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轉(zhuǎn)讓的公房承租權(quán)有效嗎

145****3658 | 2018-07-08 00:44:01

已有4個回答

  • 158****8884

      法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產(chǎn),即合法遺產(chǎn)。而公有住房不屬于公民私有財產(chǎn),其中涉及公有住房承租居住的權(quán)利,公民只有居住權(quán),沒有該住房的處分權(quán),因此公民承租的公房無所謂繼承問題。
      根據(jù)建設(shè)部(現(xiàn)已改為住建部)《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實(shí)踐,公有住房居住人死亡,其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同,但前提條件是,共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。
    如果有2人以上符合共同居住人條件的,由共同居住人協(xié)商確定承租人,到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)?! ∪绻坎疬w,按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,公房拆遷款一般是給承租人的一種補(bǔ)償及住房安置費(fèi)用,歸承租人和共同居住人共有,其他人無權(quán)繼承。

    查看全文↓ 2018-07-08 00:45:02
  • 157****9311

    承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi),承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意,然后和受讓人簽訂"房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同",**后由承租人和受讓人簽訂"租賃主體變更合同",變更承租人,由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案,那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。參考法條:《合同法》第八十八條。
    華律網(wǎng)律師解答:沒有承租權(quán)必須是居住在那一年以上這人,并戶口在那。
    相關(guān)法律知識:公房使用權(quán)不可繼承可辦理承租權(quán)變更公有住房的承租人對該房屋只享有使用權(quán),而不具有所有權(quán)。所以在其死亡后,原有的房屋租賃關(guān)系已消滅,其繼承人不能以繼承的方式成為房屋租賃合同中的承租人。但作為承租人的家庭成員有優(yōu)先承租該公房的權(quán)利。

    查看全文↓ 2018-07-08 00:44:50
  • 139****4315

    要弄清楚這個問題,可以從以下三個層面來理解: 首先,得正確理解什么是“公有住房使用權(quán)”。所謂“公有住房使用權(quán)”是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低于市場價租賃并使用的權(quán)利。之所以有這樣的福利分房,其實(shí)是國家或是單位對承租人住房消費(fèi)的一種補(bǔ)貼,也體現(xiàn)了承租人勞動的價值。因此,“公有住房使用權(quán)“針對的對象一般是具有針對性的,大部分為在單位工作一定年限的職工,并不是所有的人都有權(quán)享有這樣的住房補(bǔ)貼。 其次,在過去的法律實(shí)務(wù)中,由于“公有住房使用權(quán)“被認(rèn)定為一種房屋租賃關(guān)系,即公房的所有權(quán)人是國家或單位,而承租人只能享有房屋的使用權(quán),不享有處分、收益的權(quán)利,所以,承租人轉(zhuǎn)租或是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的行為都將直接侵害了所有權(quán)人的利益,應(yīng)被禁止。為此,1994年建設(shè)部出臺了《城市公有房屋管理規(guī)定》,其中26條對于承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換、買賣公有住房使用權(quán)的行為進(jìn)行了禁止。你的同事估計也是依據(jù)這條法律認(rèn)為你們之間簽訂的公有住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。 但是,這份1994年出臺的建設(shè)部的規(guī)定已于2001 年被廢止了。2002 年底,北京市國土資源和房屋管理局出臺了新的《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》(以下簡稱“通知”)。 這份通知中明確了北京公有住房使用權(quán)是可以有償轉(zhuǎn)讓的,并對公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對象、范圍、程序做了具體而明確的規(guī)定。 所以,您完全不用擔(dān)心,你與你同事于2001年簽訂的公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的,并且在他的主動配合下,您與單位又簽訂了新的《公有住房承租合同》,整個程序都是合法有效的。他無權(quán)利再繼續(xù)承租該公房。如果他執(zhí)意要起訴您的話,您也無須害怕,只要在法庭上出示原來的轉(zhuǎn)讓協(xié)議和新的承租合同這兩份關(guān)鍵證據(jù)即可。 **后,對于“公有住房使用權(quán)”交易還有一些的問題值得注意:第一,根據(jù)2002年國土資源部和房屋管理局下達(dá)的《通知》要求,進(jìn)行公房使用權(quán)交易的一方必須是公有住房的合法承租人,并經(jīng)過房屋所有權(quán)人的同意。因此,在進(jìn)行公房所有權(quán)交易前必須先確認(rèn)所有權(quán)屬,并征得出租人的同意后再進(jìn)行。第二,由于“公有住房使用權(quán)”的特殊性,并不是所有的人都能享有“公有住房使用權(quán)”。因此,為避免轉(zhuǎn)讓協(xié)議的無效及今后的糾紛,購買人應(yīng)確定自己是否具有購買的資格。例如,單位承租公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般要求購買人也為本單位職工。第三,通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓或是交換住房產(chǎn)權(quán)的方式取得公房使用權(quán)的新承租人,是可以將公房使用權(quán)再次上市交易的。這意味著公房使用權(quán)是允許流轉(zhuǎn)的。但這里的流轉(zhuǎn)并不包括轉(zhuǎn)租的情況,轉(zhuǎn)租是指不變更承租合同的情況下,將房屋交予他人居住。而“公房使用權(quán)”的轉(zhuǎn)讓則是要求轉(zhuǎn)讓協(xié)議達(dá)成后,受讓人代替原承租人,與出租人建立新的租賃合同。第四,合同雙方必須親自到場簽訂合同并辦理新的租賃變更手續(xù),相關(guān)法律文件應(yīng)避免代簽,并提前或當(dāng)場結(jié)清所有的相關(guān)費(fèi)用。

