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• 138****1353

  有些購房者手頭資金多了，為了少付點(diǎn)利息，會(huì)考慮提前還房貸。不過，銀行方面，因?yàn)樘崆斑€款可能會(huì)打亂其貸款配比和放貸計(jì)劃，目前通行的方式，一般都得還貸滿一年以上才會(huì)受理這種申請(qǐng)。那么，是不是所有的提前還貸都合算呢？
  
  不妨以實(shí)際例子來計(jì)算一下（購房者可以自行使用提前還貸計(jì)算器計(jì)算）。比如2014年6月貸款50萬、分20年等額本息還清，當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率還是6.55%，月均還款額為3742.6元，共需要支付利息398223.63元。
  假設(shè)2015年8月要提前還10萬元，如果每月還款額度基本不變、縮短還款期限的話，那么還款期限可以從原來的2034年5月提前到2027年12月，而新的月還款額為3748.33元，總共可以節(jié)省利息183583.98元。如果還款期限不變，減少月還款額的話，新的月份還款額為2942.54元，總共可以節(jié)省利息77070.89元。從省利息的角度，如果要提前還款的話，選擇月供基本不變、縮短還款時(shí)間是更好的。
  另外，購房者其實(shí)都清楚，如果要提前還款，在還款初期還是**劃算的，因?yàn)檫€款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款初期，而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。還是以上面的貸款50萬、分20年等額本息、執(zhí)行6.55%的商貸利率為例，如果2008年9月就開始還款，當(dāng)時(shí)5年期以上的基準(zhǔn)利率是7.74%，2015年8月提前還10萬。月供基本不變、縮短還款期限的話，**后還款期限從2028年8月變?yōu)?023年12月，可以節(jié)省利息105551.23元；如果還款期限不變的話，月供從原來的3742.6元降為2757.04元，節(jié)省利息支出50990.25元。
  跟上面第二年就提前還款的相比，無論是縮短還款期限還是減少月供，兩種方式所能節(jié)省的利息都不在一個(gè)檔次內(nèi)。所以還款初期提前還比較劃算，越是到后期，提前還的意義就越小了。此外，如果貸款者執(zhí)行的是上浮的利率，如果有能力的話，一次還清貸款也相對(duì)比較劃算。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:21:35
• 136****8465

  現(xiàn)在房貸利率進(jìn)一步提高，很多銀行已經(jīng)上浮到基準(zhǔn)利率（4.9%），還有一部分上浮10%，甚至20%，在這樣的利率下，很多人都想著貸款能早點(diǎn)還就早點(diǎn)還，讓銀行能少薅點(diǎn)羊毛。并且在傳統(tǒng)中國人觀念里，有債睡不安，欠著錢就天天尋思這還完，這個(gè)能理解yinhang123net！，畢竟利息高啊?？墒菍?shí)際上，提前還款不僅不能省錢，還會(huì)虧！
  先來看看大家想要提前還款的原因，假設(shè)貸款100萬，貸款20年，利率按照基準(zhǔn)利率（4.90%）來算：
  不管是等額本息還是等額本金的利息都可達(dá)是本金的50%。難怪有銀行數(shù)據(jù)顯示copyright：www.yinhang123.net，一般房貸還款周期差不多是5-7年銀行 貸款—利 率 網(wǎng)，高達(dá)90%的人會(huì)選擇提前還貸。還有人情愿支付違約金也要提前還款。
  那么問題來了，什么時(shí)候還款**合適呢？
  根據(jù)大多數(shù)銀行的規(guī)定，基本一年內(nèi)還款的都需要支付違約金，其實(shí)一年內(nèi)，償還的都是以利息為主，想省也省不了多少，所以說這個(gè)規(guī)定其實(shí)是幫你省錢的。
  從上圖來看，前期提前償還的話，償還的利息居多，達(dá)不到省錢的目的；但要是后期提前償還的話，基本沒啥利息了，都是本金，所以也不能達(dá)到省利息的目的。所以說根本就不存在**佳的還款時(shí)期，要真的想省錢，簡單，那就全款吧！
  各大銀行提前還款的規(guī)定和算法
  招商銀行：不滿1年要收取至少相對(duì)于實(shí)際還款額3個(gè)月的利息銀行信息港歡迎您！，而1年之后，則只需要1個(gè)月。
  建設(shè)銀行：不滿1年要收取提前還款額的3%。1年到2年的收取2%，2年到3年的，收取1%。
  農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿1年，以本金*月利率收取，貸款1年后，不會(huì)收取違約金。
  工商銀行：貸款不滿1年，要收取提前還款額的5%，貸款滿1年后提前還款不收取任何違約金。
  中國銀行：貸款不滿1年罰息3個(gè)月，貸款滿一年后不收取違約金。
  交通銀行：對(duì)提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的6倍，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。
  廣發(fā)銀行：貸款不滿1年罰息2個(gè)月。貸款滿1年后不收取任何違約金。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:21:12
• 131****9274

