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• 133****7520

  根據面積誤差大小的不同，解決辦法也不一樣，下面進行具體介紹。
  
  一、出現誤差的解決方法
  
  1、面積誤差在3%內
  
  這是一個法律規(guī)定的合理誤差區(qū)間。
  
  如果實際測繪面積與合同簽約面積誤差絕對值在3%以內，根據“多補少退”的原則，如果實際面積比合同的大，但小于3%，根據簽約的房價，購房者補給開發(fā)商房款；實際面積比合同小，同時也小于3%，由開放商退還多出的房款給購房者即可。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:23:12
• 137****8209

  一般收房子的時候，開發(fā)商會找專門的測繪機構來給房子進行面積測算；而且辦理房產證的時候也是依據這個測算為準的；
  自己請人測算的國家是不認可的。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 11:22:48
• 142****4391

  不要收房，沒有實測面積表，無法確定你的房屋面積大小，無法斷定房屋面積誤差是否大于規(guī)定范圍，也無法確定大修基金和契稅的繳納錢數。
  房屋面積測量與計算的結果是核定產權、頒發(fā)房地產證、保證房屋所有者和使用者合法權益、交納土地使用費、公用部位維修基金及物業(yè)管理費用重要依據。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:22:16
• 148****9242

  /方法
  1
  查驗文件
  　業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應原件。只有證件(原件)齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權拒絕在相應手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《驗房記錄表》等相關文件。
  2
  核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。
  通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實。
  　總體上應做到室內清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶，能正常使用(燃氣可能要遲一些，入住率達到一定比例才能通氣)。在全部檢查結束后，將水表、電表和燃氣表的讀數看清楚，記錄下來，一般讀數不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
  3
  對公共環(huán)境的驗收。
  　　樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。
  　　注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢并能正常使用。
  　　住戶的郵政信箱如何設置需要開發(fā)商明確。
  　　各位鄰居應當提高對公共部位的關注程度，特別是對本樓層的公共部分。
  　　如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業(yè)管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認可，以作為業(yè)主已經履行驗收義務的證據。
  4
  核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。
  　　面積結算是驗房手續(xù)當中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。
  　　測繪部門出示的面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結算的依據(一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測)。記?。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結算面積。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產交易管理條例》執(zhí)行。因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。
  　　購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個方面：一是開發(fā)商增加公共建筑的內容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍;二是在不增加公共建筑數量的前提下，將測量面積人為加大;第三是調高公攤系數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位鄰居注意!主要分攤項目：1、電梯間;2、電梯機
  房;3、水箱間;4、樓梯間;5、消防控制室;6、一層門廳及值班室。不分攤項目：1、人防工作間;2、風井。
  5
  驗收房子　　
  看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關費用，應該在驗收好后，再交付費用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據!從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經無數次來看過房子了，但你**好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發(fā)現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。
  　　1、看墻壁。
  　　首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫(沒有裂縫**好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫 與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題)。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。
  　　內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。(這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。)墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。
  　　2、看地面。
  　　仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓，一定要責成陪同驗房的相關人員盡快修復。
  　　3、驗地平。
  　　驗地平就是測量一下離門口**遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發(fā)商的建筑質量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能 去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節(jié)來看質量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口**遠處的室內?？此茉谠撎幍母叨?，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。
  　　一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個范圍，你就得注意了!
  　　4、查滲水。
  　　(**好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。)特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必盡快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。(特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕)。
  　　5、試門窗。
  　　由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。
  　　查防盜門(要求開發(fā)商提供防盜門的質量檢測報告!該門與質檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產品)是否太緊或太松(門縫隙是否太大)，門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內門(如有的話)是否規(guī)則。對講系統是否正常，單元門能否受控打開。
  　　窗戶開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水)，查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。記住要檢查每個房間的門窗噢!
  　　6、測量一下樓層的層高。
  　　用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數就是房屋的凈高。房屋**高、**低處是否相差(是否傾斜)，房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。
  　　7、上下水。　
  大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應該配給一個簡易龍頭給業(yè)主)。(建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數屋內的水管都埋在地下，有什么問題很難發(fā)現和處理。水管道的試壓就是驗收水管道**主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段時間;二是用打壓機(加水壓設備)：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現象。)
  　　驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水，打開地漏，水是否迅速漏下)，通球試驗：是檢查下水道內是否有雜物。為什么要驗收這個 呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。
  　　8、驗防水。
  　　這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。
  　　9、查電路。
  　　關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。
  　　電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器?？刂崎l具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。
  　　距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施;衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。
  　　檢查開關、插座的牢固程度;電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施?電燈是否都亮?開關是否正常?有線電視線是否通?電話線路是否通?網絡線是否通?
  　　10、燃氣管道是否安全，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。
  　　11、安裝中央空調是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗收時同樣不能忽視?？照{主機、管路安裝是否符合設計要求等。
  6
  關于物業(yè)管理問題　
  完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。如果沒問題的話，準備簽字收房，交納一定的物業(yè)費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。
  　　包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(通常為半年，在公共環(huán)境條件未達標之前應減半收取)、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費(通常按2.5元/m2標準收取)，而其他費用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經包含了水、電、氣、智能化設施的費用。
  　　如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，同時考察一下物管的資質，是否具備管理標準。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關注公共水、電表的基數是多少，管理費用如何收取。
  　　水電周轉金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預收一定的周轉金，也是合理的。但是，物業(yè)收費應當規(guī)范、透明，且應得到物價部門批復，否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內核，但仍屬于違規(guī)收費。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:21:46
• 134****8209