    查看全文↓ 2018-07-08 00:44:36
  • 157****6885

    公房使用權(quán)可以有限制的轉(zhuǎn)讓。

    公房是指公有住房,是相對于全部權(quán)屬于個人的私有住房而言,是指由國家以及企事業(yè)單位興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家、單位,國家和單位通過適當(dāng)收取租金或者無償?shù)姆绞教峁┙o職工或者居民使用。

    根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定,公房使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,但不得損害產(chǎn)權(quán)人的利益。因?yàn)槭褂脵?quán)人與產(chǎn)權(quán)人屬于合同關(guān)系,使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓使用權(quán),應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意。
    法律依據(jù)和參考資料:



    《物權(quán)法》

    第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
    《合同法》

    第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

    查看全文↓ 2018-07-08 00:44:30

相關(guān)問題

  •   按照國家現(xiàn)行法律法規(guī),公有住房的承租權(quán)在沒經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下,不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟(jì)條件不允許買房時,簽租了公租房,后來有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力自己買房就不需要公租房,這種時候可以按下列方法操作:  一、因?yàn)槌凶馊瞬痪哂蟹课莸漠a(chǎn)權(quán),如果自己不想住了,可以退回到原單位,就可以免交租金?! 《⑷绻鞯卯a(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可,并且授權(quán)承租方負(fù)責(zé)任轉(zhuǎn)租,承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下:  2.1.受理窗口查驗(yàn)轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證?! ?.2.查驗(yàn)后填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案申請書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)?! ?.3.產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)后遞窗口?! ?.4. 市場科外勤人員到實(shí)地調(diào)查,根據(jù)市場行情對轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行價格評估,并簽署意見,同時計算轉(zhuǎn)讓費(fèi)用?! ?.5.部門負(fù)責(zé)人審核。  2.6.主管領(lǐng)導(dǎo)審批?! ?.7.產(chǎn)權(quán)單位改證,互換中心登記備案。工作時限:  2.8.證件齊全,內(nèi)勤受理(當(dāng)即辦理)?! ?.9.外勤實(shí)地調(diào)查(半個工作日)?! ?.10. 部門負(fù)責(zé)人審核,主管領(lǐng)導(dǎo)審批(當(dāng)日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):  2.11.轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)后,一年內(nèi)直接另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金5%的補(bǔ)償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)?! ?.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金10%的補(bǔ)償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)。 下列公有住房承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓:  2.13.被轉(zhuǎn)讓人無本市常住戶口;  2.14.已登報列為動遷改造區(qū)域的公有住房;  2.15.已改變用途的公有住房;  2.16.拖欠產(chǎn)權(quán)單位房租或其他與公有住房有關(guān)的費(fèi)用;  2.17.損壞、拆改并未修復(fù)房屋設(shè)施的公有住房;  2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權(quán)房屋應(yīng)注意的問題: 2.19.確定產(chǎn)權(quán)單位是否同意;  2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準(zhǔn)確,查驗(yàn)房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內(nèi)的設(shè)備;  2.21.在購買公有住房承租權(quán)時要對所購買的房屋內(nèi)使用的費(fèi)用進(jìn)行查驗(yàn),包括:水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房租、電話費(fèi)及有線電視等各種費(fèi)用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否考慮參加房改房應(yīng)側(cè)重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);  2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,通過市場比較判斷房屋實(shí)際價值;  2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉(zhuǎn)讓手續(xù);  2.25.購買公有住房承租權(quán)房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)及聲譽(yù)和信譽(yù)具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權(quán)房屋,應(yīng)到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)?! ?.26.公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方,在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時,應(yīng)如實(shí)申報公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價格,公有住房所有權(quán)單位如認(rèn)為申報價格低于市場價格,可委托本市有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),評估公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格(評估費(fèi)用委托人自理)。評估價格高于申報價格,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)按評估價格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償;評估價格低于申報價格,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)按申報價格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償?! ?.27. 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人,如對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估的轉(zhuǎn)讓價格有異議,可向該估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)估,或委托本市其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)另行評估該公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格(委托估價費(fèi)用由委托人自理)。如兩個估價機(jī)構(gòu)的評估價格有明顯差距,公有住房所有權(quán)單位或公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人,可向大連市房地產(chǎn)估價協(xié)會組織業(yè)內(nèi)專家,按大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會裁定的評估價格,向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償?! ?.28.公有住房所有權(quán)單位,不得因轉(zhuǎn)讓人對其委托評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓書面證明當(dāng)然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租,如果發(fā)生轉(zhuǎn)租行為,產(chǎn)權(quán)人可以問責(zé)當(dāng)事人,承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,包括賠償。

