導下，按別墅小區(qū)管理運作規(guī)程和操作規(guī)程完成各自崗位的作業(yè)任務。制定從經(jīng)理、各部門主管及操作人員崗位職責，明確工作職責，責任到人，便于內(nèi)部定期考核。四、費用來源無論是購買或者租用別墅的業(yè)主，都有義務繳納以合同約定的物業(yè)管理費，這是為了物業(yè)管理更好地為業(yè)主服務、正常運作別墅小區(qū)內(nèi)的所有設備設施；物業(yè)管理企業(yè)應充分發(fā)揮專業(yè)服務的優(yōu)勢，開展多層次延伸服務，如：私家花園、綠化養(yǎng)護、花草樹木補栽等，以及業(yè)戶提出的特約服務，延伸服務項目大部分是非公共性的有償服務，對業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)有利。參考物業(yè)管理網(wǎng)

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• 問 寫字樓物業(yè)管理出問題怎么解決 物業(yè)管理有哪些要求
  答

  寫字樓物業(yè)管理被很多人詬病，不少人對寫字樓的物業(yè)非常的不滿意，那么一個好的物業(yè)管理有哪些方面的要求呢？一個好的寫字樓物業(yè)管理應該承擔何種責任？ (一)科學化、制度化、規(guī)范化、高起點 由于現(xiàn)代化的寫字樓的技術含量高、管理范圍廣，所以絕不能只憑經(jīng)驗辦事。物業(yè)管理公司要積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，讓寫字樓管理踏上科學化、制度化、規(guī)范化的道路。要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有如此，才能達到好的管理效果。 (二)加強治安防范，嚴格出入制度，建立客戶檔案 寫字樓的安全保衛(wèi)工作十分重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機密。由于寫字樓一般在辦公時間是開放的，所以治安管理難度非常大，必須加強治安防范，建立健全各種值班制度。堅持非辦公時間出入寫字樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持上下班交接檢查制度。加強前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。同時，物業(yè)管理公司應全面建立客戶檔案，熟悉客戶情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確?？蛻舻娜松砗拓敭a(chǎn)安全。 (三)加強消防管理服務，做好防火工作 由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設備復雜、人員流動頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風力大和易受雷擊，火災隱患因素比較多。因此，寫字樓對防火的要求很高，應特別注意加強對消防工作的管理。一定要教育員工、客戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火的基本技能，加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，徹底消除事故隱患。 (四)重視清潔服務 清潔與否是寫字樓物業(yè)服務水平的重要標準之一，關乎寫字樓的形象。由于寫字樓一般都采用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度很大，專業(yè)要求高。物業(yè)管理公司要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料及清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。 (五)加強設備管理和設施的維修保養(yǎng)工作 保證設備、設施的正常運行是寫字樓運作的核心任務。物業(yè)管理公司應重視對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房、備用發(fā)電房、高低壓電纜電線、上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。物業(yè)管理公司應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，對公共場所和設施，比如走廊、大廳、電梯間等地方進行定期檢查與維修維護。對客戶的設備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98%，應急發(fā)電率達到100%，消防設備完好率達到100%。 (六)設立服務中心，完善配套服務 寫字樓的管理其實就是一種服務。為方便客戶，滿足客戶的需要，寫字樓應設立服務中心。服務中心負責幫助客戶辦理人住和退房手續(xù)，解決相關問題；提供問詢、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協(xié)助接待來訪客人，回復電話問詢，提供打字、傳真、復印及訂票服務等；提供其他可能的委托服務，如代客購物、代送快件等。 (七)加強溝通協(xié)調(diào)，不斷改進工作 物業(yè)管理公司要加強與客戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理他們的投訴，及時解決他們提出的問題。妥善處理各方關系，協(xié)調(diào)配合政府各部門的工作，不斷改進管理模式，使各項指標達到同行業(yè)的先進水平。

• 問 ??市場物業(yè)管理包括哪些？物業(yè)管理有什么分類？
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  1、居住物業(yè)：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等； 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。2、商業(yè)物業(yè)：有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)**的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。3、工業(yè)物業(yè)：是指為人類的生產(chǎn)活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術產(chǎn)業(yè)用房以及相關的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。4、其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的許可。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
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  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動;物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

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