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• 152****1972

  1、定金糾紛
  定金糾紛是房產糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務，沒有權利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務，需要向購房者返還雙倍定金。
  2、一房二賣糾紛
  一房二賣也是房產交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權情況，**好將房屋所有權證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網簽要及時。
  3、二手房買賣中承租人糾紛
  合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權，而導致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調查，確保是否有承租人的存在，如果有，應該要求承租人放棄優(yōu)先購買權的書面承諾。
  4、房屋質量糾紛
  房屋質量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調解;第三，向仲裁機構提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權益。
  5、中介費糾紛
  很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。
  6、房屋廣告虛假糾紛
  售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應該將廣告中有的事物寫進合同中，并且約定好虛假的話應該承擔什么違約責任。
  7、共有房產單獨處分糾紛
  一般夫妻共同財產處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調查，也沒有看房產證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風險。所以，購房者買房之前一定要查看房產證，詢問財產是否有共有關系。
  8、小產權房買賣糾紛
  很多小產權房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產權性質的房屋是存在很大的法律風險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。
  9、房屋配套設施無法及時使用糾紛
  很多購房者買了房子但是住進去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。
  10、房產買賣中戶口遷出糾紛
  購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責任。

  查看全文↓ 2018-07-08 14:02:57
• 133****9241

  一、發(fā)生房屋買賣糾紛該怎么處理
  根據(jù)我國司法的有關規(guī)定，消費者在購買房屋的過程中，與房地產開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般有以下幾種解決的方式：
  1、協(xié)商
  協(xié)商是指當事人行使自己的合法處分權，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對雙方所發(fā)生的糾紛進行協(xié)商，提出一個雙方都滿意的解決方案，并就此達成一個糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對購房者和開發(fā)商來講都是**好的解決糾紛的方式，因為這種方式既省時省力又省錢。
  2、調解
  這是指在非仲裁機關和訴訟外的第三人主持下，房屋買賣糾紛的當事人達成協(xié)議解決糾紛。
  3、仲裁
  仲裁是指買賣雙方當事人依據(jù)他們事先或事后達成的協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機關，由該仲裁機關依據(jù)有關法律和事實作出裁決，以解決糾紛。仲裁解決是終局的，對雙方當事人都有約束力，不存在當事人上訴的問題，加上仲裁簡單、靈活，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時費用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來解決糾紛。
  4、訴訟
  訴訟是指買賣雙方當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關法律和事實作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經過審理后，就雙方之間的糾紛作出解決。由于我國實行的是二審終審制，當事人對一審法院作出的判決不服的，可以向上一級人民法院上訴。

  查看全文↓ 2018-07-08 13:59:52
• 144****3591

  （1）對開發(fā)商開發(fā)的商品房房屋質量問題，要把握“是否根本違約”這一關鍵
  如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因商品房房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。
  在審判實踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發(fā)現(xiàn)時，多數(shù)消費者已經入住，有些已經對商品房房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發(fā)商對房屋進行維修或進行賠償，從而**大限度地維護社會穩(wěn)定和秩序。
  （2）在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護預購方的合法權益
  在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例，這種糾紛的形成原因是多方面的。
  有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任。
  當然，也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。
  一方面，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障。另一方面，在預售方沒有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。
  如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

  查看全文↓ 2018-07-08 13:58:32

相關問題

• 問 ??商品房交易糾紛怎么處理？
  答

  房屋糾紛處理怎樣去做？1．協(xié)商解決。2．調解解決。調解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時，根據(jù)一方當事人的申請，在房地產管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據(jù)有關商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達成和解協(xié)議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。3．仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機關、社會團體和個人的干預，仲裁委員會與行政機關之間沒有隸屬關系。仲裁裁決一經做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。房屋糾紛處理怎樣去做？房產的交易要注意什么？房產的交易要注意什么？1．避免中介公司的暗箱操作某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。2．房屋本身狀況用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍，房屋權屬是否存有爭議，房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意。

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• 問 商品房交易糾紛怎么
  答

  你可以申請法院撤銷仲裁裁決，我國《仲裁法》第五十八條規(guī)定:　當事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決：　　(一)沒有仲裁協(xié)議的;　　(二)裁決的事項不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會無權仲裁的;　　(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;　　(四)裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的;　　(五)對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的;　　(六)仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。　　人民法院經組成合議庭審查核實裁決有前款規(guī)定情形之一的，應當裁定撤銷?！　∪嗣穹ㄔ赫J定該裁決違背社會公共利益的，應當裁定撤銷。　　第五十九條當事人申請撤銷裁決的，應當自收到裁決書之日起六個月內提出?！　〉诹畻l人民法院應當在受理撤銷裁決申請之日起兩個月內作出撤銷裁決或者駁回申請的裁定?！　〉诹粭l　人民法院受理撤銷裁決的申請后，認為可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限內重新仲裁，并裁定中止撤銷程序。仲裁庭拒絕重新仲裁的，人民法院應當裁定恢復撤銷程序?！　　　∥覈袷略V訟法第二百一十三條規(guī)定：對依法設立的仲裁機構的裁決，一方當事人不履行的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應當執(zhí)行。　　被申請人提出證據(jù)證明仲裁裁決有下列情形之一的，經人民法院組成合議庭審查核實，裁定不予執(zhí)行：　　(一)當事人在合同中沒有訂有仲裁條款或者事后沒有達成書面仲裁協(xié)議的;　　(二)裁決的事項不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁機構無權仲裁的;　　(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;　　(四)認定事實的主要證據(jù)不足的;　　(五)適用法律確有錯誤的;　　(六)仲裁員在仲裁該案時有貪污受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。　　人民法院認定執(zhí)行該裁決違背社會公共利益的，裁定不予執(zhí)行?！　〔枚〞鴳斔瓦_雙方當事人和仲裁機構?！　≈俨貌脹Q被人民法院裁定不予執(zhí)行的，當事人可以根據(jù)雙方達成的書面仲裁協(xié)議重新申請仲裁，也可以向人民法院起訴?！　∫虼?，仲裁案件的有關當事人不服仲裁裁決，可以依照上述法律的規(guī)定申請撤銷仲裁裁決或申請法院不予執(zhí)行仲裁裁決，以維護自身合法權益。

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• 問 商品房交付糾紛要怎么處理？
  答

  購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機關的調解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達成調解意向的，則購房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來進行解決。

• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  商品房認購書所涉定金性質定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發(fā)商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。

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• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  一、商品房認購書性質由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付杰律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發(fā)商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。二、商品房認購書所涉定金性質定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發(fā)商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。三、商品房認購書說明條款效力實踐中，大多商品房認購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認購協(xié)議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協(xié)議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付杰律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出于維護交易穩(wěn)定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標準日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務的條件。四、簽訂認購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時，基本會根據(jù)個案的不同情形，有區(qū)別的認定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：1、適用定金罰則無權要求定金返還根據(jù)《**高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。2、不適用定金罰則定金退還根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內發(fā)生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災害導致開發(fā)項目滅失等，開發(fā)商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內容不能協(xié)商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應當退還認購人定金。3、適用定金罰則定金雙倍返還在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應判令開發(fā)商向認購人雙倍返還定金。

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