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• 146****1948

  您好，建議委托律師代為起草

  查看全文↓ 2018-07-08 17:49:54
• 131****7924

  一、慎簽認(rèn)購協(xié)議
  開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發(fā)商就必須向購房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法就會給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。
  不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?
  《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但這里所指的費(fèi)用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。
  依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定："出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"
  因此在"定金"或"約定不予退還費(fèi)用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。
  二、填寫合同文本空白處的注意事項

  查看全文↓ 2018-07-08 17:49:30
• 133****5565

  知道你這朋友和你關(guān)系好不好，簡直是是瞎說
  其他的不說，如果要買你朋友的房子，過戶就得去二手房交易市場登記備案，房產(chǎn)證是**重要的依據(jù)之一，沒有房產(chǎn)證你根本就過不了戶，也就是說戶主根本就不是你本人，你拿什么說明這房子是你的？
  這里先聲明下我不是律師，但我自己本人購過二套房，不算對房地產(chǎn)行業(yè)很精通，也算是略知一、二了。我不知道樓主你是哪的，也許你們哪和我們這不一樣也說不準(zhǔn)，你不信的話自己一試便知。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:48:39
• 136****9028

  按照時間順序，買商品房需要簽訂的合同大概是這樣的：
  1、認(rèn)購書
  需要關(guān)注下列內(nèi)容：成交價格、房號、定金、什么時候簽訂正式合同、不簽正式合同會怎么樣。尤其要注意一點(diǎn)，那就是你明明沒見到正式合同，卻說你看了，這就阻斷了你以后協(xié)商合同條款的權(quán)利。我們要通過保留錄音證據(jù)的方式進(jìn)行規(guī)避，比如笑著說“小伙子，我現(xiàn)在還沒有看正式合同，到時候你們XXX（開發(fā)商）不會出幺蛾子，弄出很多霸王條款吧”。
  2、商品房預(yù)售合同
  看清楚開發(fā)商預(yù)售合同里，有沒有五證及相應(yīng)證號，要不然極有可能手續(xù)不齊全。另外，還要看清楚樓棟號、房號。
  3、補(bǔ)充協(xié)議
  預(yù)防補(bǔ)充協(xié)議的霸王條款，比如“乙方已經(jīng)清晰并充分地知曉一切甲方樓盤附近可能的噪聲污染源、化工廠、垃圾焚燒站、地鐵、軌道交通、高壓線等一切有可能對樓盤造成影響的市政設(shè)施，乙方同意并認(rèn)可這些內(nèi)容?！币欢ㄒ辞宄?，這些霸王條款，可能讓你以后遇到麻煩都不能找開發(fā)商，因為你“已經(jīng)同意并認(rèn)可這些內(nèi)容”了！
  4、前期物業(yè)服務(wù)合同
  這個問題不是很大。開發(fā)商招聘的前期物業(yè)，服務(wù)品質(zhì)一般比較普通。所以業(yè)主們**好能早點(diǎn)兒成立業(yè)委會。業(yè)主是有機(jī)會再改簽業(yè)主大會公約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同的。
  5、業(yè)主大會公約
  簽個名、按個手印即可。
  6、抵押貸款合同
  在和開發(fā)商簽訂的合同里，**重要的是銀行同意出售房屋的證明。現(xiàn)在開發(fā)商的房子幾乎都是先抵押給銀行的。所以如果你買的房子上面沒有抵押，你才要感到奇怪，要問一問。銀行同意解抵押，這套房子才能做網(wǎng)簽備案，這份證明必不可少。
  7、其他合同
  如果你買的是商鋪，可能還要簽委托經(jīng)營合同。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:48:19

相關(guān)問題

• 問 我想買商品房合同有哪些？
  答

  按照時間順序，買商品房需要簽訂的合同大概是這樣的：1、認(rèn)購書需要關(guān)注下列內(nèi)容：成交價格、房號、定金、什么時候簽訂正式合同、不簽正式合同會怎么樣。尤其要注意一點(diǎn)，那就是你明明沒見到正式合同，卻說你看了，這就阻斷了你以后協(xié)商合同條款的權(quán)利。我們要通過保留錄音證據(jù)的方式進(jìn)行規(guī)避，比如笑著說“小伙子，我現(xiàn)在還沒有看正式合同，到時候你們XXX（開發(fā)商）不會出幺蛾子，弄出很多霸王條款吧”。2、商品房預(yù)售合同看清楚開發(fā)商預(yù)售合同里，有沒有五證及相應(yīng)證號，要不然極有可能手續(xù)不齊全。另外，還要看清楚樓棟號、房號。3、補(bǔ)充協(xié)議預(yù)防補(bǔ)充協(xié)議的霸王條款，比如“乙方已經(jīng)清晰并充分地知曉一切甲方樓盤附近可能的噪聲污染源、化工廠、垃圾焚燒站、地鐵、軌道交通、高壓線等一切有可能對樓盤造成影響的市政設(shè)施，乙方同意并認(rèn)可這些內(nèi)容?！币欢ㄒ辞宄@些霸王條款，可能讓你以后遇到麻煩都不能找開發(fā)商，因為你“已經(jīng)同意并認(rèn)可這些內(nèi)容”了！4、前期物業(yè)服務(wù)合同這個問題不是很大。開發(fā)商招聘的前期物業(yè)，服務(wù)品質(zhì)一般比較普通。所以業(yè)主們**好能早點(diǎn)兒成立業(yè)委會。業(yè)主是有機(jī)會再改簽業(yè)主大會公約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同的。5、業(yè)主大會公約簽個名、按個手印即可。6、抵押貸款合同在和開發(fā)商簽訂的合同里，**重要的是銀行同意出售房屋的證明?，F(xiàn)在開發(fā)商的房子幾乎都是先抵押給銀行的。所以如果你買的房子上面沒有抵押，你才要感到奇怪，要問一問。銀行同意解抵押，這套房子才能做網(wǎng)簽備案，這份證明必不可少。7、其他合同如果你買的是商鋪，可能還要簽委托經(jīng)營合同。

