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• 132****4830

  **近接到一個當事人咨詢；公房承租權能不能繼承的問題現就這個問題做簡要分析：
  公房承租人死亡共同居住人續(xù)租
  首先明確一點，公房承租與私房承租的法律規(guī)定是不同的。根據建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》及北京市相關規(guī)定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有兩個或兩個以上共同居住人符合該前提條件的，共同居住人之間應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商不成的，由公房產權人根據共同居住人的住房狀況書面確定承租人。
  　　所以如果公房承租人死亡，房屋有兩個或兩個以上符合條件的共同居住人，承租權是不能直接轉給某一人的。房屋由誰承租，需要由共同居住人協(xié)商確定，然后向公房產權人提出書面申請并辦理更名手續(xù)，他人包括家中的其他親屬因不是共同居住人無權干涉。如果某人瞞著其他共同居住人去辦理了承租人更名手續(xù)，那是違法的和無效的。出現爭議后，權益受到侵害的共同居住人可以到房管部門要求撤銷更名，或到法院起訴要求確認承租人。
  　　公房承租權不能繼承
  　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時遺留的個人合法財產，公有住房不屬于公民個人所有的財產，其中涉及的公有住房承租居住的權利，不同于普通的財產權利，公民僅有居住該房屋的權利但沒有處分權。根據《城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，他人無權利繼承。
  拆遷款非遺產　受益人有條件
  本律師提示：父母承租著的公房在拆遷時全家人都能分得財產，為此出現家庭紛爭的也不少，這實際上是大家的一種誤解。如前所述，能夠得到公房拆遷款的只能是承租人和在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房的共同居住人。
  　　公房的承租權不能繼承，同樣因為公房拆遷所得的款項也不能算做遺產。但是案件都有它的特殊性，還需具體分析。在房屋有承租人和共同居住人的情況下，如果拆遷款在承租人去世前就發(fā)放下來，其中一半就應屬于承租人，其可自由支配，買房或去租房。承租人去世后，這一半拆遷款作為其個人合法財產，子女們有權利繼承；如果拆遷款在承租人去世后發(fā)放下來，那么全部拆遷款就應當歸屬其他共同居住人，而并不是承租人的遺產，別人無權利繼承。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:47:17
• 157****3458

  公房的所有權人是國家或集體，因此公房承租人死后，公房不能作為承租人的財產進行繼承分割，但可以依法由同住人或其他親屬繼續(xù)承租，實際上即公房承租權的繼承。
  公房承租人死亡，按下列規(guī)定確定承租人：
  一、其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租；
  二、不能按第一條協(xié)商一致的，出租人可按下列序列在共同居住人中確定變更承租人：
  1、原承租人的配偶；
  2、原承租人子女（他處住房情況、本處居住時間長短等）；
  3、原承租人的父母；
  4、其他人（按他處住房情況、本處居住時間長短）。
  三、其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租；
  四、不能按第三條協(xié)商一致的，出租人按下列順序確定承租人：
  1、原承租人的配偶；
  2、原承租人的子女（按他處居住情況）；
  3、原承租人的父母；
  4、原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
  注：共同居住人：是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他房屋居住，或者有，但居住困難的人（結婚、出生不受前述條件限制）。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:47:07
• 147****2932

  　公房承租人擁有下列權利：
  　　1、轉租權
  　　公有居住房屋承租人轉租房屋，不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人;未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。
  　　2、轉租金的確定權
  　　房屋轉租的租金，由轉租當事人協(xié)商確定。
  　　3、轉讓對房屋的承租權
  　　公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
  　　4、與有承租公房居住權人的互換權
  　　公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
  　　5、承租人戶名的變更請求權
  　　公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。
  　　6、對出租人終止租賃關系的對抗權。
  　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:46:56