  在具體收房時不僅要對房屋進行驗收，還要注意要求開發(fā)商出示相關文件資料。
  (一)、書面驗收：1、“兩書”———《質量保證書》和《使用說明書》，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發(fā)商都應提供。2、開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。3、如果合同約定提供竣工驗收備案表是交房條件的話，應要求開發(fā)商提供;如果沒有這樣約定的話，就要求開發(fā)商出示與約定交房條件相應的文件資料。
  (二)、現場驗收：1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;2、房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3、水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;4、其他合同中約定的項目做得如何。
  驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載。凡竣工房屋，一般須做到“五通一平”，也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證;高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證;高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，手續(xù)完備。
  購房人在房屋交付前，購房人有權先驗收房屋，發(fā)現有質量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致購房人逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。如果因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。購房人注意務必堅持先驗收后接收房屋，在未驗收前，不要接收房屋，從而更好的維護自己的權益。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:20:41

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• 問 收房怎么驗面積
  答

  測量套內面積就只能用卷尺來量，方法如下：1.檢測面積就是量長、寬后來計算面積的（公式長*寬）。2.測出面積后進行相加就可以了。3.不過還是有墻體的，墻體的占地面積也是算在了產權面積里的，計算方法就是量墻體的占地面積就可以了，計算方法和室內面積是一樣的。4.**終測出的面積進行相加就得到了套內面積。

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• 問 收房怎么驗面積
  答

  檢測面積就是量長、寬后來計算面積的(公式長*寬)。測出面積后進行相加就可以了。不過還是有墻體的,墻體的占地面積也是算在了產權面積里的,計算方法就是量墻體的占地面積就可以了,計算方法和室內面積是一樣的。

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• 問 ??收房驗房面積怎么辦
  答

  一、新房發(fā)生面積誤差新房面積發(fā)生誤差，首先以合同約定的處理方法為準，如果沒有約定，那么根據相關的法律法規(guī)按照如下方法解決：1、面積誤差比絕對值≤3%，根據實際面積結算，多退少補；2、面積誤差比絕對值＞3%：（1）購房者要求退房，開發(fā)商應當在購房者提出退房之日起（一般為30日）內將購房者已付房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。（2）購房者不退房分為兩種情況，第一種：產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內部分的房價款由購房者補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸購房者。第二種：產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由開發(fā)商返還購房者，絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購房者。所謂面積誤差比是指購買商品房時實測面積與預測面積之差和預測面積的比值。提醒購房者：現在少數房地產開發(fā)商會在房子的面積上做手腳，混淆各種面積概念，導致面積數目不對等的情況。購房者要了解相關知識，發(fā)現問題知道如何處理。二、二手房發(fā)生面積誤差二手房交易發(fā)生面積誤差的解決辦法和新房不同。1、雙方有約定。如果二手房交易雙方在合同中有明確約定，按照房屋面積進行計價，且出現了面積誤差按照某某標準執(zhí)行的時候，雙方按照約定解決即可。2、雙方無約定。由于二手房一般是以套為計價標準的，因此如果交易雙方無約定，那么不存在補交面積差價款的問題。提醒購房者：根據目前的二手房交易習慣，二手房買賣都需要經過實地看房環(huán)節(jié)，因此買賣雙方對房屋的面積情況都應該清楚。一般情況下二手房都是按套計價，如購房者有所顧慮，可以在看房環(huán)節(jié)明確房屋面積或在合同中做出約定。買房是件大事，任何一步出錯都有可能會給購房者帶來損失，因此了解新房和二手房面積誤差的不同解決方式，做到心中有數對于購房者十分有必要。

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• 問 怎么驗房收房
  答

  檢查上下水。盡量開大上水龍頭,檢查是不是正常作業(yè)。用盆盛水向各個下水處灌水,如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,每個下水口應灌入兩盆水左右,聽到咕嚕咕嚕的聲響標明曉暢,斷定外表沒有積水。

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• 問 怎么驗房收房?
  答

  一、墻面墻面裂縫可用肉眼仔細觀察，而空鼓問題則可以用空鼓錘或其他工具敲擊墻面，空鼓區(qū)域發(fā)出的聲音與其他區(qū)域明顯不同。裝修時可用膩子填補上。另外墻面耐水測試也不可忽視，可往墻上潑水，用手直接摸一邊，如果發(fā)現手上沾有泥漿，則說明膩子并不是合格的耐水膩子。二、地面地面主要檢查地面是否平整，對于毛坯房來說，用腳搓地面如果出現沙粒，則表示砂漿配比不合格，強度不夠。另外開裂問題也需要關注，可在收房清單中注明。三、天花板天花板主要檢查是否存在開裂狀況，屋鼎和墻面的陰陽角是否水平。四、門窗所有的門窗都要親自開關測試，門的表面要求平整光潔，關門后要求做到緊密不松動，玻璃干凈整潔，冬天收房還得注意雙層中空玻璃夾層中是否存在水汽凝結的狀況，如果存在水汽凝結表明玻璃隔熱隔音效果不合格，應要求更換。五、檢查防水重點檢查廚衛(wèi)的防水，閉水實驗是必須要做的，水深2CM以上，24小時候后查看樓下的天花板是否出現滲漏現象。六、檢查管道陽臺的排污口，衛(wèi)生間洗臉臺、馬桶、廚房的洗菜池都得檢查。七、電路電路主要是檢查強電和弱電是否能夠正常使用，線路設置是否合理，照明和電器的電路是否分開，各網口和電話口是否能正常使用。八、燃氣管道燃氣管道要重點檢查密封性，如果需要挪移燃氣表，改造燃氣管道走向，必須聽從專業(yè)人員的安排。另外對于一些常見的細小問題，這里沒有一一列舉，也需要注意，比如隔音效果等，也應該留心，不過在檢查以上八個方面后，驗房工作就基本完成了，主要問題也都能排除掉。

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