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• 141****1013

  公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應當給予變更。承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住的人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
  
  (1) 原承租人的配偶;
  
  (2) 原承租的子女(按他處住房情況，居住時間長短);
  
  (3) 原承租人的父母;
  
  (4) 其他人(按他處住房情況，居住時間長短)。
  
  承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照上款規(guī)定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人
  

  查看全文↓ 2018-06-28 09:56:01
• 137****6664

  租人首先要征得出租人的書面同意。然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，**后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù) [1] 。
  
  即房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓應當按下列程序辦理： [1]
  
  (1)承租人事先征得出租人的書面同意。 [1]
  
  (2)承租人與房屋承租權(quán)的受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。 [1]
  
  (3)出租人與房屋承租權(quán)的受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同。 [1]
  
  (4)雙方當事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內(nèi)，應當去房地產(chǎn)交易管理部門辦理登記備案。 [1-2]

  查看全文↓ 2018-06-28 09:55:37
• 144****5952

  公房使用權(quán)能否進入市場流轉(zhuǎn)以及如何交易問題，是隨著城鎮(zhèn)住房改革不斷深化和展開產(chǎn)生的一個現(xiàn)實問題?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》明確禁止自由轉(zhuǎn)租和買賣公房使用權(quán)，現(xiàn)在允許公有住房公開有償轉(zhuǎn)讓必然和該規(guī)定相沖突。因此，一種觀點認為，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的行為無效。筆者對此持反對意見。第一，按照筆者前面的觀點，公房使用權(quán)是一種他物權(quán);屬用益物權(quán)、從其法律特征上看，是允許轉(zhuǎn)讓的。而且，轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán)，并未對產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成任何侵害;第二，按照合同法規(guī)定，當事人之間訂立的合同，只要不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，就應為有效合同，受法律保護。
  
  
  
  　　**高人民法院關(guān)于屬于《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效;應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)，行政規(guī)章為依據(jù)?！苯ㄔO(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》顯然不屬于法院認定合同效力的依據(jù);第三，從房地產(chǎn)市場的客觀情況來看，允許公房使用權(quán)自由交易已是一種發(fā)展趨勢。2002年12月15日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點工作的通知》已明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨立財產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應在規(guī)定的時限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕”。1999年4月19日沈陽市《關(guān)于進一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。”可見公有住房使用權(quán)進入市場，并逐步被法律法規(guī)所認可，已是不爭的事實。因此，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的應屬有效合同，如果因產(chǎn)權(quán)人拒絕辦理更名過戶手續(xù)，應由出賣人承擔違約責任。
  

  查看全文↓ 2018-06-28 09:54:56

相關(guān)問題

• 問 公房可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)嗎
  答

  　　按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)，公有住房的承租權(quán)在沒經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經(jīng)濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金。　　二、如果征得產(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可，并且授權(quán)承租方負責任轉(zhuǎn)租，承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證?！　?.2.查驗后填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案申請書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權(quán)單位核準。　　2.3.產(chǎn)權(quán)單位核準后遞窗口?！　?.4. 市場科外勤人員到實地調(diào)查,根據(jù)市場行情對轉(zhuǎn)讓的房屋進行價格評估,并簽署意見,同時計算轉(zhuǎn)讓費用?！　?.5.部門負責人審核?！　?.6.主管領(lǐng)導審批。　　2.7.產(chǎn)權(quán)單位改證,互換中心登記備案。工作時限:　　2.8.證件齊全,內(nèi)勤受理(當即辦理)?！　?.9.外勤實地調(diào)查(半個工作日)?！　?.10. 部門負責人審核,主管領(lǐng)導審批(當日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的收費標準:　　2.11.轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)后,一年內(nèi)直接另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金5%的補償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)?！　?.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金10%的補償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)。 下列公有住房承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓:　　2.13.被轉(zhuǎn)讓人無本市常住戶口;　　2.14.已登報列為動遷改造區(qū)域的公有住房;　　2.15.已改變用途的公有住房;　　2.16.拖欠產(chǎn)權(quán)單位房租或其他與公有住房有關(guān)的費用;　　2.17.損壞、拆改并未修復房屋設(shè)施的公有住房;　　2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權(quán)房屋應注意的問題: 2.19.確定產(chǎn)權(quán)單位是否同意;　　2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準確,查驗房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內(nèi)的設(shè)備;　　2.21.在購買公有住房承租權(quán)時要對所購買的房屋內(nèi)使用的費用進行查驗,包括:水費、電費、煤氣費、暖氣費、物業(yè)費、房租、電話費及有線電視等各種費用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否考慮參加房改房應側(cè)重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);　　2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機構(gòu)進行評估,通過市場比較判斷房屋實際價值;　　2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機構(gòu)委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉(zhuǎn)讓手續(xù);　　2.25.購買公有住房承租權(quán)房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質(zhì)齊全的中介機構(gòu)及聲譽和信譽具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權(quán)房屋,應到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)。　　2.26.公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的當事人雙方,在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時,應如實申報公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價格,公有住房所有權(quán)單位如認為申報價格低于市場價格,可委托本市有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu),評估公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格(評估費用委托人自理)。評估價格高于申報價格,轉(zhuǎn)讓當事人應按評估價格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補償;評估價格低于申報價格,轉(zhuǎn)讓當事人應按申報價格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補償?！　?.27. 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當事人,如對房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的轉(zhuǎn)讓價格有異議,可向該估價機構(gòu)申請復估,或委托本市其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估該公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格(委托估價費用由委托人自理)。如兩個估價機構(gòu)的評估價格有明顯差距,公有住房所有權(quán)單位或公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當事人,可向大連市房地產(chǎn)估價協(xié)會組織業(yè)內(nèi)專家,按大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會裁定的評估價格,向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補償?！　?.28.公有住房所有權(quán)單位,不得因轉(zhuǎn)讓人對其委托評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓書面證明當然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租，如果發(fā)生轉(zhuǎn)租行為，產(chǎn)權(quán)人可以問責當事人，承擔相應的法律責任，包括賠償。