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  • 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致,要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的,出租人應(yīng)當(dāng)給予變更。承租人戶口遷離本市,其本處有本市常住戶口的共同居住的人協(xié)商一致,要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的,出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的,出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中,按照下列順序書面確定承租人: (1) 原承租人的配偶; (2) 原承租的子女(按他處住房情況,居住時間長短); (3) 原承租人的父母; (4) 其他人(按他處住房情況,居住時間長短)。 承租人死亡的,其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致,要求變更承租戶名的,出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的,出租人應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書面確定承租人。承租人死亡,其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人

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  • 不可以,只有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)。

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  • **近接到一個當(dāng)事人咨詢;公房承租權(quán)能不能繼承的問題現(xiàn)就這個問題做簡要分析:公房承租人死亡共同居住人續(xù)租首先明確一點(diǎn),公房承租與私房承租的法律規(guī)定是不同的。根據(jù)建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》及北京市相關(guān)規(guī)定,公有居住房屋承租人死亡,其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同,但前提條件是共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有兩個或兩個以上共同居住人符合該前提條件的,共同居住人之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商不成的,由公房產(chǎn)權(quán)人根據(jù)共同居住人的住房狀況書面確定承租人。  所以如果公房承租人死亡,房屋有兩個或兩個以上符合條件的共同居住人,承租權(quán)是不能直接轉(zhuǎn)給某一人的。房屋由誰承租,需要由共同居住人協(xié)商確定,然后向公房產(chǎn)權(quán)人提出書面申請并辦理更名手續(xù),他人包括家中的其他親屬因不是共同居住人無權(quán)干涉。如果某人瞞著其他共同居住人去辦理了承租人更名手續(xù),那是違法的和無效的。出現(xiàn)爭議后,權(quán)益受到侵害的共同居住人可以到房管部門要求撤銷更名,或到法院起訴要求確認(rèn)承租人?! 」砍凶鈾?quán)不能繼承  法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn),公有住房不屬于公民個人所有的財產(chǎn),其中涉及的公有住房承租居住的權(quán)利,不同于普通的財產(chǎn)權(quán)利,公民僅有居住該房屋的權(quán)利但沒有處分權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定,公房拆遷款一般是給承租人的一種補(bǔ)償及住房安置費(fèi)用,歸承租人和共同居住人共有,他人無權(quán)利繼承。拆遷款非遺產(chǎn) 受益人有條件本律師提示:父母承租著的公房在拆遷時全家人都能分得財產(chǎn),為此出現(xiàn)家庭紛爭的也不少,這實(shí)際上是大家的一種誤解。如前所述,能夠得到公房拆遷款的只能是承租人和在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房的共同居住人?! 」康某凶鈾?quán)不能繼承,同樣因?yàn)楣坎疬w所得的款項(xiàng)也不能算做遺產(chǎn)。但是案件都有它的特殊性,還需具體分析。在房屋有承租人和共同居住人的情況下,如果拆遷款在承租人去世前就發(fā)放下來,其中一半就應(yīng)屬于承租人,其可自由支配,買房或去租房。承租人去世后,這一半拆遷款作為其個人合法財產(chǎn),子女們有權(quán)利繼承;如果拆遷款在承租人去世后發(fā)放下來,那么全部拆遷款就應(yīng)當(dāng)歸屬其他共同居住人,而并不是承租人的遺產(chǎn),別人無權(quán)利繼承。

    全部3個回答>
  • 按照國家現(xiàn)行法律法規(guī),公有住房的承租權(quán)在沒經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下,不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟(jì)條件不允許買房時,簽租了公租房,后來有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力自己買房就不需要公租房,這種時候可以按下列方法操作:  一、因?yàn)槌凶馊瞬痪哂蟹课莸漠a(chǎn)權(quán),如果自己不想住了,可以退回到原單位,就可以免交租金?! 《⑷绻鞯卯a(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可,并且授權(quán)承租方負(fù)責(zé)任轉(zhuǎn)租,承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下:  2.1.受理窗口查驗(yàn)轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證?! ?.2.查驗(yàn)后填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案申請書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)。

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