相關問題

• 問 公房可以轉讓承租權嗎
  答

  　　按照國家現行法律法規(guī)，公有住房的承租權在沒經產權所有人允許的情況下，不能擅自轉讓。很多人在經濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產權，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金。　　二、如果征得產權所有人或單位的許可，并且授權承租方負責任轉租，承租方可以按公租房轉讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證?！　?.2.查驗后填寫《公有住房承租權轉讓合同》、《公有住房承租權轉讓登記備案申請書》,內勤填寫《公有住房承租權轉讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉讓書面證明》,并由轉讓人持產權單位同意轉讓的書面證明到房屋產權單位核準。　　2.3.產權單位核準后遞窗口。　　2.4. 市場科外勤人員到實地調查,根據市場行情對轉讓的房屋進行價格評估,并簽署意見,同時計算轉讓費用?！　?.5.部門負責人審核?！　?.6.主管領導審批?！　?.7.產權單位改證,互換中心登記備案。工作時限:　　2.8.證件齊全,內勤受理(當即辦理)?！　?.9.外勤實地調查(半個工作日)?！　?.10. 部門負責人審核,主管領導審批(當日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權轉讓的收費標準:　　2.11.轉讓人轉讓房屋承租權后,一年內直接另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金5%的補償(由產權單位收取)?！　?.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權轉讓金10%的補償(由產權單位收取)。 下列公有住房承租權不得轉讓:　　2.13.被轉讓人無本市常住戶口;　　2.14.已登報列為動遷改造區(qū)域的公有住房;　　2.15.已改變用途的公有住房;　　2.16.拖欠產權單位房租或其他與公有住房有關的費用;　　2.17.損壞、拆改并未修復房屋設施的公有住房;　　2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權房屋應注意的問題: 2.19.確定產權單位是否同意;　　2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準確,查驗房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內的設備;　　2.21.在購買公有住房承租權時要對所購買的房屋內使用的費用進行查驗,包括:水費、電費、煤氣費、暖氣費、物業(yè)費、房租、電話費及有線電視等各種費用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權轉讓后是否考慮參加房改房應側重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);　　2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機構進行評估,通過市場比較判斷房屋實際價值;　　2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權轉讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機構委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉讓手續(xù);　　2.25.購買公有住房承租權房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質齊全的中介機構及聲譽和信譽具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權房屋,應到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)。　　2.26.公有住房承租權有償轉讓的當事人雙方,在辦理轉讓手續(xù)時,應如實申報公有住房承租權轉讓成交價格,公有住房所有權單位如認為申報價格低于市場價格,可委托本市有資質的房地產估價機構,評估公有住房承租權轉讓的市場價格(評估費用委托人自理)。評估價格高于申報價格,轉讓當事人應按評估價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償;評估價格低于申報價格,轉讓當事人應按申報價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.27. 公有住房承租權轉讓當事人,如對房地產估價機構評估的轉讓價格有異議,可向該估價機構申請復估,或委托本市其他有資質的房地產估價機構另行評估該公有住房承租權轉讓的市場價格(委托估價費用由委托人自理)。如兩個估價機構的評估價格有明顯差距,公有住房所有權單位或公有住房承租權轉讓當事人,可向大連市房地產估價協(xié)會組織業(yè)內專家,按大連市房地產估價師協(xié)會裁定的評估價格,向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.28.公有住房所有權單位,不得因轉讓人對其委托評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權轉讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權轉讓書面證明當然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉讓或轉租，如果發(fā)生轉租行為，產權人可以問責當事人，承擔相應的法律責任，包括賠償。

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• 問 公房能執(zhí)行承租權嗎
  答

  首先問題并不明確，因公產房的承租權糾紛可能有多種變現形式，其當事人及法律關系也不盡相同，不可一概而論，其次，公產房承租權糾紛多發(fā)生在原承租人死亡的情況下，對此需要明確的公產房不是個人財產，顧名思義它屬于國家或者集體、企業(yè)的財產，這是不能繼承的，但是關于公產房的租賃權是可以繼承的?；卮鹉膯栴}，需要您明白繼承的相關知識，原承租人所有子女對于原承租人財產或者權益都是有繼承權的，承租權變更的部門為了防止產生糾紛只有在別的繼承人都出具了書面的證明協(xié)商一致后才會辦理承租權變更的手續(xù)。關于公產房的租賃的法律法規(guī)都是散落在地方的法律法規(guī)上，不同的地方有不同的規(guī)定，只能到當地的機關查詢。

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• 問 公房承租權算有房嗎
  答

  法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產，即合法遺產。而公有住房不屬于公民私有財產，其中涉及公有住房承租居住的權利，公民只有居住權，沒有該住房的處分權，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。 根據建設部（現已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)。 如公房拆遷，按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權繼承。

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• 問 公房承租權算有房嗎
  答

  法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產，即合法遺產。而公有住房不屬于公民私有財產，其中涉及公有住房承租居住的權利，公民只有居住權，沒有該住房的處分權，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。 根據建設部（現已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)。 如公房拆遷，按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權繼承。

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• 問 公房可以轉讓承租權嗎
  答

  不可以，只有使用權無產權。

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