  有人認(rèn)為這是銀行在“定向加息”，在基準(zhǔn)利率不變的基礎(chǔ)上，銀行自主調(diào)節(jié)房貸利率、調(diào)整房貸業(yè)務(wù)，主要依據(jù)自身的額度、利潤情況，也因此會(huì)出現(xiàn)上浮5%、10%、20%不等的上漲幅度，甚至是暫停房貸業(yè)務(wù)。比如10月數(shù)據(jù)顯示，有42家銀行分（支）行因額度問題暫停房貸業(yè)務(wù)。
  
  　　此時(shí)購房人對(duì)于利率變化、提前還款有不少疑惑。
  　　1、備案時(shí)間影響利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
  　　不少購房人會(huì)遇到一種情況，就是自己貸款還在辦理中，銀行忽然就提高了利率，自己到底受不受影響呢？在這需要跟大家明確一下，在沒有完成備案以前買房貸款利率都是有可能變的，而且貸款合同上對(duì)未來利率變化調(diào)整多少也沒有明確的規(guī)定，因?yàn)殂y行也要收益，不可能在額度不足的情況下，還執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，上調(diào)利率是情理之中的事。不過，也有銀行上個(gè)月上浮了利率，下個(gè)月就下調(diào)了利率，或者上個(gè)月暫停了房貸業(yè)務(wù)，過段時(shí)間又恢復(fù)了，只要有額度，能讓銀行盈利，利率下浮也不是沒可能。
  
  　　2、提前還款額度、時(shí)間要求多
  　　臨近年底，有些早期買房子的人，由于當(dāng)初手里資金有限，只能選擇多貸款，等以后有富裕錢了再提前還點(diǎn)錢，融360說房君（fangdai123）覺得，在利率上浮周期下，提前還款真的不太劃算。
  　　違約金自不必說，銀行對(duì)還款時(shí)間、還款額度、還款次數(shù)有一定的要求：
  　　還款時(shí)間：有的規(guī)定申請(qǐng)房貸還款滿半年或者一年后才能提前還款。
  　　還款額度：比如有的要求還款額度必須是一萬的整數(shù)倍。
  　　還款次數(shù)：有的要求一年只能提前還款一次。
  　　更重要的是，提前還款后，剩余貸款很有可能無法繼續(xù)享受低利率優(yōu)惠。一般提前還款有兩種，一種是提前全部還清，一種是提前部分還清，在北上廣這樣的大城市，貸款額度普遍較高，全部還清的幾率不大，基本都是提前部分還清。提前部分還款主要有兩種方式：
  　　一是縮短貸款年限，月還款額不變。
  　　二是減少月還款額，貸款年限不變。
  　　在部分還款的兩種方式中，前者比后者更能省利息，銀行可吃不了虧，因?yàn)檫x擇縮短貸款年限的還款方式，有銀行會(huì)要求將提前還貸后剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率也要按照**新利率執(zhí)行。
  　　比如貸款100萬，利率為基準(zhǔn)利率9折，已經(jīng)還了20萬，還剩80萬沒還，要申請(qǐng)?zhí)崆斑€款20萬，剩下的60萬就要按照現(xiàn)在的上浮5%-10%的貸款利率算，這還不算，重新簽訂合同的同時(shí)，還會(huì)審查貸款人的資質(zhì)，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳婦因?yàn)橘I買買造成信用卡逾期，那很不巧，別人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也沒用，銀行可不愿意自己擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是年底，大家都珍惜手里僅有的額度，要篩選征信好、收入高的優(yōu)質(zhì)客戶。
  