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• 問 我想買房，商品房好嗎？
  答

  個人觀點(diǎn)，我覺得商品房不如租房（當(dāng)然您如果是做投資那是另一回事了）想想只有七十年的產(chǎn)權(quán)（雖然到期后還可以其它方式增加年限）。但是如果國家要回收那塊地呢？那到時候又如何？所以本人覺得買房不租。也許有人會說我是個窮鬼。吃不到葡萄說葡萄酸，但我要說的是，你們想錯了。我雖然一年沒有多少錢但自問10X3萬多還是做得到的！以上是我個人觀點(diǎn)！希望朋友們也來看看。

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• 問 我想買商品房應(yīng)該如何付款
  答

  雙方協(xié)議解決，按買賣合同

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• 問 我想買商品房應(yīng)該如何砍價
  答

  招數(shù)一：摸清業(yè)主的真實售房意圖和心理想要順利砍價，必須摸清房主真實的售房意圖和心理，可以通過跟房主見面交談，了解房主是否急售、心理價位多少，做到心中有數(shù)。如果房主的性格比較爽快，比較好說話，那么，爽爽快快的給房主還一個價。千萬不要房主答應(yīng)了你還的價格，你又覺得還低了再向房主還價，結(jié)果只會讓房主拂袖而去，得不償失。招數(shù)二：委托多家中介在準(zhǔn)備購買二手房時只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司產(chǎn)生競爭關(guān)系。我們不妨直接告訴各家中介已經(jīng)委托了別的公司尋找房源，這樣，為了自己公司的利益以及個人的業(yè)績，所委托的中介人員會用更快的節(jié)奏、更低的價格來促成你與房主的銷售。不過一定要注意兩點(diǎn)：1、誠意是促銷售易的根本，房源可以比較，但一定要對購買二手房表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望，這樣才能使中介公司對你產(chǎn)生足夠的重視。2、選擇有口碑、有實力的中介公司為自己提供服務(wù)：這是對自己在整個購房過程中合法權(quán)益不受侵犯的起碼要求。招數(shù)三：多看房源少表態(tài)一定要多看房源少表態(tài)，更要少贊美，為什么要這樣呢？理由很簡單：多看房是為了摸清市場、少贊美是為了不讓對方摸清自己的想法。在購買二手房時，摸清市場價格是**關(guān)鍵的一步，因為大家對好房子的看法是大多一致的，我們要做的就是有理有據(jù)的發(fā)現(xiàn)問題，不表露出急切購買的心情，為今后的砍價留有余地。

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• 問 我想買商品房應(yīng)該怎么選
  答

  地段的選擇。買房子首先應(yīng)該確定自己要買在哪里，這個可以根據(jù)是否離自己的工作地點(diǎn)，是否離小孩上學(xué)地方近，周邊的交通設(shè)施（如地鐵，公交站）服務(wù)設(shè)施（如超市，菜場，醫(yī)院）是否便利以及自己的買房預(yù)算等綜合考慮加以選擇。購買用于投資的房子，也要根據(jù)房子未來是否用于出租、準(zhǔn)備投資多少錢、打算購房地段**近是否有利好消息等因素綜合考慮購買的地段，一般來說設(shè)施便利的地段房價高，但是**也比較快。甄選開發(fā)商?，F(xiàn)在很多地方賣的都是期房，也就是說房子還沒建好，買房人就得把**交給開發(fā)商并開始還房，因此開發(fā)商的信譽(yù)就顯得非常重要。一般來說，大開發(fā)商的信譽(yù)一般比較好，資金不容易斷鏈，在房市如火如荼的當(dāng)下，爛尾的可能性比較小，可以優(yōu)先考慮；其次，在一些城市，本地的開發(fā)商資本雄厚，在當(dāng)?shù)匦抛u(yù)也是很不錯的，可以多方打探?？喘h(huán)境。選房子應(yīng)該注意樓盤周邊的環(huán)境如何，盡量遠(yuǎn)離有污染廢氣的工業(yè)區(qū)。有公園，綠化好的比較好。注意噪聲污染的問題，如果小區(qū)附近有酒吧、KTV等比較嘈雜的環(huán)境，建議謹(jǐn)慎購買。

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