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• 146****2083

  按照時(shí)間順序，買商品房需要簽訂的合同大概是這樣的：
  1、認(rèn)購書
  需要關(guān)注下列內(nèi)容：成交價(jià)格、房號、定金、什么時(shí)候簽訂正式合同、不簽正式合同會怎么樣。尤其要注意一點(diǎn)，那就是你明明沒見到正式合同，卻說你看了，這就阻斷了你以后協(xié)商合同條款的權(quán)利。我們要通過保留錄音證據(jù)的方式進(jìn)行規(guī)避，比如笑著說“小伙子，我現(xiàn)在還沒有看正式合同，到時(shí)候你們XXX（開發(fā)商）不會出幺蛾子，弄出很多霸王條款吧”。
  2、商品房預(yù)售合同
  看清楚開發(fā)商預(yù)售合同里，有沒有五證及相應(yīng)證號，要不然極有可能手續(xù)不齊全。另外，還要看清楚樓棟號、房號。
  3、補(bǔ)充協(xié)議
  預(yù)防補(bǔ)充協(xié)議的霸王條款，比如“乙方已經(jīng)清晰并充分地知曉一切甲方樓盤附近可能的噪聲污染源、化工廠、垃圾焚燒站、地鐵、軌道交通、高壓線等一切有可能對樓盤造成影響的市政設(shè)施，乙方同意并認(rèn)可這些內(nèi)容?！币欢ㄒ辞宄?，這些霸王條款，可能讓你以后遇到麻煩都不能找開發(fā)商，因?yàn)槟恪耙呀?jīng)同意并認(rèn)可這些內(nèi)容”了！
  4、前期物業(yè)服務(wù)合同
  這個(gè)問題不是很大。開發(fā)商招聘的前期物業(yè)，服務(wù)品質(zhì)一般比較普通。所以業(yè)主們**好能早點(diǎn)兒成立業(yè)委會。業(yè)主是有機(jī)會再改簽業(yè)主大會公約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同的。
  5、業(yè)主大會公約
  簽個(gè)名、按個(gè)手印即可。
  6、抵押貸款合同
  在和開發(fā)商簽訂的合同里，**重要的是銀行同意出售房屋的證明?，F(xiàn)在開發(fā)商的房子幾乎都是先抵押給銀行的。所以如果你買的房子上面沒有抵押，你才要感到奇怪，要問一問。銀行同意解抵押，這套房子才能做網(wǎng)簽備案，這份證明必不可少。
  7、其他合同
  如果你買的是商鋪，可能還要簽委托經(jīng)營合同。

  查看全文↓ 2018-07-03 15:20:25
• 138****6679

  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  　　簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng)：
  　　(一) 查證：
  　　**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購的房屋坐落位置、樓號、單元號、房號是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。
  　　(二)面積的確定與差異的處理：
  　　應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(對于預(yù)售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。
  　　另外，由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。
  　　(三)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：
  　　應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。通常是采用建筑面積計(jì)價(jià)，這時(shí)還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。
  　　(四)付款方式的選擇：
  　　在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣人聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付。
  　　(五)物業(yè)維修資金的交納：
  　　物業(yè)維修資金是房屋維修的專項(xiàng)資金，此項(xiàng)資金應(yīng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，一定要明確交納方式，如果委托出賣人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期。
  　　(六)裝修質(zhì)量要求：
  　　要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。
  　　(七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更的約定：
  　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有時(shí)會出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更情況，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，并進(jìn)行詳細(xì)約定。
  　　(八)保修責(zé)任：
  　　合同中要明確規(guī)定商品住宅的保修責(zé)任。按照規(guī)定，出賣人在商品住宅交付使用時(shí)，必須向買受人提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》，并作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書》和商品房買賣合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
  　　(九)合同糾紛的處理：
  　　在合同履行過程中有時(shí)難免會發(fā)生爭議，因此消費(fèi)者一定要與出賣人約定好爭議解決途徑和方式。
  　　(十)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
  　　必須要求出賣人承諾將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的具體時(shí)間，明確房地產(chǎn)權(quán)屬證書辦理的方式(由出賣人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責(zé)任。
  　　(十一)補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)：
  　　由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和出賣人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找相關(guān)專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。
  　　(十二)其他注意事項(xiàng)：
  　　在簽《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。
  　　在簽訂正式購房合同后，**好對該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)。

  查看全文↓ 2018-07-03 15:19:43
• 131****6993

  即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多，賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。
  
  1、購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了**新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)銷售內(nèi)容，如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。
  
  2、售樓廣告很多購房訴訟是因廣告宣傳而起，在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流，開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶的售樓人員更是利用樓宇沙盤模型大做文章。
  
  3、讓購房者覺得買到了便宜，優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷，實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
  
  4、為了避免不必要的麻煩，購房人**好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。

  查看全文↓ 2018-07-03 15:19:13

相關(guān)問題

• 問 ??我想買商品房合同哪有？
  答

  您好，建議委托律師代為起草

  全部4個(gè)回答>
• 問 商品房預(yù)售合同是什么，商品房預(yù)售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

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• 問 商品房正規(guī)合同和預(yù)售合同有哪些區(qū)別？
  答

  商品房預(yù)售合同與商品房買賣合同的主要不同之處：1、標(biāo)的物不同商品房預(yù)售合同：標(biāo)的物為還在建設(shè)中的房屋，具有不可預(yù)見性。商品房買賣合同：標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。標(biāo)的物既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。2、合同履行周期不同商品房預(yù)售合同：在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要較長的時(shí)間。在訂立合同后房屋完工前可能出現(xiàn)很多情況影響房屋的竣工，所以對于預(yù)購方存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。商品房買賣合同：一般買賣合同成立后，出賣人即負(fù)有交付買賣標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

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• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購;另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認(rèn)購書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來,找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請予以查處,或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購房人要求退房時(shí),開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

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• 問 ?? 關(guān)于商品房的合同有哪些？作用都有哪些呢？
  答

  一是“紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，較好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。二是“半網(wǎng)簽合同”，合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;三是“網(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其較大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

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