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• 157****4403

  購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達成調(diào)解意向的，則購房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來進行解決。

  查看全文↓ 2012-11-28 10:42:06

相關(guān)問題

• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  商品房認購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

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• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  一、商品房認購書性質(zhì)由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認購書的性質(zhì)，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。張付杰律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發(fā)商獨立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。二、商品房認購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。三、商品房認購書說明條款效力實踐中，大多商品房認購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認購協(xié)議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協(xié)議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議或者類似內(nèi)容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付杰律師認為，商品房認購書系預(yù)約合同，賦予當事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認購人的一項主要合同權(quán)利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認購人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護交易穩(wěn)定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標準日趨嚴格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ返谑畻l規(guī)定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當認定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。四、簽訂認購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時，基本會根據(jù)個案的不同情形，有區(qū)別的認定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務(wù)的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權(quán)要求返還定金。2、不適用定金罰則定金退還根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務(wù)的情形下，認購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金。3、適用定金罰則定金雙倍返還在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應(yīng)判令開發(fā)商向認購人雙倍返還定金。

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• 問 ??商品房交易糾紛怎么處理？
  答

  房屋糾紛處理怎樣去做？1．協(xié)商解決。2．調(diào)解解決。調(diào)解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時，根據(jù)一方當事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達成和解協(xié)議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。3．仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機關(guān)、社會團體和個人的干預(yù)，仲裁委員會與行政機關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。房屋糾紛處理怎樣去做？房產(chǎn)的交易要注意什么？房產(chǎn)的交易要注意什么？1．避免中介公司的暗箱操作某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應(yīng)該收取的服務(wù)費用及代收的稅費等相關(guān)費用高得多。2．房屋本身狀況用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍，房屋權(quán)屬是否存有爭議，房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。

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• 問 商品房交易糾紛怎么處理
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  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權(quán)益。5、中介費糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨處分糾紛一般夫妻共同財產(chǎn)處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時使用糾紛很多購房者買了房子但是住進去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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• 問 商品房逾期交房糾紛怎么處理
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  房屋延期交付糾紛的處理1.出賣人的交付房屋義務(wù)(1)“交付”是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。(2)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。2.延期交房的認定原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：(1)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。(2)因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?！渡唐贩夸N售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時應(yīng)當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設(shè)計方案，并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說，規(guī)劃、設(shè)計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，應(yīng)視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當事人合同目的不能實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預(yù)見，不可歸責(zé)于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責(zé)任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務(wù)中可依據(jù)情勢變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。3.延期交房的法律后果(1)買受人的合同解除權(quán)出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項的規(guī)定，當事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。(2)出賣人支付違約金或者賠償損失按照《合同法》以及**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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