  　　3、提前還貸沒有**佳時(shí)間
  　　還有人會(huì)問提前還貸有沒有**佳時(shí)間，實(shí)際上這完全取決于買房人自己的狀況，比如申請(qǐng)房貸的時(shí)候利率較高，現(xiàn)在的利率較低，提前還款后也不會(huì)影響生活，以減輕月供負(fù)擔(dān)為前提的還款是無可厚非的。但現(xiàn)在利率上浮，提前還款違約金也漲了，本來不用提前還款也過得還行，那你非要給銀行多送利息、違約金就是自作孽了。說到底，與其說選擇提前還款的**佳時(shí)機(jī)，不如說選對(duì)適合自己的還款狀況，適合你的才是**好的。
  　　有信貸員表示，目前銀行和購房人是一個(gè)博弈的狀態(tài)，銀行要利用有限的額度

  查看全文↓ 2018-07-11 09:21:07

相關(guān)問題

• 問 房貸還款可以兩人還嗎
  答

  可以的貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計(jì)劃，授權(quán)貸款人可在約定的還款日主動(dòng)從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開始按月償付貸款本息。借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前向貸款人提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，貸款人可按合同約定按提前還款金額收取一定比例的費(fèi)用。

  全部4個(gè)回答>
• 問 兩人共同買房需要什么證件？
  答

  提供雙方的身份證，戶口本等基本證件，如果是貸款，還款的一方還要提供收入證明，銀行流水，社保或納稅證明等相關(guān)資料。

• 問 房貸變更還款人需要什么手續(xù)
  答

  房貸變更還款人需要的手續(xù)：1、需要先準(zhǔn)備好相關(guān)的證件，一般提供的是身份證，房屋抵押貸款合同。2、攜帶相關(guān)材料前往銀行提出申請(qǐng)，審批通過之后，需要簽署新的購房合同，變更之后由對(duì)方來還款。3、如果是因?yàn)殡x婚或者是死亡等一些原因，需要變更借款人是需要由新借款人向貸款銀行提出申請(qǐng)。償還房貸的注意事項(xiàng)有哪些1、要按時(shí)償還貸款，如果逾期的話，按照當(dāng)時(shí)所簽署的合同，是要支付相應(yīng)的違約金的。2、沒有及時(shí)償還借款的話，將進(jìn)入銀行信用系統(tǒng)的黑名單，這會(huì)影響將來在銀行辦理其他業(yè)務(wù)。3、謹(jǐn)慎選擇還款的方式，一般分為等額本息和等額本金兩種。等額本息在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，等額本金的還款初期金額比較多，后期的話會(huì)隨著時(shí)間每月遞減，比較適合于還款能力比較強(qiáng)的家庭。4、如果有公積金的話，還是盡可能的要使用公積金貸款。

• 問 ??夫妻兩人公積金還款順序是怎樣的？
  答

  夫妻共同辦理公積金貸款的相關(guān)規(guī)定為：1、夫妻一方貸款購房可以通過增加配偶登記來共同辦理還貸提取。2、一般來說，公積金（組合）貸款自動(dòng)還款的順序?yàn)椋郝毠ぐ丛伦》垦a(bǔ)貼、職工補(bǔ)充公積金、配偶按月住房補(bǔ)貼、配偶補(bǔ)充公積金、職工住房公積金、配偶住房公積金。攜帶購房合同(簽署日起一年內(nèi))、付款收據(jù)、身份證、戶口本先到公積金大廳審核后才可以確定。需要提供導(dǎo)致借款人還貸能力變化的資料,到營業(yè)廳前臺(tái)申請(qǐng),審核通過后需重新簽訂合同、辦理住房抵押等手續(xù),和重新申請(qǐng)公積金貸款程序基本相同

  全部3個(gè)回答>
• 問 房貸提前還款需要什么條件 什么人不能提前房貸還款
  答

  當(dāng)下的房奴當(dāng)中，有很多都有一定積蓄，于是就開始準(zhǔn)備提前還款，希望能夠省一部分利息。提前還款固然能夠節(jié)省利息支出，但有四類買房人不適合提前還款。 第一類：資金有限的購房者 對(duì)于普通消費(fèi)者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力比較有限的消費(fèi)者，不宜打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。同時(shí)，使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能“因小失大”。 第二類：進(jìn)入還款中后期 目前在商貸當(dāng)中，使用**廣泛的是等額本息還款法。進(jìn)入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費(fèi)者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期，也就沒有必要?jiǎng)佑眉械馁Y金還款。這樣既打亂了理財(cái)計(jì)劃，又不利于資金的有效使用。 第三類：等額本金后期 從目前銀行對(duì)提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。 第四類：有更好的投資理財(cái)渠道 如果消費(fèi)者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會(huì)使用，回報(bào)率為存款利率，兩相比較，貸款利率6.5555%，一年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。