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• 問 公房可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)嗎
  答

  不可以，只有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)。

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• 問 轉(zhuǎn)讓的公房承租權(quán)有效嗎
  答

  　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產(chǎn)，即合法遺產(chǎn)。而公有住房不屬于公民私有財產(chǎn)，其中涉及公有住房承租居住的權(quán)利，公民只有居住權(quán)，沒有該住房的處分權(quán)，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。　　根據(jù)建設(shè)部（現(xiàn)已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)?！　∪绻坎疬w，按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權(quán)繼承。

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• 問 公房承租權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓？需要簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議嗎？有請大家來說說？
  答

  按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)，公有住房的承租權(quán)在沒經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經(jīng)濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金?！　《?、如果征得產(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可，并且授權(quán)承租方負責任轉(zhuǎn)租，承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證。　　2.2.查驗后填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案申請書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權(quán)單位核準。

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• 問 公房有承租權(quán)嗎
  答

  **近接到一個當事人咨詢；公房承租權(quán)能不能繼承的問題現(xiàn)就這個問題做簡要分析：公房承租人死亡共同居住人續(xù)租首先明確一點，公房承租與私房承租的法律規(guī)定是不同的。根據(jù)建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》及北京市相關(guān)規(guī)定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有兩個或兩個以上共同居住人符合該前提條件的，共同居住人之間應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人根據(jù)共同居住人的住房狀況書面確定承租人。　　所以如果公房承租人死亡，房屋有兩個或兩個以上符合條件的共同居住人，承租權(quán)是不能直接轉(zhuǎn)給某一人的。房屋由誰承租，需要由共同居住人協(xié)商確定，然后向公房產(chǎn)權(quán)人提出書面申請并辦理更名手續(xù)，他人包括家中的其他親屬因不是共同居住人無權(quán)干涉。如果某人瞞著其他共同居住人去辦理了承租人更名手續(xù)，那是違法的和無效的。出現(xiàn)爭議后，權(quán)益受到侵害的共同居住人可以到房管部門要求撤銷更名，或到法院起訴要求確認承租人?！　」砍凶鈾?quán)不能繼承　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，公有住房不屬于公民個人所有的財產(chǎn)，其中涉及的公有住房承租居住的權(quán)利，不同于普通的財產(chǎn)權(quán)利，公民僅有居住該房屋的權(quán)利但沒有處分權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，他人無權(quán)利繼承。拆遷款非遺產(chǎn)　受益人有條件本律師提示：父母承租著的公房在拆遷時全家人都能分得財產(chǎn)，為此出現(xiàn)家庭紛爭的也不少，這實際上是大家的一種誤解。如前所述，能夠得到公房拆遷款的只能是承租人和在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房的共同居住人。　　公房的承租權(quán)不能繼承，同樣因為公房拆遷所得的款項也不能算做遺產(chǎn)。但是案件都有它的特殊性，還需具體分析。在房屋有承租人和共同居住人的情況下，如果拆遷款在承租人去世前就發(fā)放下來，其中一半就應屬于承租人，其可自由支配，買房或去租房。承租人去世后，這一半拆遷款作為其個人合法財產(chǎn)，子女們有權(quán)利繼承；如果拆遷款在承租人去世后發(fā)放下來，那么全部拆遷款就應當歸屬其他共同居住人，而并不是承租人的遺產(chǎn)，別人無權(quán)利繼承。

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